房價領跌 全國開發商“止損”

　　溫州司法介入欲阻“退房潮”

　　晏耀斌

　　4月16日上午，潘秀鳥(女)坐在溫州市永嘉縣甌北法庭的被告席上，原告則是永嘉中廈房地產開發公司(下稱“永嘉中廈”)，后者要求前者繼續履行購房合同(鉑晶嘉園)，而非索要違約金。

　　購房合同規定，購房者不按時按揭或者分期付款則支出首付款的20%作為違約金。潘秀鳥案件之前，永嘉中廈已經以同樣的訴訟請求將業主丁見新告上法庭并勝訴。在丁見新仍然不愿履行合同的情況下，永嘉縣法院根據永嘉中廈的申請，對業主實施了15天的“司法拘留”，“不買房進班房”由此而來。

　　據《中國經營報》記者調查了解，無論業主以何種理由要求退房，其根本原因都是“房價持續下跌”。由于房價持續下跌，溫州正迎來大規模的“退房潮”，開發商與業主之間因購房合同的履行問題引發的訴訟也有增多的趨勢。

　　“不買房進班房”

　　潘秀鳥購買的鉑晶嘉園商品房位于溫州永嘉縣東甌街道礁下村，其開發商為永嘉中廈。2011年8月4日開盤時，溫州樓市恰逢調控前的最高點，鉑晶嘉園的最低價為每平方米18000元。

　　根據購房合同，購房者支付30%的首付款并簽訂《商品房買賣合同》，應在房屋結頂(即使封頂)后，在接到開發商書面通知后7天內到指定銀行申請辦理按揭，如果不辦理按揭則自動轉為分期付款，否則違約金按照首付款的20%收取。

　　房價開始下跌后，鉑晶嘉園的部分購房者拒絕履行合同。永嘉中廈提供給法院的證據顯示，開發商在結頂后反復通過平臺通知購房者履行合同，否則就“按照合同約定承擔違約責任”。隨后，購房者開始“自救”，由100戶業主自發組織并由兩名業主代表向開發商發起了要求撤銷預售許可證訴訟，但被駁回。

　　因不履行購房合同被司法拘留的丁見新就是這兩名業主代表之一。行政訴訟訴訟結束后，開發商也向丁見新發起了“履約”的訴訟，法院于2012年4月9日作出要求丁見新履行分期付款的判決。

　　按照合同約定，購房者不按時去銀行申請按揭貸款則自動轉為分期付款，30%首付款之后的付款比例則是結頂30%，結頂后三個月內支付20%，剩余20%在結頂6個月內付清。

　　因拒不履行法院判決，丁見新于2012年12月17日被永嘉縣法院予以司法拘留，丁見新由此創下了溫州“不買房進班房”之先例。

　　為什么不判決支付違約金？永嘉法院執行局負責人告訴記者，之所以如此判決是基于原告(即開發商)的訴求，即履行合同。

　　“法院的判決不符合選擇違約自由的司法理念，且社會效果極差。”對于上述判決，中國人民大學法學院教授劉俊海表示，開發商以20%違約金簽訂合同已預見到了違約風險，法院應以調解結案為宜。

　　退房潮難擋

　　丁見新被拘留的消息帶給了購房者巨大震撼。據了解，永嘉中廈目前已起訴包括潘秀鳥在內的40余名業主，要求履行合同。

　　但丁見新的判例并未能阻止業主們的退房，“資質問題”成為業主們退房維權的重要理由。

　　金融危機之后即2010年初，溫州中廈以2億元的價格拿下鉑晶嘉園所在的2萬余平方米土地。因溫州中廈注冊地在溫州另外一個區，永嘉縣基于稅收的考慮，要求溫州中廈必須在永嘉注冊一個公司來開發鉑晶嘉園，永嘉中廈由此而來，它與溫州中廈實為兩塊牌子一套人馬。

　　根據溫州市建設局溫建房【2010】257號文件顯示，永嘉中廈批準的資質為暫定資質(之前拿地的溫州中廈為二級資質，可以進行18層以上的樓盤開發)。按照要求暫定資質的房地產開發企業兩年內只能開發18層以下的樓盤，但事實上，永嘉中廈開發的鉑晶嘉園均在28層到30層之間。

　　統計顯示，目前已有100余名購房者因資質問題發起了“預售許可證”和“建設工程許可證”不合法的行政訴訟，以達到購房合同無效的目的。

　　事實上，購房者不愿履行合同的根本原因是房價的持續下跌。公開數據顯示，自2012年初以來，溫州一直是全國70個大中城市中領跌的城市，2012年下半年到2013年初，當其他城市樓市轉跌上升時，溫州是極少數房價仍舊下跌的城市之一。

　　根據溫州市房管局官網數據顯示，鉑晶嘉園目前在售房源已累計增加到70余套。“這些房源都是因各種原因退回來的。”鉑晶嘉園售樓處工作人員解釋。加上參與訴訟的 100多名訴訟業主，鉑晶嘉園目前有接近200余戶商品房處在待售和退房狀態。

　　在法庭上，永嘉中廈承認資質有問題，但卻稱：“與開發商要求履行合同的訴求沒有關系。” 永嘉縣建設局則答辯：“房屋資質許可是政府和企業之間的行政關系，與業主沒有直接利害關系。”丁見新司法拘留前的行政訴訟被駁回則依據的就是上述理由。

　　“泡沫”遺禍

　　記者調查了解到，鉑晶嘉園退房潮并非個案。記者走訪溫州多家樓盤，發現價格均被腰斬，溫州房價與2009年、2010年和2011年時的高位相比，回調了大約30%~50%。

　　兩年前，溫州市區大型高檔樓盤“中瑞公園大地”，被稱之為是市中心“最后一個水景房、公園房”。2011年該樓盤首期房價為每平方米46000元，之后便趕上“史上最嚴”“限購、限貸”政策，這個高檔樓盤從有價無市最終變成降價求量。到了2012年，該樓盤房價逐步降至每平方米36000元。

　　受新房價格下跌影響，溫州的二手房市場也出現較大跌幅。曾經的精品樓王“綠城·錦玉”，市場均價一度飆升至每平方米8萬元，目前狂跌至45000元。

　　成規模的退房潮始于2012年初。和鉑晶嘉園一樣，同人欣園的業主曾在2012年初組織了退房者聯盟。

　　國家統計局公布的數據顯示，2013年1月份，70個大中城市中，溫州新建商品住宅價格指數以10.8%的同比跌幅位居全國首位；2013年2月份，溫州新建商品住宅價格同比降幅達8%，繼續領跌全國。