現有運作模式隱患不斷 糾紛頻發

     如果你有多余的房子想出租但又不想直接面對租客，你可以選擇將房屋委托給房地產中介公司來打理。但今后，房地產中介機構在北京還能否從事房屋托管業務，將是一個疑問。

     5月13日，北京市出臺《北京市房地產經紀管理辦法》，并向社會征求意見。在這個辦法中，最為引人注目的一條就是禁止房地產中介機構代收代付房屋租金業務。

     5月24日，《北京市房地產經紀管理辦法》（征求意見稿）結束征求意見。已經在北京房地產租賃市場開展多年的房屋托管業務將何去何從？

    房屋托管的利與弊

    提起房屋托管，家住北京市西城區的陳先生很有感觸，他覺得這種業務幫他解決了很多麻煩。

    2008年，陳先生在三亞買了一套房，當時想的很好，每逢節假日可以過去度假。但等買了之后他才發現，自己一年能過去度假的次數不會超過兩次，每次最多也不會超過一周。房子絕大多數時間就那么空置著。

    “原想是否該把房子賣了，但后來遇上房地產政策調控，三亞限購，又覺得把房子賣了不值得。”陳先生告訴記者，如果把房子租出去，自己人在北京，不可能為了租房子動輒趕到三亞去。為此，陳先生一籌莫展。

    讓陳先生卸下包袱的是小區物業。可能是看陳先生這套房子長期空置，物業公司致電陳先生，說陳先生可以委托物業公司將房子出租，日常房子的打理由物業公司來做。

    兩年下來，陳先生覺得省了不少心，還得到了穩定的租金收入。

    其實，這樣的房屋托管業務多年前就已經在國內開展。其目標群體就是那些想出租房屋但又怕麻煩的人。從事這類業務的主要有三種機構，房地產中介公司、房屋托管公司和物業公司。這其中，房地產中介公司是最主要的經營者。

    房屋托管的市場規模有多大？目前還沒有官方的數據。有一種說法稱，北京市房屋托管市場價值5億元。北京中原地產市場總監張大偉告訴記者，目前在北京的房地產租賃市場上，大概有近3成的房屋采取的是托管的方式。

    市場對房屋托管有需求，但也有人對這種方式深惡痛絕。

    北京的劉女士就一肚子的不滿。在她看來，所謂的房屋托管就是房地產中介公司用來做群租的掙錢模式。

    “以前我也想把多余的房子委托給中介出租，簽合同的時候，我說不允許群租，結果中介公司說那樣就不代理了。”劉女士說。

    劉女士的不滿不是沒有依據。在北京市，已經出現多起糾紛，原因就是房地產中介公司將代理的房屋改造后用于群租，從而與業主產生矛盾。

    今年5月初，北京一位任姓女房主就將房地產中介公司告上法庭，原因就是她將房屋交給中介公司托管，結果卻發現自己這套三室兩廳的房子又被打了三個隔斷，連廚房都住上了人。

    不僅是將代理的房子用于群租產生矛盾，在一些城市，還出現中介公司倒閉拖欠房租的情況。

    2010年，大連一家經營房屋托管業務的房地產中介公司突然關門停業，而在此之前這家公司已經拿到3000多套房屋的托管權，這些房屋業主的租金無一例外都被卷走。

    也許正是出于對房屋托管業務存在隱患的擔心，北京市才在5月13日出臺的《北京市房地產經紀管理辦法》（征求意見稿）中加上一條，禁止房地產中介機構代收代付房屋租金業務。

    “在去年的一次座談會上，北京市住房和城鄉建設委員會就提到過要禁止中介公司經營房屋托管業務，當時說的理由是要規范租賃市場。”張大偉說。

    而在這個管理辦法出臺后，北京市住建委相關負責人就表示，目前這種房屋托管方式其實是雙邊代理，中介的目的是“吃差價”，并非經紀行為，而且存在風險。

    什么才是房屋托管的良性運作

    就我國目前的房屋托管來說，基本的操作模式是，房地產中介公司與業主簽訂委托代理合同，一年設置一到兩個月的空置期，空置期不支付房租。其余時間由房地產中介公司尋找租戶，并負責收取租金、維護房屋，以及按照租戶的需求對房屋內的家具家電進行添置。

    這其中，業主雖然不用與租戶見面就拿到了租金，但可能并不知道自己的房子最終是以什么樣的價格租出去的。

    在張大偉看來，目前我國房屋租賃市場上的房屋托管業務根本不能稱之為托管業務，實際上是變相的雙邊代理，中介公司已經不是提供居間服務，而是兩邊賺錢。

    “在國外，房屋托管賺的是托管費，就是業主將房屋委托給一家機構來打理，需要支付一定的費用，但房屋出租的租金則全部交給業主，雙方是透明的。而且這家托管房屋的機構在將房屋出租時是不收取中介費的。”張大偉說，但我國現在的房屋托管則是為了賺差價，業主并不知道委托出去的房屋實際租金是多少，租戶還需要向中介支付一筆中介費。

    對中介公司來說，租金最大化是其最關心的問題，而業主對出租房屋不僅考慮租金，還要考慮房屋本身的維護、對鄰居是否有影響等等因素。

    租金最大化的理念導致很多中介公司都有將房屋用于群租的動力，將一套月租金3000元的房屋打出多個隔斷用于群租，每月就能多得到一兩千元的租金，這多出的租金就落入中介的口袋。

    “如果不讓群租，中介就沒有動力去做房屋托管了，因為賺錢太少。”張大偉說，這其實正是我國房地產租賃市場發展過程中的一個階段。一些中介公司在這其中扮演了不光彩的角色，對租金上漲起到了推波助瀾的作用。

    據了解，房屋托管業務早在上世紀30年代就在美國出現，如今已經發展成為一個非常成熟的市場。在美國，由于房屋托管業務的發展，租賃市場得到了細分，比如出現學生公寓、老年公寓等等，對市場需求的滿足更加有針對性。

    在我國，這還是一個正在興起的市場，但已經出現不少隱患。

    “最讓人反感的就是把代理的房屋用于群租。”中國社科院經濟研究所研究員汪利娜告訴記者，有多余房屋的人會有需求，希望有一個機構能幫助打理房屋，這種托管需求是正常的。但經營這種托管業務的機構靠什么賺錢？是靠托管費還是靠吃差價？有的中介吃差價吃的很多，干脆就是蒙業主，這在國外都是難以想象的。

    在汪利娜看來，我國還處在房地產建設高速發展的階段，有很多不規范的行為充斥在這個市場上。房屋托管在國外已經是最成熟的地產業務，對房地產市場的做大起到了非常關鍵的作用，但在我國的興起過程中卻有些偏向，對業主造成了很多風險。

    張大偉告訴記者，目前我國的房屋托管業務看起來正是風生水起的階段，但卻如劣幣驅逐良幣，正規的做法被擠出了市場。目前只有一些有口碑的物業公司比較規范地經營著房屋托管業務，但量很小，只是面對小區內業主的一項增值服務。

    禁止還是完善

    這是一個矛盾的現狀。

    一方面，市場上對房屋托管業務有著自發的需求，而另一方面，不規范的操作大行其道，讓很多業主利益受損，也讓監管者頭疼。

    面對這種局面，該如何做出選擇？

    “在我看來，目前我國市場上欠缺的恰恰是房屋托管業務，還缺少以機構方式提供的房源。”中國房地產學會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強說，以機構的方式提供房源能節約社會成本，是市場成熟的表現。美國的存量房市場就是托管機構逐漸做大的，已經成為房地產金融的載體。

    在陳國強看來，以機構的方式將房源組織起來統一打理，能夠把存量房市場盤活做大，還能夠細化市場。美國的市場化運作就是最好的范例。但是，房屋托管業務如果得不到有效的監管，很容易出現問題，比如群租、損壞房屋等等。

    “但市場上的混亂并不是房屋托管業務本身造成的，而是監管不到位造成的。”陳國強說，北京市也許是為了避免房屋托管業務市場上的混亂，干脆做出了禁止的規定。這樣做的思路是有欠缺的，政府部門更應該思考的是如何在規范化管理上做文章，而不是遏制需求。

    其實，在北京，并非所有的房屋托管業務都不規范。此次出臺的《北京市房地產經紀管理辦法》（征求意見稿）中禁止中介從事這項業務，但對于什么樣的機構可以從事這項業務卻沒有明示。

    去年5月31日，北京市曾出臺《關于進一步規范房屋租賃市場穩定房屋租金工作的意見》，其中曾提到官辦中介的想法。其文件是這樣表述的：鼓勵市有關部門、各區縣政府成立國有房屋租賃經營機構，接受房屋所有權人或者法律、法規規定的其他權利人的委托，集中開展房屋租賃經營，并對受托租賃經營房屋進行日常維護等服務。

    這就是說，在一年前，北京市還試圖成立國有的房屋租賃經營機構，開展房屋托管業務。一年之后，國有的房屋租賃經營機構還沒有出現，北京市就出臺文件禁止房地產中介機構從事房屋托管業務。

    “不論是國有的機構來做還是市場化的機構來做，房屋托管業務本身并沒有錯，該動腦筋的是如何監管這個市場，而不是一刀切地禁止。”汪利娜說，政府部門總是想當然地認為自己制定的政策是合理的，但放到市場上往往發現行不通，或者被市場的力量化解。如果政府什么都能做，還要市場干什么？

    在不少專家看來，對房屋托管業務，現在更需要厘清的是概念和門檻。究竟什么樣的代理才算是房屋托管？要從事房屋托管業務需要具備什么樣的條件？對房屋托管業務要制定怎樣的規范要求，如何有效監管？

    也許，對這些問題的回答要比“禁止”兩個字更有利于租賃市場的發展。

    本報北京5月26日電