膠州不顧容積率紅線引進別墅和高爾夫項目
從青島驅(qū)車40分鐘，即可到達青島膠州“環(huán)灣保護，擁灣發(fā)展”的重點區(qū)域—少海新城，這片規(guī)劃16平方公里的新城沿著6.28平方公里的少海湖區(qū)旖旎展開，沿湖或湖心島上，正在建設(shè)的別墅區(qū)蔚然成風。
占地1800畝的中信森林湖項目，在青島以“世界級湖岸墅區(qū)”著稱，是少海新城別墅區(qū)的典型樣板。少海新城的主干道上，中信地產(chǎn)“開啟你的別墅生活”的道旗和廣告牌隨處可見。2011年上半年，中信森林湖一期以8.4億元問鼎青島“單盤成交面積”與“單盤成交金額”雙料冠軍。
多年來，國家部委三令五申禁止審批別墅類房地產(chǎn)項目用地，明文規(guī)定住宅用地的容積率指標必須大于1。而中信森林湖這個號稱容積率只有0.4-0.58的超大型別墅區(qū)，又是如何通過層層審批，并且別墅不是以個案存在，相關(guān)部門的推諉與緘默讓人生疑。但值得注意的是，偌大的項目各部門并非全然不知，相反，根據(jù)官方資料顯示，這個項目開工時，膠州市主要領(lǐng)導悉數(shù)到場，并曾多次到施工現(xiàn)場了解項目建設(shè)進展。
時代周報(微博)記者致電中信地產(chǎn)總部，中信森林湖的項目用地容積率到底是多少，別墅用地如何獲批，已被叫停的高爾夫項目為何仍被當作宣傳亮點等問題雖然被工作人員記錄下，但截至發(fā)稿前，中信地產(chǎn)并未給時代周報記者任何答復。
一期容積率只有0.4
中信房地產(chǎn)股份有限公司(下稱“中信地產(chǎn)”)是中信集團旗下一級控股子公司，中信集團2010年年報顯示，中信地產(chǎn)已基本形成“立足京、津、珠三角、長三角，有選擇地進入二線城市”的全國布局，全年商品房銷售預售面積215萬平方米，銷售預售金額258億元，全年營業(yè)收入132.7億元，其中，中信青島森林湖計劃投資95.92億元，建筑面積80.36萬平方米。
中信森林湖的官方網(wǎng)站顯示：“森林湖項目總占地1800余畝，位于美麗的南湖、北湖沿岸，周邊景色優(yōu)美，配套齊全，具備打造‘親湖、生態(tài)、低密’社區(qū)的先天優(yōu)勢。首期開工的區(qū)域K01占地18萬平方米，建筑面積7.3萬平方米，產(chǎn)品形態(tài)為高品質(zhì)湖景獨棟別墅產(chǎn)品，著力于打造高端灣區(qū)生活方式，將成為中信地產(chǎn)進軍青島的重要標志。”
而2004年10月國務(wù)院曾發(fā)文，要求繼續(xù)停止高檔別墅類房地產(chǎn)、高爾夫球場等用地審批。2006年12月，國土資源部、國家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)布實施〈限制用地項目目錄(2006年本)〉和〈禁止用地項目目錄(2006年本)〉的通知》，別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場、賽馬場項目等六類被明確列入禁止用地項目。
2010年，國土部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》中明確，要嚴格限制低密度大戶型住宅項目的開發(fā)建設(shè)，住宅用地的容積率指標必須大于1。
時代周報記者以購房者身份暗訪時，中信森林湖售樓處工作人員介紹道，“這個項目最大亮點是：環(huán)繞6.28平方公里的少海湖，比西湖還要大930畝。整個少海新城是高端別墅區(qū)，這附近沒有高層，都是別墅。少海新城建設(shè)用地7000畝，中信預計拿地4400畝，目前已經(jīng)拿下1800畝，剩下2000多畝已達成初步協(xié)議。我們項目分10期開發(fā)，周邊不僅有濕地公園、人文景區(qū)，還有千畝體育公園，體育公園實際上是兩個18洞的高爾夫。”
“一期整個容積率0.4，今年3月26日開盤的，是青島上半年別墅雙冠王，307棟獨棟別墅，均價1.6萬元/平方米，現(xiàn)在只剩4棟。目前二期已經(jīng)開始認籌，都是聯(lián)排，容積率為0.58，均價9000多元/平方米。”該售樓人員說。
中信森林湖在新浪樂居的項目“詳細信息”一欄中也顯示，首批307棟，占地18萬平方米，建筑面積6.7萬平方米，容積率為0.4。
官員信口否認建別墅
對于該項目是如何獲得用地審批的，膠州市土地儲備中心工作人員向時代周報記者表示：“我們把土地出讓給廣東聯(lián)泰集團，中信是從聯(lián)泰手里拿的地，我們這里沒有土地的信息。”
當時代周報記者問及，即使是聯(lián)泰將土地轉(zhuǎn)讓給中信地產(chǎn)，最初地塊出讓時的容積率和規(guī)劃也應(yīng)該不會改變時，該工作人員仍堅稱不能提供地塊信息，“你可以上中國土地市場網(wǎng)上查到，我們所有交易的土地信息都必須在上面公告。少海新城的土地都是由少海新城管理處管理，不一定全部拍賣，有的是協(xié)議，有的是轉(zhuǎn)讓，具體由少海管理處操作，你要去找他們了解。”
膠州市政府網(wǎng)站顯示，2007年，廣東聯(lián)泰集團與深圳長城投資控股股份有限公司攜手采取“建設(shè)－移交”運作模式，在8年內(nèi)斥資30億元開發(fā)建設(shè)少海新城，前3年主要進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。時代周報記者在中國土地市場網(wǎng)上查詢了2005-2011年的出讓公告，均未找到相關(guān)地塊信息。
面對上述問題，一位始終不愿意透露名字和職務(wù)的少海管理處相關(guān)負責人打起了“太極”，“我剛接觸這塊，不是很熟。這次主要報道哪些方面？要不我們轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)看看少海景區(qū)吧。我們這里主要是公共事業(yè)、景區(qū)管理，具體項目都由相關(guān)主管部門來管，不是我們管。”
對于中信森林湖的容積率是否為0.4，別墅用地如何獲批的，該負責人給出了一個令人哭笑不得的答復，“容積率肯定不是0.4吧，那是宣傳的。咱們國家規(guī)定應(yīng)該是多少我還真不知道。中信那些項目不是嚴格意義上的別墅，也不是以別墅建的，你去現(xiàn)場看了沒？那是他們自己宣傳的，真正別墅我覺得不是那樣的。說白了，那些不是獨棟，人家來看房子，來了一看不是，好多都走了。”
而膠州市環(huán)保局的官方網(wǎng)站上，《中信森林湖一期建設(shè)項目環(huán)境影響評價第二次公示》顯示，中信森林湖一期建設(shè)項目被正陽路分為東(A)、西(B)兩個地塊，總占地面積24.40公頃，總建筑面積34.00萬平方米，容積率為1。A地塊設(shè)計總戶數(shù)307戶，均為2層，地下一層車庫307個，每棟獨立設(shè)置；B地塊設(shè)計總戶數(shù)1403戶，擬建9棟18-28F的住宅樓，建有地下2層的車庫，共1403個停車位。
即便在這個環(huán)評公示上，容積率也未超過1。目前在建項目中，也找不到“9棟18-28F的住宅樓”。而中信森林湖售樓人員也一再強調(diào)，該項目是別墅區(qū)，并沒有高層。
到底容積率上報時是一個數(shù)字，實際操作中被擅自改動，還是規(guī)劃時就已得到0.4-0.58的默許，時代周報記者向膠州市規(guī)劃局求證時，規(guī)劃局辦公室副主任陸洋表示，相關(guān)問題必須向辦公室主任王建新請示，由王建新來解答。但王建新始終不在辦公室，并且手機無人接聽。
有意思的是，時代周報記者在王建新辦公室堆得厚厚一摞的規(guī)劃報批方案中發(fā)現(xiàn)，少海新城項目報批中不乏別墅的方案。
其中，一份《青島膠州少海衛(wèi)城項目方案設(shè)計》顯示，該項目總用地面積80027平方米，其中別墅建筑面積11727.19平方米，共42棟，項目容積率為0.53。而另一份名為《青島膠州市少海別墅項目規(guī)劃設(shè)計深化》顯示，該項目總建筑面積91100平方米，獨棟別墅建筑面積56050平方米，共123棟，容積率0.4，酒店及會所建筑面積35050平方米，容積率1.48，項目總?cè)莘e率為0.56。
這至少可以表明，各個項目在上報規(guī)劃時，并沒有把容積率大于1當作不能觸碰的紅線。
而在中國土地市場網(wǎng)查詢可以發(fā)現(xiàn)，少海新城掛牌出讓的容積率不超過1的土地不在少數(shù)，例如，由青島少城置業(yè)有限公司獲得的位于膠州市膠馬路北、少海南路南，面積為8.1297公頃的土地，合同簽訂日期為2009年12月29日，約定容積率下限為0，上限為1；由青島市聯(lián)明地產(chǎn)有限公司獲得的一幅面積為41.4961公頃的土地，簽約日期2009年12月28日，約定容積率下限為0，上限為1。時代周報記者在少海新城多個售樓處采訪時獲悉，除了沿湖別墅外，白鷺洲等湖心小島上也錯落著一些高檔別墅和會所。
別墅項目成了形象工程
事實上，除了中信森林湖以外，中信集團旗下另一控股子公司中信旅游總公司在少海新城投資5億元建設(shè)了中信少海五星級大酒店以及別墅項目中信璞玉島。
其中，中信少海五星級大酒店由中信旅游子公司青島中信瑞星思達旅游開發(fā)有限公司建設(shè)，中信璞玉島由青島信瑞房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。
據(jù)中信璞玉島售樓處工作人員介紹，“璞玉島延少海湖的東岸，分為南北兩個地塊，北邊是住宅，南邊是五星級酒店。一共188套獨棟別墅，南邊只有14棟。一期50多棟，目前推出的有20多棟，最早2013年6月交房。東邊靠近體育公園，國家不批高爾夫用地，我們對剛到訪的客戶一般不作宣傳，后期很多客戶都知道這是個高爾夫項目。不算酒店那塊，整個容積率是0.4。”
對于打著中信旗號的璞玉島項目，中信森林湖售樓處工作人員頗不以為然：“信瑞房地產(chǎn)，是浙江的幾個老板成立的公司，在中信旅游掛了10%的干股，它是借中信名義建的。”
中國土地市場網(wǎng)顯示，青島中信瑞星思達旅游開發(fā)有限公司獲得的3.1674公頃土地為“其他普通商品住房用地”，土地使用年限70年，合同簽訂日期為2011年2月14日，約定開工日期為2011年2月14日，約定容積率上限為1.2。但膠州市規(guī)劃局“青島中信度假酒店及住宅項目批前公示”中，該地塊容積率已上升為1.37。
由青島信瑞房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司于2011年2月14日拿下的兩幅分別為6.6477公頃、6.2183公頃的土地約定容積率下限為0，上限為1.2，即是璞玉島的項目用地，這與售樓處宣稱的實際0.4的容積率并不相符。
而2010年國土部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》中明確：“市、縣規(guī)劃主管部門應(yīng)會同國土資源主管部門，嚴格按照已確定的容積率指標對開發(fā)宗地進行規(guī)劃許可和建設(shè)項目竣工核驗。對已供土地分期開發(fā)的建設(shè)項目，應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，各期建設(shè)工程規(guī)劃許可確定的建筑面積的總和，必須符合容積率指標要求。堅決制止擅自調(diào)整容積率等問題，嚴肅查處國家機關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀違法行為。”
與此同時，被中信森林湖和中信璞玉島高調(diào)宣傳的高爾夫項目，借著休閑體育公園的名義仍大行其道。雖然國土部今年11月左右已經(jīng)清查并處罰了少海新城的高爾夫項目，但高爾夫項目仍被印在了中信森林湖最新的宣傳圖冊上，對于今后高爾夫是否停建，少海管理處負責人不置可否。
據(jù)悉，少海新城原本是一片荒灘，每遇到天文大潮、海水倒灌，都會引起很大的水患。因此，膠州決定實施東部滯洪區(qū)工程，即在膠州市區(qū)東部10.5平方公里的鹽堿地內(nèi)開挖一個6.28平方公里的滯洪核心區(qū)—少海湖。除了滿足膠州城區(qū)的滯洪功能外，膠州市政府以少海為核心，希望打造一個“宜居、宜業(yè)、宜游”的少海新城。按照設(shè)想，少海新城將投資200億元，官方數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已累計完成投資約46億元。
中信集團的兩個項目被列為少海新城招商引資的重點對象之一，自然受到膠州市政府的“優(yōu)待”。膠州前市長劉贊松在致辭中曾表示，“膠州市委、市政府將為項目的建設(shè)推進提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使項目早出形象、早見效益。各相關(guān)部門單位要全力配合中信地產(chǎn)確保工程進度”。
據(jù)膠州新聞網(wǎng)顯示，12月1日，新上任的膠州市委書記張德平也曾到少海新城詳細了解建設(shè)情況，并對中信森林湖等項目進行了實地調(diào)研。
膠州當?shù)匾晃环康禺a(chǎn)人士向時代周報記者表示，國家的政策法規(guī)難遏地方經(jīng)濟發(fā)展的沖動，少海新城大量的別墅與高爾夫用地，不僅為地方政府做了“形象工程”，也為開發(fā)商帶來豐厚的利潤，但背后可能隱藏的利益鏈條不容忽視。時代周報將繼續(xù)關(guān)注少海新城的土地亂象。
