京城樓市在“兩限”令下面臨重壓，小戶型過渡已成阻力，“一步到位”大戶型產品受推崇

理財周報房地產實驗室研究員 李劭婷/文

今年3月，國五條細則出臺，20%的交易稅使得二手房市場受到限制。緊隨其后，北京市住建委開始嚴格控制房地產預售證的審批速度和節奏，“限價令”應聲落地。

在國五條和即將擴圍的房產稅的嚴格限購限貸背景下，購房者的心態也發生了變化。很多改善型置業客戶紛紛選擇“一步到位”進行置業，而具有空間舒適度、能滿足幾代同堂居住需求的大平層產品成為越來越多終極置業者的首選。

業內人士提醒，選擇大平層產品，不僅要關注區域、地段、配套等，還應注意房子空間尺度感、功能區域的配置等，是否能夠最大程度滿足幾代同堂大家庭的居住需求。

新房供應收緊

繼4月以來北京市住建委對房地產預售證審批從嚴后，北京“限價令”近日再度升級：已經通過北京住建委審批的預售證，還需要新添一道“關卡”——提交至市長辦公室，由分管副市長陳剛親自過目，審批劃鉤后才能最終確定能否給批。

“國五條”政策下的限價令，要求新房預售價一不能明顯高于上一期項目售價，二不能高于周邊二手房價，三不能超過上月銷售平均價格。現在，又在此基礎上繼續加碼預售證審批環節，充分顯示出地方政府遏制高房價的態度和決心。

然而，這一政策卻引起了業內不少人士的擔憂。鏈家地產市場研究部張旭分析認為，由于價格管制嚴格，項目入市有一定困難。盡管最近兩周新建期房市場供應有小幅回升，但供給缺口卻依然存在。

根據鏈家地產市場研究部數據顯示，截至5月5日，北京新建商品住宅庫存再次刷新紀錄，下跌至60869套，而目前的消化速度日均約為230套房源。如果供應不能及時補足，庫存有望跌破60000套。

“限價令”使得樓市供應受到一定影響，而已經實施近三年的限購政策又在很大程度上壓制了部分購房需求，京城樓市在“兩限”令下面臨重壓。

購房成本驟增

事實上，國五條細則出臺最引人注目的，也被認為最嚴厲的，是出售住房計征20%個人所得稅。

以一套5年前購買時總價50萬元、目前售價200萬元的普通二手房計算，此前按全額1%征稅，需繳個稅2萬元，新政后按差額的20%計算，需繳個稅30萬元，增加28萬元，相當于房屋成交價的14%。

由于這一政策規定涉及面很大，與很多人切身利益相關，引起不少換房族的擔憂。北京偉業我愛我家認為，二手房交易的個稅征收，由交易總額的1%，調整為按差額的20%征收，對于部分房價上漲過快的城市或地區，對于首付30%的客戶而言，相當于首付款成數升至45%。這還未計算營業稅、契稅等仍要繳納的稅種，可以說這一新政極大提高了首次置業和“賣一買一”的改善型人群購房成本。

中原地產市場研究部總監張大偉認為，這一政策嚴格實施后，二手房市場購房需求和業主的售房意愿都會受到影響，成交量會明顯下滑。

根據北京住建委公示的網簽數據統計顯示，北京市4月份二手住宅網簽總量為5212套，環比3月份大幅下跌88%，與去年同期的網簽量相比也下降47.8%。北京二手住宅網簽量創近18個月來新低，市場相對冷清。

“一步到位”置業成趨勢

在樓市“限購”基調未變、國五條新政加碼背景下，第二套房購房資格越來越嚴、購房成本越來越高。在這種情況下，無論剛需還是改善型置業，一步到位的需求越來越多。

業內專家分析認為，住宅投資風險升級，換房成本也大大增加，之前買一套小戶型暫時過渡的做法，非但不會為換第二套房節省投資，反而可能會成為阻力。一步到位置業，將成為未來房地產市場的主流。

值得注意的是，自住、“一步到位”置業對房子的要求較高，首先必須是大戶型，以滿足幾代同堂居住需求；其次是追求舒適度，這就要求房子既具有空間尺度感，又能擁有優美的社區環境和貼心的物管服務。此外，區域、交通、配套等也在考慮范圍之列。

記者發現，在多次改善、終極置業的購房群體中，能夠滿足大家庭居住需求的大平層產品更受青睞。

一位多年關注中高端住宅的業內人士指出，選擇大平層產品，需要考慮小區擁有足夠的車位配比，同時，較低的容積率、較大的樓間距也是大平層產品選購中必須考慮的因素。

記者看盤

華潤首推大平層產品附和“一步到位”剛需

低密度、大平層、空間舒適度等成為了“一步到位”置業者購房的關鍵詞。而據記者了解，在京城的熱銷項目中，位于大興黃村板塊的華潤·公元九里恰恰滿足上述購房需求。

事實上，在發掘優越地段價值的同時，華潤·公元九里完美融合了華潤對空間尺度恰到好處的把握以及對生活深度充滿智慧的理解。該項目以50%以上的綠化率、1.74的超低容積率，成為京西南首席低密大宅，實現了“世家階層”的終極置業理想。

據了解，華潤·公元九里三期主力戶型為220～680平米精裝平層大宅，項目定位為高品質低密度大戶型產品社區，在空間設計和精裝修風格上都充分體現了對品質生活的追求。

值得一提的是，華潤·公元九里的增值服務體系整合了華潤置地各類高端大戶型產品的開發經驗，不僅對收納系統做了全面升級，體現科學的空間設計理念，而且形成了公共空間的禮儀系統和人性化關懷系統。如雙大堂雙玄關的精裝設計、全地下無塵車庫，以及超靜音新風系統、夜視系統、玄關主臥客廳的雙控開關等等，在實現家族尊貴感的同時，最大限度貼近家庭成員的行為習慣。

作為法式建筑風格平層大宅，華潤·公元九里采用全干掛石材外立面，使建筑物呈現出厚重感和價值感，運用現代材質和工藝，將傳統的精華和時代的審美完美融合。

此外，項目周邊環繞翡翠、濱河、金星、興旺、高米店、康莊六大公園，是難得一見的公園中央的官邸，也因此被認為是京城的“后花園”。