五道口37m2一居掛牌單價近10萬元，調查發現同小區均價不到一半
“天價小房”報價太離譜
海淀區五道口的房子已經漲到了近10萬元一平方米，一套小小的37平方米開間居然叫價350萬元？近日來，“10萬元一平方米”成了網絡上與北京房價最相關的熱詞。記者連日調查發現，這只是因為五道口華清嘉園一套37平方米的小戶型二手房，報出了350萬元的價格，門店業務員還在不斷推波助瀾稱仍要漲價。到了昨天，連中介都忍不住出來澄清說同一小區均價遠低于10萬元，這一套小戶型為“極個別案例”，甚至斷定很難成交。
區域實際成交價未有大波動
來自鏈家地產的消息顯示，五道口這一套二手房的建筑面積只有37平方米，但賣主的叫價卻達到了350萬元，相當于每平方米的單價已經達到了9.46萬元，再加上中介費、各種稅費，每平方米的購房成本超過了10萬元。
記者發現，這套“中關村二小學區總價最低的房子”只有一室一廳，房屋朝西采光，房產證已經滿5年。雖然大約可以省下將近20萬元的稅費，但從2月掛出以后，高單價還是讓人望而卻步。
那這套小戶型是如何在網上走紅的？
3月7日中午，新浪微博網友“AdRa1n”上傳了一張鏈家地產門店窗口的照片。窗口招牌上，就掛出了這套房源的信息。十幾天以來，這條微博的影響力慢慢發酵，轉發1.26萬次獲得了1213條評論不說，一些房地產業界的知名人士還專門為這套高價房發表評論，個別網友還有些斷章取義或半開玩笑地大呼“北京二手房價突破每平方米10萬元”、“五道口才是首都核心區”。
五道口房源真的已經貴到如此地步？此前才5萬元到6萬元一平方米的房價，如今一下躥升了67%？通過走訪附近多家門店，記者統計出華清嘉園目前至少有40多套二手房在售，除了這套小戶型，其他房源的掛牌價格仍在每平方米5萬到6萬元左右，并沒有顯著變化。
而已經完成網簽甚至過戶的二手房成交數據顯示，去年10月18日，華清嘉園一套38平方米單居每平方米成交價為6.08萬元，為區域內最高；1個月后，該小區成交一套148平方米的三居室，單價降回每平方米4.99萬元，同月一套53平方米的一居室成交價為285萬元，單價為每平方米5.38萬元。從去年12月到今年3月，這個小區成交了8套房，其中面積最小的50平方米，最大的為205平方米；最小戶型的成交單價為每平方米5.72萬元，幾套房中，單價成交價最低的，為每平方米4.17萬元。
“這才是最真實的成交數據，二手房市場是完全開放的，單個房主叫高價或掛低價，都不能反映出市場的總體情況。”向記者提供數據的中介公司相關負責人說。
業務員虛構房價又漲40萬元
這套房子的價格為何這么高，是業主不著急賣故意掛高價，還是中介“不小心”打錯價格？記者聯系上掛出這套房的鏈家地產中介業務員李洪彬，卻聽到了更讓人意外的回答。
“350萬元已經是2月份的價格，目前這套房子已經以370萬元成交了。”這名業務員隨口就說，目前小區里還有一套37平方米的單居，房主叫價390萬元，仍是小區里總價最低的房源。
按照這名業務員的說法，同樣37平方米的二手房總價再漲40萬元，相當于每平方米又漲了1.08萬元，房屋單價接近11萬元。如果它仍是小區總價最低的房源，意味著其他掛牌二手房業主也同時調高了價格，這可能嗎？
當記者表示可以查到鏈家地產近期每套房源的成交價，整個小區單價沒有10萬元的成交紀錄時，這名業務員立刻改口說“是在我愛我家成交的”。“總之最近房子還在漲，趕緊買還合適。”他說。
記者隨后查閱了我愛我家的成交數據，結果顯示，雖然這個小區近期有一套小戶型成交，但真實成交價比中介聲稱的低了將近100萬元。“小房子低總價、高單價是正常的，但這一區域沒出現很離譜的成交價。”我愛我家相關負責人說。
經過多方查詢，截至發稿時，記者仍無法聯系上這套小戶型的業主。一名從業20余年的業內人士分析，在目前情況下出現如此高的報價，只能說明房主存在兩種心態，一種是對二手房價格預期甚高，而另外一種則是業主不急售，“有棗沒棗先打三竿子”。
為上學買“加價房”不太值
在這套房源的網絡信息中，雖然已經有多名業務員打上了“業主誠售”的評語，但從2月到現在只有寥寥幾人關注。業內人士分析，如果真有人買這套房，決不是沖著狹小的戶型、沖西的朝向而購買的，而是最金貴的“中關村二小上學名額”。
按照核實后的數據，華清嘉園小區里總價最低的3套房源價格分別為350萬元、360萬元、370萬元，但這幾套房子的面積分別為37平方米、50.23平方米、60.29平方米，如果購房人不糾結于“總價最低”，每多付出10萬元，就多得10平方米以上的面積。
中關村二小的學區房就這么金貴嗎？同樣是中關村二小的學區房，一套位于五道口科源小區、1981年建成的板樓，46平方米的一居室總價為276萬元，購房人如果只圖讓孩子上個好小學而不考慮居住空間，買這套房能省下近100萬元。若是以350萬元的代價，可以買到五道口華清園的免稅小兩居，同樣可以上中關村二小。
“國五條細則出臺以后，業主的掛牌價已經更貼近市場價，喊價虛高的情況有了一些轉變，但仍有極個別案例出現。”鏈家地產市場研究部張旭說，華清嘉園這套房源僅僅是目前市場中的個別案例。每平方米9.46萬元的價格，遠高于該小區每平方米5萬至6萬元左右的水平。
“由于單價過高，這套房源短期內成交的可能性很低。”張旭表示，這種明顯過高的掛牌價對于市場的指導意義不大，并不能反映出真實的市場形勢。（記者 耿諾）
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