各地新“國五條”細則基本塵埃落定，截至目前，共有20余個城市明確出臺了自己的地方版細則，而35個除拉薩以外的直轄市、省會城市和計劃單列市，均已按照新“國五條”要求公布了2013年度的房價控制目標。

　　隨著地方版“國五條”細則的出臺，進入4月，“國五條”威力開始顯現。4月9日，新華社報道稱，“國五條”天津細則正式出臺后的第一周，天津二手私產住宅共成交2084套，與上周相比下降60．5％，降幅超過一半。而深圳當地媒體也報道稱，上周（4月1日至4月7日），深圳二手住宅成交768套，相比此前一周，成交套數大幅下跌89%。

　　但在相關專家看來，撇除地方版細則不細的通病，“國五條”內容本身也是老調重彈，毫無新意，其中一些條款如“征收20%的個稅”反而會助推房價上漲。在城鎮化建設這一新背景下，中國的房地產調控需要的是一種頂層設計的長效機制。

　　20%個稅或推高房價

　　滬版“國五條”細則落地首周，恰逢清明假期，上海樓市毫無意外地出現降溫。二手房市場上，不少賣家取消了掛牌選擇觀望，部分二手房門店4月份以來新掛牌的房源量為零。

　　但昨日，同濟大學房地產研究所所長施建剛在接受《國際金融報》記者采訪時，對于“國五條”的評價并不高，“沒有新意，甚至說空洞也并不過分”。

　　他認為，新“國五條”中涉及的內容以前都提到過，這實際上是一個重申。

　　施建剛指出，房價還未到頂，肯定會繼續上漲。就上海地區來看，房價漲幅可能還是會在10%至15%之間，比人均家庭可支配收入以及GDP漲幅還要高，“但政府不敢這樣提出來，只能小心翼翼列出幾條”。

　　對于“20%個稅”這記新政策中的重拳，施建剛表示，現在政府通過各種稅收好像是在控制房價。從邏輯上來講，不管是經濟學還是管理學角度都是說不通的。“房價肯定和成本有關，20%一旦真的要收，成本肯定就上漲，房價也必然上漲。”

　　SOHO中國董事長潘石屹[微博]更是直言，“國五條”把流通的稅加了20%的措施完全不對，而應該增加物業持有稅，這樣才有利于控制房價。

　　調控需長效機制

　　業內人士認為，根據城鎮化布局的發展思路和要求，新型城鎮化戰略有利于房地產市場，尤其是目前城鎮化率低于50%的三線城市發展空間更大。

　　“由于城鎮化在未來經濟發展中作用重大，因此從中央到地方的各級政府都把推進城鎮化作為經濟發展的重大抓手。這顯然會給房地產的新一輪發展帶來很大機遇。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成在接受《國際金融報》記者采訪時指出。

　　施建剛也認為，城鎮化使得工業化與農業現代化有機結合。農業現代化牽涉到土地的流轉問題，工業化則涉及到農民工住房的問題。城鎮化的后續發展必然會推動房地產的發展，可能是以中小城市為主、以保障為主的建設。

　　不過，施建剛強調，房地產調控應該建立長效機制，從頂層設計開始。首先，應該取消限購、限貸、征收20%個稅這種行政調控，取而代之采取寬進嚴出的方式——有需求就可以買，但出售時不能賺錢，從限購變成限售。

　　“這種寬進嚴出的辦法，既能保證真正的需求不被抹殺，也可讓投機分子因嘗不到甜頭而主動放棄投機，同時稅費收入投入到資金缺乏的保障房建設中，以解決目前低收入者的住房問題。”施建剛還指出，要建立信息聯網，“馬上聯網馬上公開，個人買房也會更小心。”

　　“此外，監管部門要放下統一口徑，不要一有風吹草動就出臺臨時政策。寧愿三年出臺一個政策，但這個政策一定是強而有力的政策。”施建剛認為，現在政府部門出臺政策有一個時間差，還未出臺便有很多坊間傳聞，給了不少反應的時間，這樣效果并不好。

　　施建剛強調：“最重要的是要發展房地產的租賃市場，改變人們認為租賃不好的觀念。德國房價20年不變，就是因為有60%住房都是租賃的。”

　　新“國五條”細則之最

　　最嚴厲：北京、上海

　　北京版新“國五條”細則中的嚴厲之處主要體現在三方面：一是按照新“國五條”要求，明確對個人轉讓住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征，而北京地稅更是公布征收細則，使其具有可行性；二是對北京戶籍單身人士禁售二套房；三是成為所有明確2013年度房價調控目標的城市中，惟一提出“降價”的城市。

　　上海細則雖不如北京措辭嚴厲，但當中也暗藏“殺招”。滬版細則從信貸著手，強調嚴格執行第二套住房信貸政策，重點強化對異地、外籍、離異、低齡人群等借款人的貸款資格審查，不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款；嚴禁發放第三套及以上購房貸款。同時也要求嚴格按個人轉讓住房所得的20%征收所得稅。而北京細則中被認為最嚴厲的單身人士限購政策，據了解上海此前已對本地單身限購一套住房，所以上海對信貸審核的加碼，看上去比北京細則更嚴厲。

　　最簡潔：南京、杭州

　　南京市發布的《關于公布南京市2013年度新建商品住房價格控制目標的通知》，即所謂南京版“國五條”細則，將2013年房價控制目標確定為：2013年度全市新建商品住房價格漲幅低于城鎮居民家庭人均可支配收入的實際增幅。這則通知正文僅132個字，被網友吐槽為“字數僅僅相當于一條微博”。

　　杭州則于4月1日在該市住保房管網上發布了一條消息，明確2013年度該市新建商品住房價格控制目標為：全市新建商品住房價格增幅低于本市城鎮居民家庭人均可支配收入的實際增幅。內容僅35個字，同樣被稱為“微博體”細則。南京、杭州的“微博體”細則，自然難逃敷衍之嫌。

　　最發狠：青島、西安

　　在3月31日公布2013年度房價調控目標的城市中，青島和西安都作出了“確保2013年新建商品住房價格增長幅度明顯低于當年城鎮居民人均可支配收入實際增幅”的表述。其中“明顯低于”的表態，與其余城市的表述相比，顯得更“狠”，但是卻并沒有20%個人所得稅征收、差別化信貸等政策支撐，如何完成調控效果尚存疑問。