紀睿坤

　　6月7日，北京住建委發布新的《北京市商品房預售資金監督管理辦法》(以下簡稱“辦法”)規定，房地產開發企業未按時、足額將預售資金存入專用賬戶的可被限制網上簽約，情節嚴重的將被暫停網簽。

　　據本報記者了解，預售資金監管制度僅在個別城市實行，大部分的三四線城市并未實施或者“形同虛設”。

　　“對于很多沒有產業支撐、樓市庫存量較大的三四線城市而言，預售制度未建立，也給當地樓市帶來很大風險，”北京中原地產市場研究部總監張大偉稱，中國房地產存在泡沫亦是不爭的事實，房價出現局部破裂的可能性很大。

　　本報另外獲悉，有關目前房地產行業泡沫破裂風險問題已經引起了有關部委的注意，正在針對性的研究解決措施。

　　“監管”預防爛尾出現

　　實際上，北京市住建委發布的預售證辦法并非新規，早在2010年，北京就曾公布實施過，商品房預售資金監督管理的暫行辦法。

　　“預售資金監管制度的實施，對金融屬性較強的房企來說，無疑威力十足，”張大偉稱，可有效防范因為房企資金鏈斷裂而出現爛尾的情況。

　　不過，據本報記者了解，預售資金監管制度并未廣泛鋪開，除了北、上、廣、深、津等一二線城市實行較為嚴格的預售資金監管制度以外，大部分的三四線城市并未實行該制度或者僅“行同虛設。”

　　以秦皇島為例，思源經紀秦皇島分公司提供的數據顯示，截止到2012年，秦皇島的年消化量僅在156萬平方米，但庫存高達635萬平方米，市場的潛在供應量在3000萬平方米以上，也就是說，至少需要10年才能消化城市存量。

　　思源經紀的一位分析師表示，秦皇島的很多項目是小型房企在建，因為和當地政府關系不錯，就拿地開發項目，預售資金也并未得到有效監管，近期也隱現開發商因無力支付工程款而產生的后期爛尾風險。

　　例如，秦皇島當地的德大地產就被爆因旗下項目銷售不暢，開發商無力支付工程款而在去年年底遭遇施工方停工的情況。

　　中國指數研究院一份調查報告指出，外地房企已經看到秦皇島市區存在的存量風險，進入秦皇島都選擇北戴河地區，這里積聚了萬科等大型的品牌開發商，“相比之下，北戴河區域臨海，主打濱海休閑，可通過吸引外來客群消化，”北京萬科秦皇島事業部銷售負責人李文在天洋萬科·北戴河小鎮項目老虎石接待中心啟動儀式上如是說。

　　張大偉表示，針對存量較大的三、四線城市而言，在預售資金監管尚未建立的背景下，為避免爛尾風險，還是優選品牌大型開發商項目。

　　三四線城市泡沫預警

　　在多地預售資金監管執行不力的背景下，張大偉提醒，一旦房地產泡沫破滅，就會出現大量爛尾，異常危險。

　　有關房地產“泡沫”的爭議一直存在，在張大偉看來，“房價收入比、房價租售比，是判斷房地產價格是否合理的2個重要指標，”整體來說，現在全國的房價收入比都超過12，而租售比也都超過了1：400，明顯超過國際慣例，已是明顯的泡沫表現。

　　萬科董事長王石更是公開表示，中國房地產市場的泡沫問題不輕，如果泡沫持續，將非常危險，如果破裂，將是一場災難。

　　一位國企的開發商更是在電話中告訴本報記者，部分國企開發商、金融系統、政府人士已經注意到房地產存在的泡沫風險。“或許正因為國內的房地產開發過熱，很多中國企業去海外找機會，”華富國際主席兼環球聯盟伙伴創辦人包利華亦表示，萬科、綠地等房企已經開始海外房地產業務，其中美國和歐洲的房地產市場備受青睞。

　　張大偉認為，一二線城市房價最高，但因為一二線城市的資源向心力強，需求集中，資產價格體現的是高收入人群收入。所以短期看破滅的可能性很小，反之，廣大的三四線城市，因為沒有產業支撐，收入漲幅低于房價漲幅。房價出現局部破滅的可能性越來越大。