房產原值如何核實 部門間信息怎樣互通

  盡管已經有幾十個城市公布了“國五條”地方版的實施細則，但對大多數人來說，腦中的那個問號依然存在：房產交易20%的個稅到底收不收，會怎么收？

    從已經公布“國五條”實施細則的城市來看，只有北京、上海、廣州、天津、重慶5個城市提到要嚴格按個人轉讓住房所得的20%征收所得稅。而在這5個城市中，只有北京一個城市就如何征收20%的個稅出臺了具體細則，其余4個城市至今尚無征稅細則。還有一些城市，干脆只字未提。

    這個問題顯然是整個“國五條”實施細則中的關鍵。很大程度上，要不要把征稅20%的內容寫進去，甚至決定了一些地區“國五條”實施細則的出臺進度。

    據報道，在態度最堅決、細則最詳細的北京，對這個問題的爭論也一度拖延了整體細則的出臺時間。

    此前有媒體披露說，在研討“國五條”細則的北京市長辦公會上，曾有兩種意見，一種意見堅持一刀切，另一種意見則堅持階梯式地征稅，比如房產持有兩年內轉手的嚴格征收20%的個稅，2~5年轉手的降低征稅比例，5年以上轉手的再降低。

    當然，從最終公布的細則來看，一刀切的意見占了上風。但這個爭論導致北京的實施細則推遲了一天才公布。

    為何多數地方細則不提20%個稅

    是否征稅20%，如何征收，這是擺在所有城市面前的兩難選擇。

    在稅務研究者張萬剛看來，房地產牽扯的行業太多，對地方經濟發展有著莫大的影響。地方政府并不希望房產交易陷入冷清。如果因為征收20%的個稅，導致房產交易量急劇下降，勢必會對房地產開發預期造成負面影響。而一旦出現預期下降，土地交易會遇冷，地方的土地財政就會吃緊。

    也許這正是大多數城市對此只字不提的一個原因。

    “北京之所以嚴格，是因為北京人口已經太多，不想讓更多的人進來。”張萬剛認為，而很多地方的經濟發展水平離北京還很遠，還歡迎更多的人口進入。

    在他看來，因為面臨的人口壓力不同，一些大城市在這個問題上的態度呈現為“階梯式”。北京的人口壓力最大，所以北京執行征稅措施最嚴格。上海、廣州、天津、重慶口頭響應了這個措施，但怎么征收并無下文。而更多的城市對20%個稅的問題則不予提及。

    另一個難點在于操作。

    眾所周知，房產交易所得征稅20%的規定是在20年前的個稅法中明確下來的，但20年不見執行，就是因為難以操作。

    這里的難有兩點，一是難以核實房產原值，二是難以算清合理費用。

    在我國的住房市場上，房產的屬性五花八門，有自建住房、經濟適用房、已購公房、商品房、拆遷安置房、軍產房、央產房等，不一而足。這些不同屬性的房產在交易過程中遵循的規則并不相同。再加上20年前還沒有實現交易信息的電子化，核實原值是一件極其費力、麻煩的事情。

    偉業我愛我家集團市場研究院經理程浩業告訴中國青年報記者，房產交易至少要經過兩個主要部門，一個是住建部門，一個是稅務部門，但有些房產自始至終都沒有繳納過契稅，比如已購公房，那怎么核實房產原值呢？

    開征20%個稅需要做哪些準備

    在2006年之前，這個問題沒有答案。住建部門、稅務部門彼此都有非電子化的信息系統，但彼此并不聯通。

    2006年，北京市對所有新房銷售實施了網簽，一手房的交易信息實現了電子化。2008年，北京對所有二手房交易也實施了網簽，至此，北京的房產交易信息基本都實現了電子化。換句話說，2008年之后，如果要查清楚一處房產的信息，通過住建部門的系統非常容易就可以獲得。

    而差不多同時期，稅務部門的相關信息系統也基本建立了起來。由于在獲得房產證之前必須要繳納契稅，所以通過稅務部門也能夠倒推出房產交易的基本信息。

    正是在這個意義上，北京執行征稅20%的任務有了現實的基礎。

    但是，2006年之前的房產信息有多少能夠查清楚？至今沒有確切消息。即使是在北京，將2006年之前的房產交易信息錄入現有的系統，也是一件工程量巨大的工作。

    正是因為這個原因，3月30日北京市地稅局公布的公告中提出，對于無法核實房產原值的，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格按核定征收率1%計算。

    “北京在房產信息電子化方面算做得好的，在很多三四線城市，至今還沒有開始網簽。”程浩業告訴記者，這些地方根本就不可能做到征稅20%。

    按照程浩業的說法，如果真想核實房產原值，都可以做得到。從過去手工存檔的房產交易資料中查找就是，肯定能查得到。但是，這樣的查找需要耗費多少人力？這恐怕是稅務部門自己想想都會頭大的問題。

    不僅是核清原值不容易，按照個稅法，對房產交易還要扣除合理費用。這既包含了買房時所交的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金，還包括了住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。這些費用的核實應該也不難，但同樣需要大量的人力和時間。

    任何一項政策的執行都是有成本的，但當執行政策的成本高到一定程度時，執行就成為一件不劃算的事情。

    從這個意義上說，在全國大多數城市執行房產交易征稅20%的政策，恐怕還缺少現實的可操作性。這就是為什么1993年個稅法就明確了這一條款，但到2006年國稅總局又發出文件，提出了一個替代的方法：按房產交易總價的1%~3%征稅。而這樣的征稅方式成各地的通行版本。

    當然，對北京來說，至少2006年之后交易的房產都具備了執行征稅20%政策的現實基礎。

    開征20%個稅的政策效果究竟如何

    但問題是，同樣都是房產，能核清原值的和不能核清原值的，前者征稅20%，后者征稅1%~3%，太不公平。

    從數字上看，這兩種房產所交的稅款會相差很大。

    但按照張萬剛的說法，如果不愿意多交稅，那就持有房產，不要進行交易。因為房產的基本價值是居住，而不是投資、投機。如果要利用房產進行投資投機，多交稅也并無不妥。

    “為什么大家都這么關注房產交易征稅20%的問題？仔細分析會發現，幾乎所有人都在擔心。”張萬剛說，想出售房產的人擔心這筆稅款落在自己身上，想買房的人擔心這筆稅款轉嫁給自己，而買不起房只能租房的人也在擔心：真征稅20%，租金會不會上漲？

    在另一個層面，今年中國的廣義貨幣量將達到100萬億元，而在2002年，這個數字僅為16萬億元，大量的貨幣進入流通領域必然帶來投資沖動。而目前的投資渠道還相當有限。對普通中國人來說，炒股、炒黃金帶來的都是咬牙切齒的恨，唯獨房產投資抵消了通脹，實現了資產的增值。這也是為什么人們對房產情有獨鐘的一個重要原因。

    如此一來，現實的結果很有可能是，賣房人將稅款轉嫁出去，房價提高。房價提高，租賃價格也會隨之上漲。

    房產交易征稅20%，是交易環節的征稅措施。而有多個城市正在或將要試點房產稅，這是房產持有環節的稅收探索。房產稅收政策體系該如何設計？這需要通盤考慮。

    本報北京4月7日電