新華網(wǎng)武漢７月９日電（記者 徐海波）近段時間以來，南京、杭州、北京、武漢等地先后收回多塊曾經(jīng)風光無限的“地王”，引發(fā)市場一片欷歔。這是地方政府清理閑置土地的鐵腕行動還是開發(fā)商資金捉襟見肘的無奈之舉？在當前房地產(chǎn)信貸收緊的背景下，“地王”被收的鬧劇是否將頻繁上演？

    多地“地王”被收回

    “地王”向來命運多舛。７月５日傍晚，南京市國土資源局發(fā)布公告稱：經(jīng)市政府批準，下關濱江江邊路以西２號地塊因故終止出讓程序。

    這幅土地去年１１月３０日被中冶置業(yè)控股公司以５６．２億元高價拿下，成為當時南京市的“地王”。２０１０年９月，中冶置業(yè)曾以２００億元拿下２號地塊毗鄰的另外兩塊地。三幅土地連成整體總面積達到２３６萬平方米，總價２５６．５４億元，成為全國當之無愧的“地王”。

    實際上，不僅南京，這股回收“地王”之風早已席卷全國，北京、深圳等地均對長期閑置的“地王”進行了回收。５月份，武漢市國土局發(fā)布公告，宣布無償收回４宗黃金地段地塊。其中，位于精武路一商業(yè)服務業(yè)用地，合同簽訂時間長達近２０年，至今仍是一塊“凈地”。

    ６月底，雅戈爾宣布退出杭州城西申花板塊兩幅地塊。這兩塊地是２０１０年杭州市的“地王”項目之一。當時，雅戈爾分別以１２．５６億元和１１．６５億元的價格拿下。

    自去年底以來，國土資源部要求各省市加強對“地王”的控制，避免在住宅、商服用地供應中出現(xiàn)“地王”誤導市場。國土部法律中心公布的數(shù)據(jù)顯示，截至２０１２年底，中國未竣工房地產(chǎn)用地４８．１７萬公頃，未開工房地產(chǎn)用地１４．４５萬公頃。從數(shù)據(jù)上看，仍有大量已供土地處于閑置狀態(tài)。

    開發(fā)商“斷臂”源于缺錢

    花錢買的地，被政府收回，這是地方政府清理閑置土地的鐵腕行動還是開發(fā)商資金捉襟見肘的無奈之舉？

    去年７月１日修訂實施的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，土地閑置超過１年將征收土地出讓金２０％的閑置費；滿２年未動工開發(fā)的，將無償收回土地使用權。

    不過，這一規(guī)定并未助力地方政府收回所有閑置土地，總有開發(fā)商想盡辦法逃避政策監(jiān)管。市場人士介紹，一些小開發(fā)商拿地后，找來另一家公司，虛構債務關系，以土地作為質押，債權方再提起訴訟，地塊就作為標的物被凍結無法開發(fā)。還有更簡單的方法是，開發(fā)商找出拆遷遇阻、規(guī)劃變更等理由，就輕松地申請到延期開發(fā)。

    “其實，開發(fā)商預期到未來收益可能過低甚至虧本，所以寧愿政府把地收走。”武漢福星惠譽地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理姚澤春一語道破天機。他說，這些地塊大多是在土地市場火熱的時候，開發(fā)商花高價錢搶購來的，持續(xù)的樓市調控政策擠壓了房地產(chǎn)業(yè)的利潤率，一些開發(fā)商資金壓力加大，如果開發(fā)出來，虧損可能遠超過預付定金，所以甘愿被收回。

    雅戈爾的困境也證實了這一點。２０１０年１１月拿地后，雅戈爾只支付了４．８億元定金，后續(xù)款項遲遲未能到位。業(yè)內(nèi)人士表示，雖然定金將不予返還，但雅戈爾意識到，在高庫存的壓力下，公司現(xiàn)金流緊張，如果繼續(xù)經(jīng)營這塊地，將來的損失將大于４．８億元，因此選擇“斷臂”自救。

    同樣，財務狀況不佳也是中冶“割肉”放棄土地的主要原因。中冶２０１２年年報顯示，當年虧損約６９億元。雖對南京“地王”支付１１．３億元保證金，由于財務吃緊，對于后續(xù)開發(fā)的巨額投入“捉襟見肘”，無奈之下選擇放棄。

    應避免“地王”頻出

    當前，一些房地產(chǎn)企業(yè)為爭奪“地王”，虛抬地價，遠遠超出自身承受范圍，最后不得不被收回。華中科技大學公共管理學院教授王國華建議，地方政府加強監(jiān)督力和執(zhí)行力，嚴格控制土地溢價率，擠出地價上的“水分”，避免“地王”輪番出現(xiàn)，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)健前行。

    “‘地王’頻出的土地市場充滿著投機和非理性，浪費土地資源，影響市場預期，抬高了房價。”王國華認為，土地招拍掛制度亟待改革，逐步改變“價高者得”的單一模式，避免人為抬高房企的開發(fā)成本。“開發(fā)商的成本高了，要么無力為繼，退還給政府；要么就轉移給購房者，提高房價。”

    業(yè)內(nèi)人士認為，房價高歌猛進的時代已經(jīng)過去，隨著商品房產(chǎn)品多樣化，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭日趨白熱化，逐漸成熟的購房者對房價更加敏感。如果不計成本開發(fā)“地王”項目，開發(fā)商短期內(nèi)或將面臨虧損的風險。

    武漢億房網(wǎng)研究中心研究員鄢峰說，經(jīng)過一輪流動性緊張的危機考驗后，下半年，銀行對于房地產(chǎn)貸款將會有所收緊，同時，信托、私募等融資渠道也明顯受阻，未來房地產(chǎn)市場將面臨一輪“大浪淘沙”，實力弱、資本少的房地產(chǎn)企業(yè)將逐步退出市場。

    “做‘地王’的日子其實并不好過。”鄢峰提醒說，質優(yōu)價廉的商品房將是下一階段市場的主打產(chǎn)品，開發(fā)商應做好降價走量的準備，更多地依靠優(yōu)惠活動消化庫存，迅速回籠資金進行滾動開發(fā)，而不應盲目抄底土地市場，爭搶“地王”，制造過大的資金和成本壓力。