經濟導報記者 王延鋒 時超 青島 平原報道

　　未建規劃面積9.8萬平方米，已建未售現房約3萬平方米，掛牌1.9億元。這是山東省平原縣房地產項目“桃園仙居”轉讓公告中所述的數據。
　　桃園仙居的開發商，是山東省協和興盛置業有限公司（下稱“協和興盛”）。該公司實際控制人程寶海，在平原縣曾有“首富”之稱。
　　對于桃園仙居被轉讓的原因，協和興盛解釋稱，公司旗下青島項目資金鏈斷裂，企業無財力繼續開發該項目，等等。
　　那么，桃園仙居是否還有開發價值，協和興盛在青島的資金鏈斷裂又是緣于哪個項目，從曾經的首富到“割肉”求生，其間到底發生了什么？經濟導報記者就此展開調查。

“爛尾”桃園仙居

　　5月28日，協和興盛在某媒體發布廣告，稱將對桃園仙居進行轉讓。
　　協和興盛稱，該項目約3萬平方米的已建未售現房可實現短期變現，價值達到1.2億元。除了9.8萬平方米的未建規劃面積外，若重新調整規劃，提高容積率，可增加5萬多平方米的建筑面積。該項目“市值約為3億元，轉讓價款讓利1億元以上”。
　　桃園仙居現狀如何？5月31日上午，導報記者在平原縣南環路東頭找到了該項目，凌亂的狀況顯示其已陷入“爛尾”。
　　與旁邊已經建成的其他幾個小區相比，桃園仙居的賣相并不好。遠遠望去，尚未完工的樓盤占據了小區內建筑的近半數量；小區南側正門無人看守，進出的人很少；從小區西面只用一條破網擋住的側門處，還可以看到里面的大片荒地。
　　“四五年前就這樣了，到現在也沒建好，據說是縣里讓停的，開發商欠了不少錢。”小區內一名李姓業主告訴導報記者，桃園仙居項目開發較早，但在開發一段時間后出現工程停滯現象，現在小區的住戶多住在已經蓋好的前三排樓內，小區目前無人管理，水電暖等費用也無人收取。

由盛轉衰：2009年

　　作為桃園仙居的開發者，程寶海在當地頗有名氣，其早前有平原“首富”之稱。導報記者采訪當地國土局、建設局、房管局等單位時發現，程寶海的名號遠比桃園仙居大，各局負責人在向下屬詢問項目情況時，多以“程寶海的項目”代之。
　　談及程寶海的發家路，平原縣的一名企業負責人說，“程寶海一開始并不是做房地產的，而是做跟建筑有關的墻體材料。”依靠當時火爆的房地產市場，程寶海的資本積累速度很快，“后來可能看到房地產利潤高，就把主要精力轉到房產開發上了。”
　　桃園仙居本應是能賺一筆的好項目，到目前這個地步讓很多人感到不可思議。“當時這塊地程寶海是用來建廠的，拿地的時間很早，價格很便宜。”上述企業負責人說。
　　平原縣國土資源局辦公室一名王姓負責人向導報記者證實，桃園仙居項目的用地最初確實是用來建廠，其后又轉為住宅用地，成本屬于較低水平。
　　土地成本低，但房價上漲卻不慢。平原縣一房產中介負責人曾寶生告訴導報記者，近幾年平原縣城房價上漲較快，以桃園仙居附近的房價為例，4年前還在每平方米1700元左右，現在漲到每平方米4000元以上，好的地段，一手房每平方米的價格達到4500元。
　　那么，這樣一個低成本項目，為何會“爛尾”？
　　導報記者綜合多名當地人士給出的信息發現，程寶海的產業由盛轉衰的時間在2008年－2009年之間。
　　據了解，桃園仙居項目2007年開工，并在2008年、2009年前后大量銷售，但因資金問題，很快陷入停滯狀態。“當時施工方還和他打了官司。”平原縣住房和城鄉建設局的一名宋姓負責人對導報記者表示。
　　除了桃園仙居項目，平原縣商業中心新世紀商城西側一棟7層的辦公大樓也歸屬于程寶海，但也已荒置許久。
　　對于這兩個項目被荒置的原因，上述企業負責人透露，“程寶海在青島也有項目，攤子鋪得太大，到處挪錢，結果青島項目不順利，運轉不開了，就都停了。”
　　桃園仙居的轉讓公告表示，公司轉讓該項目的原因是，其所屬青島一項目投資出現嚴重問題，“遭遇連累和資金綁架”，資金鏈斷裂，企業無財力繼續開發該項目。
　　那么，這個青島項目，到底是什么項目？

華天繁華不再

　　“東有海天，西有華天。”這句青島的流行語，說的是青島市曾經最上檔次的兩家酒店，曾號稱島城酒店業“雙驕”。其中的華天，指的是位于棧橋附近的華天大酒店。這家酒店，正是程寶海所屬產業由盛轉衰的一個重要因素。
　　6月1日，導報記者輾轉聯系到程寶海的一名債權人，他講述了程寶海遭遇的“滑鐵盧”。
　　華天大酒店在青島曾極盛一時，但由于青島商圈整體東移，華天大酒店逐漸走下坡路，并最終在2000年歇業。至2005年，青島即將建設膠州灣海底隧道的消息傳來，讓華天大酒店再次受到關注。“因為華天大酒店就在海底隧道入口附近，大家都判斷，海底隧道打通后，華天大酒店的區位價值將得到提升，也許會再造輝煌。”
　　在這種背景下，程寶海出手了。當時，風頭正勁的他，斥巨資拿下了華天大酒店的經營權，并對其進行再包裝，更名為“協和華天大酒店”重新開業。
　　但程寶海的進入，并未拯救華天大酒店，反而將自己拖入其中。
　　“程寶海原來是做墻材的，在酒店經營方面并無太多經驗。”
　　導報記者5月31日在現場看到，曾經顯赫一時的協和華天大酒店變得銹跡斑斑，酒店大門緊閉，偌大的院落成了某單位的停車場。
　　“程寶海入主后，雖然投入很大，但協和華天大酒店持續性虧損。硬扛了三四年后，酒店在2010年膠州灣海底隧道貫通前，再次關門。”
　　6月1日，導報記者致電協和華天大酒店歇業后負責留守的程寶軍（系程寶海親屬），他表示協和華天已經歇業多時，目前尚無重新開業的計劃。

民間借貸之困

　　斥巨資投向青島華天大酒店，沒有產生預期收益后公司資金鏈斷裂，并最終連累了在本部的地產項目，這就是桃園仙居被轉讓的邏輯。而在此背后，還有一個關于融資的邏輯。
　　“程寶海借了太多人的錢，我知道的債主就有十多個，幾百萬、幾千萬的借款都有，因為程寶海還不上錢，這些欠款大都進入了司法程序。”上述債權人說。
　　中小企業融資難，在程寶海身上有深刻的體現。因銀行融資門檻較高等原因，程寶海較多地涉入了民間融資。這在桃園仙居負債中可以看出，目前該項目有債務1.5億元，其中銀行貸款僅為4353萬元。
　　程寶海進行的民間融資，既有青島當地的一些資金，也有江浙等外地資金。這些民間融資，大部分由債權人從其他處融資而來，融資成本較高，且期限大都較短，甚至只有一兩個月。
　　這樣的融資，成本高、壓力大，大規模涉入后會給企業帶來較大負擔，在企業經營好時尚能應付，一旦企業經營不如意，就會出現較大麻煩。程寶海就陷入了這種麻煩。
　　導報記者從多方證實，自2009年以來，因借款合同糾紛，程寶海陷入了持續不斷的債務官司中，很多案子都是來來回回數個回合，持續數年至今尚未了結。
　　因官司纏身，程寶海旗下優良資產大都已被凍結。上述債權人表示，包括本次要轉讓的桃園仙居項目，也在相關債權人的抵押、凍結之中。因此，本次股權轉讓要想成功完成，還需要協調與債權人的利益。
　　此外，本次股權轉讓的其他難點還包括，桃園仙居小區的房產證也沒有辦理。多名業主向導報記者證實，房產證拖延至今尚未發放，早已違背了購房合同中的約定。5月31日，導報記者就此咨詢平原縣房產管理局，得到的答復是，“這個項目沒有辦理房產證。”
　　5月31日下午，導報記者在桃園仙居多次要求工作人員聯系采訪程寶海，均被拒絕。對于后續進展，本報將持續關注。