趙飛飛

　　4月2日晚，福建省廈門市補充了國五條執行細則。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對本報記者解釋說，事實上3月31日廈門已經出了一個房價控制目標，但是在2號又增出了一個內容更全的細則，且要求嚴格。

　　查閱細則發現，廈門對20%的個稅征收相對明晰：能通過稅收征管、房屋登記等歷史信息核實房屋原值的，依法嚴格按照轉讓所得的20%計征；不能核實原值的，按交易總額的1.5%計征。廈門要求稅務、國土房產部門密切配合，規范征收個稅。而對個人轉讓自用5年以上的唯一生活用房，繼續免征個人所得稅。

　　而同處于福建省的福州，其細則并未提及如何細致征收20%個稅等環節，主要談及控制房價的增幅。

　　福州市住房保障和房產管理局相關負責人4月3日在電話中告訴本報記者，關于個稅的稅費征收，未來稅務部門會出臺稅收政策來執行。

　　事實上，根據國務院的要求，各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)，制定本地區年度新建商品住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。國務院并未要求在一季度公布所有的細則，但是一些和中央對房地產調控全局認知保持高度一致的城市，則加快了落實的進度。

　　“實際上，國五條細則確實只要求：35個大城市一季度公布房價控制目標 ，其他的二線城市，也可能只像廈門一樣，增補一個真貨細則。”楊紅旭表示。

　　地方政府落實細則的誠意各異

　　美麗的廈門島，一直是許多福建富人期待定居的場所，在廈門擁有一套房，甚至成為整個福建百姓的一個愿望。

　　“不僅在全省，全國但凡旅行到廈門的人，都或有這個想法。”廈門經濟特區房地產開發集團有限公司一位主管告訴本報記者，所以這幾年，不管國家怎么調控，廈門樓市價格都是以漲為主，如今均價也在2萬上下，而到了2013年3月，廈門新建商品住宅價格已連續11個月環比上漲。

　　針對4月2日晚出臺的廈門細則，廈門大學教授戴亦一對本報記者表示，對于異地人士購房比例歷來高達60%以上的新移民城市來說，廈門的國五條細則可以說堪稱目前中國最嚴厲的版本，其中第二條最為嚴厲，非本市戶籍不得通過補繳個稅繳納證明或社保繳納證明購買住房。

　　限購自然也成為廈門政府希望繼續執行的方式。廈門落實的細則擬出了廈門版繼續限購的思路：從細則出臺之日起，對于非本地戶籍居民家庭，在廈購房需提供“自購房之日前2年內在本市逐月連續繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明”，并限購1套；本市戶籍家庭限購2套；非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險繳納證明購買住房。

　　楊紅旭表示，除了廈門及時出臺之外，其他的許多地方細則多半“不給力”，很多條款沒提及，或者“說法曖昩”。事實上縱觀上海的細則，雖然在3月30日就出臺，但未就20%的征收細則有及時的細致表述。

　　縱覽全國，上海、重慶等呼應了新“國五條”有關20%個稅的規定，但多數二線城市對“20%個稅”未作出具體規定，大部分地方調控細則并不明顯。一些城市在稅收、信貸政策、限購擴容等敏感問題上表述相對含糊其辭。

　　事實上，早在3月25日之時，首個地方版“國五條”細則在廣東正式落地，有意思的是，廣東并未對限價目標、二手房交易征20%個稅如何操作等焦點問題做出明確規定。

　　而其后，在廣州深圳兩個一線城市的細則出臺中，暫時也未見各項具體執行細則的身影。

　　據統計，正巧趕在一季度末，北京、上海、天津、重慶、深圳、廣州等樓市調控重點城市的“國五條”細則已公布，而南京、鄭州、濟南、大連、廈門、合肥、昆明等二三線城市也發布了結合本地實際的具體規定。一時間，不完全統計近35個以上城市都公布了落地細則。

　　從已經公布的情況看，首都北京細則最嚴厲、最細致，是唯一提出降價，且提出進一步收緊限購政策。上海、重慶、合肥、濟南等公布了地方細則和控制目標，大連、貴陽、南寧等地公布了房價控制目標，但是沒有公布具體的調控細則。

　　而從廈門與北京及時跟進的細則來看，此后的一步，或則是各個地方政府加緊研究出臺細致的執行思路。

　　20%個稅征收背后

　　在公布之前，諸多一線城市房價也經過了一輪過山車。易居研究院易居快報顯示，3月份，4個一線城市新建商品住宅成交面積同比增長78%，環比增長156%。其中北京同比增幅為110%，上海為94%，皆近兩年月度新高。

　　廣州和深圳同比增幅分別為50%和19%。

　　與各個城市的細則暫無個稅征收時間表來看，多方質疑個稅的征收方式的可操作性，但是北京，還是在最快的時間內將征收細則擬了出來。

　　3月30日，北京市貫徹國務院房地產市場調控細則出臺后，4月1日，北京市地方稅務局就轉讓住房所得征收個人稅問題進行了解答。

　　北京市地稅局人士表示，納稅人能夠確定房屋原值和有關合理費用的，個稅稅款以本次房屋交易價格減除房屋原值和有關合理費用后的余額，按20%稅率計算。

　　不能提供房屋原值相應憑證，主管稅務機關通過稅收征管、房屋登記等信息系統也未能核實房屋原值的，個稅稅款以本次房屋交易價格按核定征收率1%計算。

　　房屋原值是征收個稅的重要依據。據介紹，根據房源情況不同，北京對不同房屋原值計算方式也不同。商品房原值為購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費；自建住房原值為實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。

　　而經濟適用房等保障房原值為原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金等等。

　　據本報了解，納稅人若能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：已購公有住房、經濟適用房，最高扣除限額為房屋原值的15%。

　　而商品房及其他住房的最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費的，不得再重復扣除裝修費用。

　　北京我愛我家房地產中介人士對相關媒體表示，僅以裝修成本為例，很多市民的裝修是找各種“游擊隊”，根本不會有發票。在建材市場買材料，也幾乎都是清一色的收據，不會有發票；即使是正規的裝修公司，相當數量的公司也不會出具發票。

　　“很多百姓的房改房、經適房的取得成本極低，如果針對這部分房屋按照20%征稅，也存在很大的難度。”我愛我家工作人員在電話中對本報記者表示，“最早之前，這些房子可能幾萬塊買來的，最后這些房子都隨著通貨膨脹房價上漲，已經值上百萬，厲害的等于說要把房價的一半都貢獻出去，這個怎么好執行呢？”

　　北京市地方稅務局相關人士表示，納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，主管稅務機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入。

　　“這其實很難計算。”上海社科院房地產研究中心學術部主任陳則明在接受本報記者采訪時表示，有時候房東賣的著急了，價格會有很大的議價空間。另外，早前的許多房子在獲得的時候成本過低，這之間的計算方式會非常麻煩。

　　對此，中國房地產業協會副會長兼秘書長顧云昌在接受媒體采訪的時候認為，這些細則中20%個稅條款具體實施存在難度。

　　顧云昌表示，總體來說各地頒布的細則比預期要寬松。但是大家最為關注的是房地產個人所得稅的問題。而以北京的做法，顧云昌表示，這幾年的賣家的支付利率怎么算？以及其他的一些稅費怎么扣除，恐怕都有很詳細的計算的問題。如果都按一刀切的這樣征收，百姓意見會很大。

　　“而就在北京之后，各個城市也應當會參照北京的征收模式進行研究發布”。易居中國分析師薛建雄對本報記者表示：“但是不一定都會很快出臺，除非中央再次敦促，地方政府其實都希望能有緩沖的時間。”

　　最早出臺國五條地方細則的廣東，也反倒沒有公布20%的實施細則。

　　廣州市常務副市長陳如桂也在近期對媒體透露，“國五條”廣州細則出臺后，稅務局會根據細則出臺一個具體的辦法。而廣州市地稅局相關工作人員透露，該負責人表示，20%的征收標準還在研究當中，應該出來會很快。

　　而在廣州的坊間，也流傳出征收的版本，或可能也跟北京一樣，如果難以核定房屋原值，就按照房屋售價的1%來征收個稅。

　　薛建雄表示，“國五條”細則中強調“按轉讓所得的20%計征”的前提是“通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的”，這就為地方政府各自的操作空間留下了很大的余地。

　　而與北京幾乎同時公布國五條的上海，其也明確提出：稅務、房屋管理部門要密切配合，對出售自有住房按照規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，依法嚴格按照轉讓所得的20%計征。

　　上海稅務部門官方微博“上海稅務”近日與網民互動時再次重申，根據國家規定，對個人轉讓自用五年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

　　但是房屋原值究竟該如何確定、如何核實？上海房地產交易中心窗口相關工作人員也進行了一定的表述，最初的購房發票、購房合同、契稅完稅稅單，房產擁有者如果能提供上述三樣中的兩樣，即可判定房屋原值。

　　如果前述資料均無法提供，只能由房管部門通過后臺系統查詢相關交易記錄，但也不排除一些售后公房等，即使是有關機關通過稅收征管、房屋登記等信息系統也未能核實房屋原值的情況。

　　“主要是一些老公房很難算了，”上海靜安區新閘路德必地產張經理告訴本報記者，“有的房齡非常長，甚至有數十年的，這些房子購買的早期票據都已經丟失，難以計算，所以征收差價上恐怕難度會非常大。”

　　細則出臺前后：一線城市二手房交易飆升

　　細則的出臺在市場上引起了連鎖反應。

　　整個3月，整個上海二手房成交近5萬套。這個數據，或是2006年以來最高數值。而根據此前的統計，上海2012年的總成交套數不過只有20萬套。、

　　不僅僅是上海。

　　3月1日國務院新版“國五條”發布，兩會之后，到3月30日、31日，北京、上海、廣州等二十個左右城市，地方版部分細則落地。這些城市二手房中介公司也經歷了最為繁忙的一個月，中介直呼，幾乎把之后幾個月的成交量都做了。

　　“搶的都是20%的個稅地方征收細則出臺前這個末班車。”21世紀不動產上海銳豐總經理葉厚彪告訴本報記者，國五條出臺后的3月前10天，上海的二手房交易量較去年同期有近5倍的提升，比市場最好的2009年增長68%。

　　但是最忙是在3月中旬開始之后，在上海的各大房地產交易中心門口，許多地方凌晨12點就有中介與購房人開始排隊。

　　在北京，整個3月份，二手房交易者都急于在政策正式執行前盡快完成交易，北京的各大房地產交易中心人頭攢動，窗口前都排起了長長的隊伍。

　　偉業我愛我家的統計數據顯示，2012年全年北京全市二手住宅網簽總量為14萬套，但截至3月30日，今年北京全市二手住宅網簽總量為超過了7萬套。三個月的成交，已占到北京2012年全年二手房總成交量的一半。

　　而在羊城，廣州房管局統計顯示，今年1月份，廣州全市10區存量房的交易登記面積為33.11萬平方米，同比增加了34.8%。2月份，這一數據為54.24萬平方米，同比漲幅高達194.2%，環比也增加了63.8%。

　　相對于北京和上海而言，廣州的房地產交易總量，與交易價格雖不如前兩者，但是這個數據也同比之前上浮了很多。

　　中原地產廣東項目總經理黃韜對媒體介紹，中原地產3月份的業績翻了一番。其中一手房銷售的業績增長僅為30%，這另外的貢獻主要來自于二手房市場的火爆。

　　與廣州鄰近的深圳，3月二手住宅成交量之高出乎所料。深圳市規土委4月1日公布數據顯示，3月深圳二手住宅成交面積105.3萬平方米，成交17527套，環比增加近四倍。

　　這個數字是為自2006年以來第二高水平，僅次于2009年12月的27887套。成交價格同時上漲，但漲幅小于5%。

　　21世紀不動產上海銳豐虹口臨平板塊區域經理鮑俊對記者透露，上個周末，由于上海細則未出臺，上海依舊使用交易稅費的舊規定，許多二手房買賣雙方搶末班車出現諸多閃簽現象。門店內成交再次重現了3月初的高峰，單日即有4組以上的客戶簽訂買賣合同。

　　“有很多觀望的買家，此時會變得非常堅定，一來賣家擔心新的交易稅費會讓自己房子短期賣不出去，尤其是急著換房的客戶。另外一方面，從買家的心態來看，主要是怕未來增加購房的成本。”21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示，相信隨著操作環節的逐步明朗，市場會逐漸穩定。

　　鮑俊透露，其門店就有一位以前一直觀望的賣家，突然表示愿意與在談的買家盡快簽訂買賣合同，并以300余萬元的價格出售自己110平方米左右的兩房。

　　細則“后遺癥”：二手房交易即將降溫？

　　上海靜安區常德路一家永慶房產的工作人員對記者表示：“現在等于是一個月把之后五到六個月的活做了，接下去得喝西北風了。”

　　3月30日，31日兩天，各地方政府密集出臺落實國五條調控中的細則，讓這個4月，將成為全國二手房交易的一個明顯拐點。

　　3月30日，京版“國五條”地方細則出臺，瞬間降溫了二手房市。當日，北京市住房和城鄉建設委員會宣布，2013年3月31日零時至4月7日24時，本市房地產交易系統將進行升級調整，其間暫停購房資格申請、審核及網上簽約。系統升級調整后，購房資格審核機構在10個工作日內反饋審核結果。

　　京版“國五條”落地，北京各大房產中介門店馬上迎來“倒春寒”。我愛我家、鏈家地產、21世紀不動產等多家中介瞬間感受到了涼意，從其定期發送給媒體的報告中，也無不感受到政策的沖擊端倪。

　　由于暫停了購房資格申請，北京一些中介招攬生意的做法，則是多推廣了出租房源，一些中介公司已火速將展示牌由“出售房源”換成“出租房源”。

　　即便上海的“國五條”實施細則中，未提20%個稅的具體實施細節，但是在細則出臺的次日4月1日，上海浦東新區房地產交易中心的排隊現象已明顯減緩。

　　“前幾日交易中心門口就擠破頭的現象不再了”，現場窗口的一名工作人員表示，細化政策發布之初幾天，浦東新區房地產交易中心每天都有幾千個人前來辦理審稅、過戶業務。這也直接導致浦東新區房地產交易中心積累了近1.7萬份預約材料。現在許多客戶都已趕在3月底前辦理了審稅、過戶手續，因此4月開始，人流明顯減少。

　　而據本報了解，上海長寧區從4月1日起暫停二手房房東提早交稅，并將交稅方式變更為：須待購房者稅收征收完畢后，二手房房東才可交稅。

　　雖然上海閔行、靜安、浦東等各區房產交易中心還是按照正常流程進行二手房交易過戶。但是人氣已經不如之前旺了。

　　上海靜安區房地產交易中心一名工作人員稱，正常月份一個月的交易量在100宗，3月集中過戶交易了五六百宗。工作人員往往加班工作到晚上7點。

　　但4月1日前來辦理交易手續的客戶已較前一日減少了三分之一，較3月初的情況已大大緩解。但據靜安區房地產交易中心工作人員稱，目前的個人售房個稅繳納仍按舊有政策執行，內網上還沒看到新文件。

　　靜安區常德路永慶房產工作人員透露，客戶開始變少了，這兩天來訪量下降了30%～50%，而上海細則出臺后，買賣雙方歸于謹慎，不像之前要搶末班車那種心態了。

　　更多的交易客戶，是對政策存在疑慮。21世紀不動產上海區域市場研究部提供本報數據顯示，對旗下門店抽樣統計顯示，上周末滬版“國五條”相關細則發布后，引起了市場各方關注，各門店的數量與此前持平，雖然也出現閃簽，但更多是前來咨詢的客戶。

　　21世紀不動產的統計，上周末多個板塊的門店客戶上門咨詢數量相比此前一周再次增加近一倍有余。

　　21世紀不動產上海銳豐普陀大渡河板塊區域經理祝宣能對本報透露，上周六滬版細則一經公布至周日晚間，整體客戶的問詢量較前一個周末最少有1倍以上的增幅。而該些客戶問詢的內容主要以滬版國5條是否執行、執行時間及操作內容，客戶都怕影響在后續交易過程中會產生額外的費用。

　　21世紀不動產集團副董事長盧航對本報預測，盡管按20%稅率征收個稅的政策，會對二手房的交易有所影響，但影響的周期最多只有3-6個月。而其中受影響更多的是那些房齡已經非常長的售后公房。那些房齡較新的次新房，因獲利額不高，受上述政策的影響其實并不大。

　　盧航表示，事實上成熟的市場，其實作為房地產買賣交易所得稅的方面，例如美國的市場這個稅還不止20%，但是并不影響美國的房地產交易，所以，這一切都是短期的一個市場的波動。

　　“在經過最初的恐慌之后，隨著有關部門具體操作細節逐漸出臺，市場還會回到正常的軌道。我們也認為這個時間不會拖得太長，市場的消化能力其實很強的。”盧航認為。