北京住宅銷售市場的回暖似乎已經勢不可擋。
6月26日，一個工作日的下午，盡管流動性緊縮、股票市場大跌的種種不利消息縈繞著房地產行業，但位于北五環來廣營附近的臻園項目售樓處卻并沒有出現料想中的冷清，不到一個小時的時間里，便有四五組客戶前來看房。
“我們的項目預計7月開盤，目前均價還沒有最終確定，大概在40000~45000元/平方米，首期推出的房源以175~210平方米的3~4居為主。”據項目銷售人員介紹，雖然大部分房源的總價可能都將在800萬左右，但這樣的價格并沒有阻止購房人的腳步，目前意向購買客戶累積的數量已相當可觀。
臻園只是目前正在回暖中的北京樓市的一個代表。
成交量持續走高
研究機構根據北京市住建委官方數據統計的結果印證了上述判斷。
中原地產市場研究部統計數據顯示：6月截至26日，北京新建住宅簽約套數為7191套，在還有4天才結束全月時，便已高于5月份的7004套。截至目前，今年上半年（01.01~06.26）北京新建住宅簽約套數合計為約6萬套，同比2012年同期的48380套上漲了24%。
二手房方面，據鏈家地產市場研究部統計，6月截至26日，北京二手住宅簽約套數為7172套，環比5月同期的5062套有明顯上漲。2013年上半年（01.01~06.26）北京二手住宅成交量為93184套，較2012年同期上漲76.8%，達到了2012年全年成交量的64.9%。
中原地產市場研究部總監張大偉分析稱，成交量上升的主要原因是今年1~3月份北京樓市成交的火熱導致量價齊漲，雖然二季度在新的樓市調控政策作用下，這一趨勢有所放緩，但成交量也依然居于高位。
亞豪機構副總經理高姍則認為，開盤入市量的增多，直接帶動了成交量的驟增。根據亞豪機構統計，截至6月23日，6月份北京共有25個項目入市，已經接近5月份27個項目的開盤量，預計6月底還將有京投萬科·西華府等多個項目入市，在此帶動下，6月有望成為今年內開盤項目最多的一個月。
據亞豪機構監測，6月入市項目的特點為：以剛需項目為主，中高端項目則鳳毛麟角。高姍稱，一方面在價格管制影響下，開發商取證困難，相比中高端項目，單價在20000元左右的剛需及改善性項目更容易獲得預售證；另一方面，中高端樓盤因客群基數較小、總價較高，為了追求較高的開盤去化率，普遍蓄客期偏長。
“目前樓市整體需求旺盛，銷售形勢向好，雖然在限價令的管控下，平價入市的項目利潤率普遍降低，但是在高周轉與高銷售率的雙重吸引下，房企推盤積極性正在逐漸回升中。”高姍表示，隨著限價令呈現出常態化趨勢，預計下半年將有更多的項目加快銷售節奏，以“平價入市”的快跑策略或“曲線提價”的應對策略入市，帶動成交量進入上行通道。
價格仍將拉升？
與成交量的上漲如影隨形的，便是樓市成交價格的攀升。
據亞豪機構統計，6月17日~6月23日一周，北京商品住宅周成交均價突破2.5萬元/平方米大關，達到25091元/平方米，實現今年連續25周以來周成交均價的最高值。
張大偉對此分析認為，6月單月北京新建住宅中現房占比為28.5%，這是數年來現房占比首次接近三成。“現房比例增加對市場成交均價會有拉漲作用。”張大偉表示，雖然北京執行了嚴格的限價政策，大部分期房價格平穩，但現房價格依然上漲和占比的增加，導致北京新建住宅成交價持續上漲。
鏈家地產市場研究部的統計則顯示，6月二手住宅成交均價為27759元/平方米，環比上漲1.66%。這是北京二手房成交均價在4月環比下滑后，連續兩個月出現小幅上漲。
如果同比去年，北京二手房價格的漲幅更為明顯。數據顯示，2013年上半年二手房住宅成交均價為27089元/平方米，環比去年下半年上漲12.3%，同比去年上半年上漲幅度達到24.7%。
鏈家地產市場研究部張旭認為，一季度受2012年末市場火熱以及3月政策窗口期的影響，成交價格屢創新高。3月末政策落地后，買賣雙方預期發生轉向，高稅房業主出現降價現象，價格有所回調。但是隨著業主觀望增加、免稅房源的抬價等因素的影響，成交均價在5月和6月小幅上漲，整體上較為穩定，處于調控后合理的變動范圍。
在當前北京樓市量價均處高位的背景之下，分析人士認為，下半年的市場走勢將主要受到資金面的牽制。
“近期商業銀行由于貸款額度不夠以及市場流動性短缺的原因，紛紛上調首套房貸利率，減緩放貸速度，若此狀況持續，也可能會影響市場購買力，出現市場下行趨勢。”張旭如此分析。
張大偉也認為，影響下半年的最大變量是資金情況。“銀行間市場缺錢,央行沒有釋放更多的流動性，暗示中國貨幣政策已開始由數量調控逐漸轉向質量和結構的優化，貨幣政策已經由寬松轉向穩中趨緊。”張大偉稱，房地產市場多年的畸形發展主要依賴超發的貨幣，因此，一旦資金收緊。房地產的漲幅肯定會被抑制。“但如果再次釋放流動性，一線城市因為需求集中，很可能再次大幅上漲。”
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