—強(qiáng)化本地戶籍居民限購(gòu)政策；增加“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)低”土地出讓方式的比例
距離住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)為地方政府出臺(tái)國(guó)五條執(zhí)行細(xì)則的“底線”——3月底已經(jīng)為期不遠(yuǎn)，但北京、上海等特大型城市似乎還在互相觀望。畢竟對(duì)于嚴(yán)厲得超過(guò)預(yù)期的國(guó)五條的執(zhí)行口徑，地方政府還要頗費(fèi)一般躊躇。
目前，北京市政府已經(jīng)開始在“有限范圍”內(nèi)，征求國(guó)五條實(shí)施細(xì)則的意見建議。征求意見的內(nèi)容包括，第二套住宅按揭貸款首付比例提高至7成、強(qiáng)化對(duì)北京本地戶籍購(gòu)房者的限購(gòu)政策、加大“限地價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)房?jī)r(jià)低”土地出讓方式的比例、征收售房差價(jià)20%個(gè)稅等。
由于上述內(nèi)容尚在討論之中，因此，最終在北京市的執(zhí)行細(xì)則中是否會(huì)出現(xiàn)上述政策，并未確定。而最新一期70城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的普遍上漲，則令房地產(chǎn)市場(chǎng)再次站到政策加碼的邊緣。
細(xì)則躊躇
北京市政府一位內(nèi)部人士告訴記者，北京市落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)政策的細(xì)則，實(shí)際上已經(jīng)完成起草工作，目前正在修改和調(diào)整，有關(guān)工作完成后，北京市政府將以市政府文件的方式適時(shí)下發(fā)。
“我們對(duì)地方政府提出的要求，是在3月底之前，出臺(tái)本地方關(guān)于國(guó)務(wù)院的執(zhí)行辦法。”3月20日下午，住建部一位不愿具名的官員表示。在全國(guó)兩會(huì)召開期間，住建部副部長(zhǎng)齊驥公開表示，地方房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、調(diào)控政策細(xì)則等，將在3月下旬出臺(tái)。
此前，國(guó)務(wù)院下發(fā)17號(hào)文件，要求繼續(xù)做好房地產(chǎn)調(diào)控工作，并提出強(qiáng)化差別化信貸政策，根據(jù)區(qū)域、住房類型完善限購(gòu)政策，增加市場(chǎng)供給，按照規(guī)定，對(duì)個(gè)人售房收入征收20%個(gè)人所得稅等政策，并要求地方政府落實(shí)執(zhí)行，被市場(chǎng)稱為“國(guó)五條”。
按照這一文件要求，北京市正在緊張進(jìn)行北京市落實(shí)國(guó)五條有關(guān)政策的制定工作。“已經(jīng)不止一次討論和征求過(guò)意見了，綜合采用正式和非正式兩種不同的方式。”3月21日清晨，一位參與討論的人士稱。
1月26日，時(shí)任國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持國(guó)務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)，研究部署做好房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)工作。記者了解到，在1月25日，北京市政府已經(jīng)召集有關(guān)方面負(fù)責(zé)人，就進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控聽取包括市場(chǎng)和企業(yè)在內(nèi)的意見和建議。
不過(guò)，北京市的“細(xì)則”出臺(tái)，卻頗費(fèi)躊躇。市場(chǎng)曾傳言北京市調(diào)控政策將于3月15日或3月20日出臺(tái)，但最終未能獲得證實(shí)。北京市政府一位內(nèi)部人士告訴記者，北京市落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)政策的細(xì)則，實(shí)際上已經(jīng)完成起草工作，目前正在修改和調(diào)整，有關(guān)工作完成后，北京市政府將以市政府文件的方式適時(shí)下發(fā)。
截至本報(bào)記者發(fā)稿時(shí)止，北京市政府尚未完成對(duì)這份文件的修改和調(diào)整工作。作為參與此項(xiàng)工作的重要單位，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前的信息都不是官方發(fā)布，且尚無(wú)可以通報(bào)的新信息。
三條路徑
北京可能三條路徑并進(jìn)：強(qiáng)化本地戶籍居民限購(gòu)政策、提高二套房貸款首付比例、增加“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)低”土地出讓方式的比例。
盡管最終文件尚未完成修改，并正式下發(fā)。但北京市已經(jīng)通過(guò)正式和非正式的方式，聽取市場(chǎng)對(duì)起草、修改、調(diào)整過(guò)程中的各項(xiàng)政策的意見和建議。
一位接近北京市政府的人士告訴記者，在完善限購(gòu)措施一項(xiàng)上，將以“強(qiáng)化對(duì)本地戶籍購(gòu)房者的限購(gòu)措施”作為主要方向，原則上不對(duì)非本地戶籍的購(gòu)房者進(jìn)一步強(qiáng)化限購(gòu)。對(duì)于本地戶籍的未婚居民，原則上只鼓勵(lì)其持有一套住房。
按照目前北京市執(zhí)行的限購(gòu)政策，對(duì)于本地戶籍居民，可購(gòu)買兩套房屋。而上海在執(zhí)行限購(gòu)政策時(shí)，采用了類似的政策。一旦北京市開始實(shí)施這一政策，名下無(wú)房的未婚本地戶籍居民，將只能購(gòu)買一套房屋，而名下有房的未婚本地居民，很可能將不具備購(gòu)房資格。
除對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行完善外，北京還有望強(qiáng)化“差別化信貸政策”。據(jù)兩位“被征求意見建議”的市場(chǎng)人士透露，北京市正在考慮，將北京市行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)買第二套住房的按揭貸款首付比例提高至70%。目前，人民銀行北京營(yíng)業(yè)管理部已經(jīng)參與到北京市落實(shí)國(guó)五條有關(guān)政策研究中，屆時(shí)將與北京市政府有關(guān)部門聯(lián)合下發(fā)文件。
在此之前，按照人民銀行的統(tǒng)一要求，北京范圍內(nèi)購(gòu)買第二套住房的按揭貸款首付比例為60%。全國(guó)兩會(huì)期間，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川在接受新聞媒體集體采訪時(shí)表示，要通過(guò)差別化的信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，不排除使用提高住房按揭貸款首付的方式。
記者了解到，在上述兩種手段的基礎(chǔ)上，北京市政府還考慮增加“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)低”的土地出讓方式的比例。這種方式即是為土地競(jìng)買設(shè)置價(jià)格上限，在觸及價(jià)格上限之后，由各方對(duì)未來(lái)預(yù)期銷售價(jià)格進(jìn)行承諾，承諾價(jià)格低者將最終中標(biāo)。
在此前北京的土地出讓中，這種方式雖然存在，但卻較少使用，只在2007年廣渠路地王拆分出讓時(shí)使用過(guò)一次。此后，較多采用的方式都是“限地價(jià)、競(jìng)保障房面積”來(lái)控制地價(jià)。
個(gè)稅“躊躇”
北京還有望通過(guò)綜合住房面積、售房?jī)r(jià)格、持有時(shí)間等因素，以劃線的方式，區(qū)別剛性需求和投資投機(jī)性需求，有針對(duì)性地實(shí)施“有所區(qū)別”的售房個(gè)稅征收口徑。
在制定和調(diào)整北京市落實(shí)國(guó)五條執(zhí)行細(xì)則的過(guò)程中，無(wú)法躲過(guò)的一個(gè)問(wèn)題，就是以何種方式執(zhí)行“按規(guī)定對(duì)個(gè)人出售自有住房收入征收20%個(gè)人所得稅”。多位被征求意見的人士均向記者表示，其他方面的路徑已經(jīng)較為清晰，唯獨(dú)此方面尚未有較為確定性的信息。
記者了解到，落實(shí)“售房個(gè)稅”政策目前的難點(diǎn)主要在于“優(yōu)惠政策”的制定。2006年，財(cái)政部下發(fā)的有關(guān)文件中，規(guī)定了對(duì)“出售滿五年自有住房收入免征個(gè)人所得稅”的優(yōu)惠政策。目前，財(cái)政部、住建部、國(guó)稅總局正在就保護(hù)剛性需求的內(nèi)容進(jìn)行磋商溝通，在此過(guò)程中，此項(xiàng)優(yōu)惠政策，已經(jīng)確定得以保留。
截至《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者發(fā)稿時(shí)止，上述三部門尚未就售房收入征收個(gè)稅問(wèn)題行政統(tǒng)一的說(shuō)明性文件下發(fā)。但住建部副部長(zhǎng)齊驥在兩會(huì)期間接受采訪時(shí)向記者表示，售房收入征收個(gè)人所得稅的政策，會(huì)考慮到對(duì)剛性購(gòu)房需求進(jìn)行保護(hù)，并且避免轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)情況的出現(xiàn)。
按照這一原則，記者了解到，北京市除繼續(xù)執(zhí)行“個(gè)人住房滿5年且唯一一套住房轉(zhuǎn)讓免征個(gè)稅”的優(yōu)惠政策外，還有望通過(guò)綜合住房面積、售房?jī)r(jià)格、持有時(shí)間等因素，以劃線的方式，區(qū)別剛性需求和投資投機(jī)性需求，有針對(duì)性地實(shí)施“有所區(qū)別”的售房個(gè)稅征收口徑。
多位北京大型開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人也向記者表示，他們?cè)诤驼煌块T官員交流的過(guò)程中，也聽到了“劃線區(qū)別征收”的說(shuō)法，也提出了一些具體劃線標(biāo)準(zhǔn)，但在正式政策確定前，不便透露。
鏈接
2013年2月20日，溫家寶主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)新的“國(guó)五條”，再次升級(jí)了房地產(chǎn)調(diào)控措施，也成為十年內(nèi)第九次房地產(chǎn)調(diào)控措施。2月28日，國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》。主要調(diào)控措施為兩個(gè)方向：
一、完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制
省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)。通知要求，各地要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，在一季度制定本地區(qū)年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并向社會(huì)公布。對(duì)執(zhí)行住房限購(gòu)和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，要進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)。
二、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房
所有新建商品房和二手房都列入限購(gòu)范圍；對(duì)外地人買房限制更嚴(yán)格，審查更嚴(yán)厲。購(gòu)房人不具備購(gòu)房資格的，簽訂的購(gòu)房合同必須解除；對(duì)偽造證明材料、騙取購(gòu)房資格的，要嚴(yán)肅處理相關(guān)責(zé)任人；情節(jié)嚴(yán)重的，要追究法律責(zé)任。
在房貸方面，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用，對(duì)出售自有住房的，按轉(zhuǎn)讓所得征收20%個(gè)稅。
(李樂(lè))
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