開發商新招規避限漲令：購房合同一拆為二

購房簽訂兩份合同 毛坯精裝拆分支付

控房價需防“數字游戲”(市場觀察)

　　本報記者 周小苑

　　隨著各地發布“國五條”實施細則滿一個月，全國樓市量跌滯漲效果已經顯現。然而，一些房地產開發商并不愿輕易就范，為規避史上最嚴厲調控政策，將新樓盤由精裝搖身一變成了毛坯，玩起了表面降價實際變相漲價的“數字游戲”。對此，專家認為，調控政策的落實在短期內確實起到了一定成效，但是一些開發商仍然想方設法“玩貓膩”，鉆政策的空子。因此，在外敷調控這副“外用藥”的同時，也應該內打土地、財稅改革等“長效針”，只有開出外敷內用、相輔相成的綜合處方，才是抑制房價過快上漲的良藥。

　　房價“假摔”忽悠政府和買家

　　在調控政策最為嚴厲的北京，一些房產項目出現了購房簽訂兩份合同，將毛坯和精裝拆分支付的“新招”。例如，新近開盤的房山區某樓盤，相比于周圍每平方米2萬元的房價，該樓盤銷控表上1.6萬元的單價極具吸引力。但是，如果購房者認為能撿到這樣的“便宜”那就想錯了。因為這僅僅是毛坯房的價格，購房者要買下此房，除了簽一份毛坯房合同外，還必須要再簽一份每套35萬元的精裝修合同，兩份合同算下來，和周圍房價也相差無幾了，購房者無疑又被開發商“忽悠”了一把。

　　開發商之所以在精裝修上做文章，就是希望通過“假降真漲”的貓膩來規避嚴厲的“限漲令”，以便能順利取得預售證。但是，這種做法不僅造成了房價“假摔”的假象，而且無形中加大了購房者的負擔和風險。業內人士指出，將精裝修款從總房款中剝離出來，使得精裝修部分根本無法貸款，增加了購房者的壓力，而購房發票無法體現多繳納的精裝修款，使得未來房產二次轉手時房價會被低估，購房者繳納的稅費反而更多。

　　抑房價難度依然不小

　　盡管房價并未明顯下跌，但是不少地方樓市已經有了降溫跡象。中國指數研究院發布最新數據顯示，在4月29日到5月5日一周內重點監測的40個城市中，六成以上城市成交同比下跌，下跌城市數量從之前一周的6個城市迅速擴充至26個。

　　對此，中原地產研究部總監張大偉分析認為，5月份首周出現成交量高位回落，主要原因在于各地對于“國五條”調控政策執行力度不一，主要的一線城市和部分二線城市都在限制新房預售價格上從重從嚴，導致了短期內預售項目明顯減少。

　　不過，張大偉強調，本輪調控的難度依然不小。盡管政府希望能限制新房供應價格，但從實際效果來看卻是限制了供應，房企資金較為寬裕使得房價依然堅挺，短期內即使調控加碼，房企全面選擇降價的可能性也不大。

　　對于房價未來走勢，市場普遍認為并不樂觀。中國社科院近期發布的2013年《房地產藍皮書》指出，房地產市場供需總量和結構矛盾積累多年，今年調控難度進一步增大。受宏觀經濟復蘇影響，部分城市房價可能出現較大幅度攀升。

　　既敷“外用藥”也打“長效針”

　　面對房價仍然可能繼續上漲的壓力，房地產市場似乎陷入了越調越漲的怪圈。對此，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，調控若不升級，房價可能將失控。但是調控政策確實也存在問題：一是抑制需求，而增加有效供應不足；二是過多使用了行政手段，而對經濟手段重視不夠。宏觀調控本身很難掌握火候，市場冷時加柴，可一不小心火勢就會失控；市場熱時澆水，弄不好又會熄火。因此，應進一步完善住房制度，盡快形成保障房和商品房的供應雙軌制，建立起調控市場的長效機制。

　　復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰也認為，一方面要嚴格執行限購、限貸政策；另一方面要加快使已建成的保障房投入供應，而相應的考核、問責等程序也要及時跟進，發揮實效。

　　此外，中國房地產數據研究院執行院長陳晟則認為，必須遏制樓市作為“投資品屬性”的不斷膨脹。通過建立健康的資本市場，豐富人們投資渠道，從而為樓市合理“減壓”。

　　專家普遍認為，要解決當前房價居高不下的困局，不能一味地“限價”“限購”，而應該在加快“土地財政”改革、實施房產稅、拓寬百姓投資渠道等多方面采取措施，從而建立起房地產穩定發展的長效機制，通過調控和市場兩只手協調配合才能奏效。