6月13日當(dāng)天上午10時25分左右，被叫停的北京“準(zhǔn)地王”夏家胡同地塊宣布恢復(fù)掛牌，起拍價相比叫停之前上漲了4900萬元。

　　根據(jù)北京國土局公告稱，北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同R2二類居住用地項目將于2013年6月19日恢復(fù)掛牌出讓。公告稱，該宗地恢復(fù)交易后，交易起始報價為13.59億元，競買人須在此交易起始報價基礎(chǔ)上按原掛牌文件要求進行報價。其他事項不變。

　　該公告一經(jīng)發(fā)布便引起輿論的質(zhì)疑。當(dāng)天下午6點35分，北京市國土局官方微博“國土北京”解釋稱，該宗地塊包括掛牌出讓起始價(13.1億元)等在內(nèi)的出讓條件都沒有改變，因暫停交易前已收到7次有效報價，按交易規(guī)則，恢復(fù)交易后起報價設(shè)定為暫停交易前最高報價基礎(chǔ)上加一個競價階梯，即13.59億元(恢復(fù)交易后的第1次報價13.59億元將作為第8次報價)。

　　但7次有效競價的解釋似乎并未讓市場信服。在這則聲明之前，參與競價的地產(chǎn)商已得知稱此前競價無效。且據(jù)北京市土地整理儲備中心相關(guān)人士透露，此前7家參與報價房企的保證金已退，“也就是要重新掛牌競拍”。

　　一位熟知北京土地市場游戲規(guī)則的央企開發(fā)商中層質(zhì)疑稱，北京市此前也有熱門地塊中途被暫停出讓，但從未有過地塊需要經(jīng)過兩次網(wǎng)上掛牌報價環(huán)節(jié)。此前萬柳地塊也曾中途暫停出讓，但暫停恢復(fù)后，按照競拍規(guī)則，該地塊直接從掛牌競價環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競價。

　　此前5月底，即將進入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)的該地塊，曾經(jīng)聲明“因故暫停”。

　　“因故”暫停

　　原本平和的語氣一提到拍地，某位開發(fā)商老總的情緒就變得相當(dāng)激動。自去年下半年以來，他們在北京參與了多個地塊的競拍，但均因競爭過于激烈，最終“一塊都沒拿到”。

　　作為北京三環(huán)內(nèi)稀缺的住宅地塊，夏家胡同從一掛牌就被冠以“北京準(zhǔn)地王”的帽子。據(jù)本報記者多方了解，包括中糧、九龍倉、懋源、中鐵、泰禾、融創(chuàng)、萬年基業(yè)、中化方興、招商、綠城、中投在內(nèi)至少10余家房企會參與夏家胡同的競拍。

　　北京國土局掛牌文件顯示，夏家胡同地塊位于北京西南三環(huán)豐臺區(qū)花鄉(xiāng)紀(jì)家廟地區(qū)。四至范圍是：東至花鄉(xiāng)紀(jì)家廟村，南至康辛路，西至現(xiàn)狀柳村路，北至夏家胡同村界。該宗地將以“三通一平”形式供地。作為北京市四環(huán)內(nèi)難得出讓的土地，夏家胡同地塊地理位置極稀缺。

　　然而，在調(diào)控高壓之下，稀缺地塊的熱門地塊從一出生就意味著“高度敏感”。

　　5月14日，北京豐臺區(qū)夏家胡同地塊開始掛牌出讓。按照原計劃，該地塊將于5月28日掛牌截止并進入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)。而5月27日，北京市土地整理儲備中心發(fā)布信息顯示，現(xiàn)因故暫停北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同R2二類居住用地項目(配建“公共租賃住房”)(京土整儲掛(豐)［2013］041號)掛牌出讓活動。截至27日上午被暫停出讓之前，該地塊共獲得7次網(wǎng)上報價，最后一次報價額為13.52億元。

　　北京市一位頗有經(jīng)驗的央企拿地負(fù)責(zé)人稱，“此前暫停都說了是因故暫停，所謂因故，就是背后一定有說不出的故事，而不是技術(shù)上的故障。”

　　北京市土地整理儲備中心相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，此前暫停該地塊出讓是因為“當(dāng)時外地出的地王太多了，壓力太大”。

　　5月以來，多地“地王”紀(jì)錄頻被刷新。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，5月份，全國各地出現(xiàn)的大小地王至少超過10塊，成交總額達150億。僅廣州一地，3塊地王出讓總價就高達44億。

　　控制溢價率還是抬高起拍價？

　　據(jù)了解，夏家胡同掛牌出讓起始價為人民幣131000萬元，競價階梯為人民幣700萬元整，競買保證金為人民幣40000萬元。按照國土局6月13日上午10時25分的公告，該宗地恢復(fù)交易后，北京市國土局公告稱，交易起始報價為135900萬元，競買人須在此交易起始報價基礎(chǔ)上按原掛牌文件要求進行報價。其他事項不變。也就是說，掛牌交易起始價提高了4900萬元。

　　對此，北京市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱，夏家胡同是恢復(fù)出讓，也就是說是在以前報價的基礎(chǔ)之上恢復(fù)，所以提高起始價。具體加價的操作方式是，夏家胡同進價階梯是700萬，相當(dāng)于從暫停前開發(fā)商最后一次報價的13.52億基礎(chǔ)上國土局再加價700萬到13.59億元。

　　“起始價提高到13.59億，如果有人應(yīng)答，競拍游戲就繼續(xù)進行。”北京市土地整理儲備中心相關(guān)負(fù)責(zé)人向本報透露。這位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，對于夏家胡同這樣的熱門地塊而言，即便是國土局提高起始價，也會有人“應(yīng)價”的。

　　北京頂秀置業(yè)有限公司董事長劉新虎認(rèn)為，“新的起始價主要還是為了控制溢價率，數(shù)字游戲而已。”此前，國土部要求各地政府對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的房地產(chǎn)用地，通過土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)及時在線上報。

　　實際上，為了避免溢價率過高，該宗地已經(jīng)設(shè)置了合理的土地上限價格。按照夏家胡同標(biāo)書顯示，本次掛牌出讓宗地設(shè)定合理土地上限價格，當(dāng)競買報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場競報公共租賃房面積的方式確定競得人。另外，本次出讓宗地將配建建筑面積不少于10000平方米的“公共租賃住房”。

　　然而，在夏家胡同的標(biāo)書中，并沒有標(biāo)出合理土地上限價格的具體數(shù)字。一位長期購買各類標(biāo)書的開發(fā)商告訴本報，據(jù)他們測算的經(jīng)驗值，北京市合理土地上限一般是起始價乘以1.48，“對于北京的熱門地塊而言，一般在溢價率接近50%的時候就轉(zhuǎn)為競爭建設(shè)保障房。據(jù)他們對多宗土地測算，國土局設(shè)定的合理價格上限具體公式就是起始價乘以1.48”。

　　該開發(fā)商說，表面上看，此番競拍起始價增加4900萬對于控制溢價率作用不大，但起始價上漲，就意味著土地上限價格的上漲，直接關(guān)系到國土部門的收益。

　　在輿論的巨大壓力下，6月13日晚間，國土北京再次發(fā)布微博稱，“該宗地掛牌出讓起始價(13.1億元)等其他出讓條件均保持不變”，并稱“恢復(fù)交易后的第1次報價13.59億元將作為第8次報價”。

　　地市瘋狂

　　即便是提高起始價，也阻止不了夏家胡同成為不折不扣的單價地王。

　　根據(jù)出讓要求，夏家胡同地塊將配建建筑面積不少于1萬平方米的公租房，剔除配建的保障房面積后，按照原來的起始樓面地價測算約為1.97萬元/平方米。

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉測算，按照北京土地出讓溢價率不超過50%的慣例，如果按照上漲后的起始價13.59億計算，乘以1.5，夏家胡同最高合理上限可能到20.4億，而后轉(zhuǎn)入競爭保障房建設(shè)面積環(huán)節(jié)。按照該測算公式，不考慮配建的保障房部分成本，該地塊土地出讓樓面價可能在3萬/平方米左右。

　一位開發(fā)商透露，一些開發(fā)商的心理上限價格甚至更高。一些準(zhǔn)備參與競拍的開發(fā)商對夏家胡同地塊的心理預(yù)期樓面價已經(jīng)抬升至3.5萬元/平方米，該心理預(yù)期價還不包括保障房成本部分。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅擔(dān)憂的是，夏家胡同地塊吸引諸多品牌房企的競相爭奪，而一旦拍出高價，很可能促使周邊南四環(huán)外，包括舊宮、大紅門以及玉泉營以南區(qū)域的在售項目提高售價預(yù)期。

　　知情人士稱，按照夏家胡同3-3.5萬元的樓面價計算，未來上市的樓盤價格至少在7-8萬元/平方米。而目前該地塊周邊商品房住宅售價在4-5萬左右。

　　融創(chuàng)一位相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，當(dāng)前土地市場有點太過瘋狂，尤其是小開發(fā)商，算賬方式明顯與大開發(fā)商不同。他認(rèn)為，這種狀況已經(jīng)明顯不正常。“有點太邪乎，有些開發(fā)商幾乎不計成本不計合理利潤。”

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：前5月，全國4個一線城市合計土地出讓金高達1411.8億，相比2012年同期的314.4億同比上漲幅度達到了350%。前5月的土地出讓金已經(jīng)接近2012年這4個一線城市的總土地出讓金1962億。