房價統計數據為何“打架”？

財經　　加入時間：2013-7-21 10:08:29　　來源：經濟日報　

     每月18日，國家統計局按照慣例公布70個大中城市住房銷售價格變動情況。與此同時，一些城市的房管部門每月也會發布房價變動的數據。然而仔細研讀便會發現，國家統計局發布的房價數據與各城市的數據有時會“打架”。為何會出現這種情況呢？
    今年5月份，國家統計局公布的廣州新建商品住宅價格環比指數為101.5，環比以上月價格為100，也就是說，廣州5月份房價環比上漲1.5%；而廣州房管局發布的5月房價數據卻顯示，當月網簽均價是15405元/平方米，環比下降5.9%。
    這一升一降，存在本質差異。綜合媒體報道，不僅廣州，北京、深圳等地的房價統計數據，也都存在國家統計局數據與地方數據“打架”的情況。
    為何會出現這種情況？記者聯系國家統計局了解到，國家統計局公布房價時采用的是“住宅銷售價格指數”，而地方一般采用的是“商品房平均銷售價格”。
    商品房平均銷售價格是一個城市各區域、各類商品房的平均成交價格。住宅銷售價格指數是綜合反映住宅商品價格水平總體變化趨勢和變化幅度的相對數。
    理論上，當銷售住宅的區域、品質、環境等結構因素不存在差異時，商品房銷售價格的變化幅度和住宅銷售價格指數的變化應該是一致的。但很多時候我們會發現，統計公布的兩個指標變化幅度不一致，甚至出現變動方向相反的情況。
    國家統計局有關負責人告訴記者，實際上，房屋是典型的異質品，市場上沒有完全相同的兩套房子，上述的假設在現實中顯然不存在，這就導致商品房平均銷售價格的變化情況和住宅銷售價格指數的計算結果產生差異，從而數據變化呈現相反的趨勢。
    讓人們困惑的是，住宅銷售價格指數與商品房平均銷售價格有時不一致，房價到底是升還是降？我們該如何使用這兩個指標呢？
    商品房平均銷售價格是一個絕對數，反映了某一時期、某個地區總體房價的絕對水平，可以用于各地區之間的橫向比較。市場研究人士可以結合某地區的居民收入水平，研究某地區房價和居民購買力之間的關系。如果將房屋按區域、品質、結構等分類，還可以反映不同類型房屋價格的絕對水平。
    而住宅銷售價格指數是以基期住宅銷售價格為100，計算得到的報告期住宅銷售價格指數主要反映市場“純價格”變動，是某一時期、某個地區住宅銷售價格總水平變動趨勢和程度的相對數。
    值得注意的是，雖然商品房平均銷售價格指標能反映總體房價水平，卻不能簡單地用它來反映房價的漲跌情況，因為商品房平均銷售價格包含了住宅的區域、品質、環境等結構因素。例如，隨著商品房品質逐步提升，特別是裝修、環境等品質有了明顯改善，這些因素都可能反映在價格變化中。
    說得通俗一點，比如，小區的周圍開通了地鐵，或者某大型商場開始運營，都可能帶動周圍房地產價格上升，而這不應該屬于“純價格”變動的范疇。此外，房屋的不同地理位置、樓層、住宅結構等因素，均可能在一定程度上放大房價的實際漲跌水平。因此，我們還需要采用反映某一時期住宅價格總水平變動的住宅銷售價格指數，來輔助我們觀察房價變動情況。
    可見，由于商品房平均銷售價格和住宅銷售價格指數的功能和反映的側重面不同，單獨使用往往容易片面反映房價的變化情況。因此，只有根據指標的各自特點，綜合分析運用，才能準確掌握房價的全貌。

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編輯：石頭

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