推動京城別墅市場火爆的更主要因素是，一場品質變革正在開發商內部自發地醞釀升級

在經歷了國五條加碼、物業稅來襲、提高預售門檻等政策輪番轟炸之后，北京的高端豪宅市場依然迸發出強勁的活力，從低密度用地受捧，到別墅項目熱銷，高端項目市場的熱度持續未退。

“限購之后，北京市場在2011年、2012年發生了深刻的變革，此前一直是強烈的投資需求支撐市場，而現在是真實的剛需在推動著市場向前，這就要求開發商要踏踏實實地做產品，要提高產品力，整個京城的豪宅市場正在自內發起一場品質變革。”遠洋天著總經理羅明強如此表示。

別墅市場向好，京南市場尤甚

盡管對于高端市場，2013年注定是不平凡的一年，從年初的國五條空降落地，再到物業稅擴容，以及近日出臺的提高高端住宅預售門檻等一系列政策，高端市場雖頻遭打壓，其銷售額卻仍在逆境中屢創新高。

自今年3月份開始，北京別墅銷售市場提前預熱，而京南市場的業績表現尤為突出。

據我愛我家統計數據顯示，受益于京南區域別墅市場的出色表現，2013年3月，北京別墅市場實現網簽338套，環比2月份上漲238%，比去年同期上漲61%，促成北京別墅市場2010年以來最好開局。

對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，以遠洋天著、首開璞瑅墅為代表的京南區域別墅項目異軍突起，成交量占據全市三分之一份額。

據近4年北京各區域別墅銷售數據顯示，京南區域別墅市場的表現已有超越傳統豪宅區的趨勢。以位于東南五環旁的遠洋天著為例，繼該項目在2012年獲得北京高端別墅銷售面積、銷售套數雙冠王后，截至今年第一季度，其以3.4億銷售金額和46套的銷售套數繼續領跑京城別墅市場。

進入5月，北京別墅市場的銷售表現更為出色。

根據亞豪機構數據統計顯示，5月北京別墅產品共實現成交344套，成交面積11.47萬平方米，環比上月分別增加59%、81%。另外，5月實現成交的別墅項目數為53套，相比上月增加了1套。5月北京別墅市場成交均價為26639元/平方米，相比上月上漲18%。

“別墅市場在歷次調控之中的堅挺表現，使其成為調控之下不穩定市場當中的絕佳資金‘避風港’。盡管目前北京關于開征房產稅的傳言愈演愈烈，別墅作為高端住宅產品的代表必會首當其沖，但是從目前趨勢來看，房產稅開征的更大可能性是針對新購房，而不涉及存量房，因此部分需求開始搶占市場先機。”亞豪機構副總經理高姍表示。

市場信心猛增，后市預期良好

別墅市場強勢崛起是整個市場對于后市看好的一個縮影，尤其近期龍湖雙瓏原著的預售證獲批也給市場注入了一定信心，對于未來市場的走向從近期開發商拿地可觀一二。

細則落地一周后的北京首宗地塊——北京市石景山區一商業金融用地，經過11次網上報價，以及龍湖、富力等10家房企歷經132輪的競拍，最終由金力集團旗下新能（北京）國際房地產開發有限公司，以11.65億元的價格獲得，溢價率高達174%。

4月11日，泰禾地產以19.3億元在9家房企、聯合體競爭中拿下通州臺湖鎮地塊，溢價高達112%。

半個月之后，在北京瘋狂拿地的泰禾地產再次入主臺湖，以11.25億元拿下B-03號地塊，其中配建7.3萬平公租房，剔除保障房面積，樓面價已達19053元/平米，創區域地價新高。

瘋狂拿地后的數據更是讓人震驚，根據北京市土地整理儲備中心信息統計，截至5月29日，北京今年已經出讓了81宗土地，土地出讓金合計約617.9億元。這與2012年全年647.9億元的出讓金總額幾乎持平。

一位開發商向記者直言，臺湖土地市場的大熱與整個東南城樓市的崛起有必然的聯系，目前亦莊、馬駒橋等區域土地供應日益減少，這才導致開發商的目光開始集中在臺湖區域。

同樣臺湖板塊的興起對于亦莊也將起到推動作用。

遠洋天著副總經理徐海倫也看好該區域今后的發展。他表示，“現在北京土地稀缺，往西、往北、往東發展都是有限的，只有往南部還有大量的土地，這就是后發優勢，是地利。天時就是國家，國家對一個區域的政策投入是該區域發展的最主要原因。首都第二機場選址大興也為區域發展提供了強大的動力保障。”

品質變革時代，遠洋天著領銜京城別墅

其實別墅市場的火爆一方面來自新房成交量和土地市場的推動，但更主要的是一場品質變革正在開發商內部自發地醞釀升級。

在過去幾年中，不少地產界的老人總是感嘆：樓市越來越無聊，除了融資就是拿地，但他們卻忽略了產品自身品質的提升。

此前，羅明強提出了“四有別墅”——“有天、有地、有私密、有貴氣”的概念。在這樣的設計理念下，遠洋天著又推出了“平墅”這一顛覆性的產品。所謂“平墅”，是將平層豪宅的“大面寬、多居室”與別墅生活的“私家花園、全套房”完美結合，既能夠讓家人在同一層中享受生活樂趣，又令主人擁有專屬于自己的私家花園。