奧特萊斯、高鐵站、楊村一中，都是銷售員口中的賣點。一位銷售員介紹說，來這里買房的，20%是北京客戶，20%是天津客戶，還有一些來自河北、山東等地的。只要40萬，就可以在這里獲得藍印戶口。

　　然而，在繁榮的表象下，危機暗存。不僅僅是武清，過分“求大”或將把城市拖向危機邊緣。

　　悲喜高鐵

　　《天津市城市總體規劃（2005年-2020年）》提出，在“一軸兩帶三區”的市域空間布局結構基礎上，建立由中心城區和濱海新區核心區為主副中心的11座新城和30個中心鎮。

　　新城將按中等城市標準建設。這11個新城分別是薊縣、寶坻、武清、寧河、漢沽、西青、津南、靜海、大港、京津和團泊新城。

　　在眾多新城中，武清是最幸運的一座。武清距北京東南五環70公里，是京津冀三個區域交界的中心點，也是北京亦莊開發區和天津泰達開發區的中點，還是京津城際鐵路惟一的中間經停站。每天有10多班高鐵，往返武清和北京南站，車程僅20分鐘。

　　高鐵帶來的變化是顯著的。2009年之后，大批房地產企業進入武清。恒大地產在武清介入一級開發，土地儲備超百萬平方米；保利取得武清光明道項目，建筑面積約27萬平方米；北京住總在武清開發總建筑面積27.6萬平方米的住總尚清灣項目；首創置業也在武清拿到了290萬平方米土地。2011年后，又有一大批企業進駐。

　　和武清新城形成鮮明對比的是京津新城。這座被稱為亞洲最大的空城，10年過去，仍未走出困擾。

　　根據合生創展（0754.HK）2012年年報顯示，截至2012年底，京津新城僅完工24萬平方米，預計2014年完工12萬平方米，2015年完工不足1萬平方米，剩余的365萬平方米都要留待2016年后開發建設。

　　知情人士告訴本報記者，當初合生創展主席朱孟依拿下此地時，希望將京津新城打造成第一居所，當初相關部門領導也曾承諾高鐵在京津新城設站，但規劃落空。京津新城定位只好一改再改。

　　京津新城正式建設從2003年開始，城市定位為休閑、旅游、文化、教育、會議會展、商業及金融。現在已經改為養老、度假休閑為主。合生創展相關人士也曾表示，僅靠開發商一方，難以實現一座城市的繁榮，必須有政府力量的推動，而一座城市先天的區位劣勢，是后天很多努力難以彌補的。

　　定位之爭

　　天津規劃中的11座新城，各有定位分工。比如，薊縣重點發展旅游業和輕加工工業，規劃至2020年薊縣新城人口規模為30萬人。寶坻城區重點發展商貿物流業、現代制造業，規劃至2020年寶坻新城人口規模為30萬人。武清城區重點發展高新技術產業和服務業為主導的外向型產業，規劃至2020年武清新城人口規模為50萬人。團泊鎮地區重點發展體育及休閑度假產業，規劃至2020年團泊新城人口規模為10萬人。

　　這11座新城中，至少有6座都提及旅游、度假的定位，有所重復。從全局分析，行政區之間重復競爭，產業結構趨同，區域之間無比較優勢，將制約區域的發展。據高力國際咨詢服務部董事夏軍觀察，大多數新城的建設路徑，都是先規劃、再建設，后植入產業，但產業的植入往往很難依照規劃來實現。

　　空置的園區，讓區域主管領導感到焦慮。有些區域已經難以顧及規劃。新城之間也存在競爭。不僅要和天津市域內的新城競爭，還要和河北環首都經濟圈城市競爭。天津繼四個郊區調整為市區之后，2002年又將武清縣轉為市區，意欲尋求與北京的對接，但實際可吸引北京的投資微乎其微，這其中既有北京市亦莊開發區和河北省廊坊開發區的阻隔，也有空間距離過遠因素的制約。

　　學者眼中城鎮化的理想狀態，或許是大、中、小城市協調發展，但在北京大學政府管理學院副院長李國平看來，天津涌現的新城，注定有一些區域會成功，一些區域會失敗。大多數缺乏產業支撐的新城，會將城市定位為旅游城市，而區域內的旅游資源遠難以支撐起一個城市的發展。他建議，應該從京、津、冀區域協同發展的角度，重新考慮天津郊區和河北環首都經濟圈城市的發展。

　　大的困惑

　　除了11座新城之外，天津還有許多的新城組團和超級大盤。例如，濱海新區規劃建設四個新城組團，分別為中新天津生態城、濱海欣嘉園、中部新城北組團和南組團。本報記者實地調研中新生態城發現，人口集聚程度并不如政府規劃預期，商業配套也遠遠落后。相似的情況也出現在天津其它新城。

　　在武清眾多房地產企業中，一家名叫龍灣地產的民企，是一塊巨幅土地的一級開發商。武清龍灣城位于武清區下朱莊街，距離高鐵站約10公里，占地達1.2萬畝，核心啟動區500畝。僅憑借一家非上市民企之力，很難撬動如此大體量項目。2011年8月，世茂掛也取得下朱莊街一塊土地。此后，遠洋也在此區域拿地。

　　大開發商進駐后，龍灣城區域成熟度有所增加，但2011年龍灣城空置的商業，2013年依然在空置。“老誠一鍋”成為為數不多的餐飲配套。龍灣城曾規劃為運河休閑島，記者實地觀察，其與普通地產項目別無二致。龍灣城小區內的便利店老板稱，生意比較冷清。但她相信隨著入住人口的增加，生意會漸漸好起來。龍灣城的銷售員說，未來這里會通地鐵。

　　夏軍發現，盡管很多區域規劃了大型商業，但商家并不愿意去這種人氣清淡的地方。由于天津實行藍印戶口政策，許多項目投其所好。比如，在武清區域內，有很多專為40萬門檻打造的小戶型。2011年以前，龍灣城的主要宣傳點就是藍印戶口。但在眾多業內人士看來，藍印戶口的吸引力有限。

　　高策地產服務機構董事長陶紅兵認為，天津藍印戶口很難實現人口的集聚，一部分山東或者河北的高考移民，但高考效應只有短暫的幾年。投資型客戶也很難轉化為當地人口。雖有限購政策，但當地銷售員稱，只要花12000元，就可以幫助購房人辦理完稅證明，花24000元就可以協助辦理社保證明。

　　這些似乎都不足為懼，最讓陶紅兵感到擔憂的，是天津郊區的大手筆布局。“天津就是一個房地產人士眼中的三線城市，天津對周邊人口的吸引力不大，開發量卻很大。”陶紅兵說。

　　公開資料顯示，2010年，富力地產聯合世茂、雅居樂、合景泰富，以70.5億元的價格拿下了離八里臺鎮不遠的咸水沽鎮的一塊地，建設規模300萬平米，項目定名為“津南新城”。

　　在津南新城之前，2007年富力地產在天津市區西南部以54.6億元的地價，拿下了“富力津門湖”地塊。這個建筑規模超過157萬平方的項目正在建設中。

　　在津門湖東南方向，還有建筑面積達到140萬平方的紅磡“領世郡”。濱海新區有建筑規模達188萬平方的天保“金海岸”；西青區海泰產業園區附近有建筑規模達190萬平方米的社會山；薊縣盤山上有規劃建筑面積高達650萬平方米的綠地盤龍谷，總建筑面積83多萬平米的恒大金碧天下。

　　根據開發商的滾動開發策略和實際用地指標限制，未必有如此多的供應量集中上市。但開發商通常是用大尺度的想象，來吸引投資者和買房人。“有些項目必然無法實現當初規劃，沒有人口和消費做支撐，當初允諾的配套建設也難以完成。”陶紅兵說。

　　但城市的管理者們仍舊喜好以“大”尺度來規劃一座城市。在專業人士看來，有些區域不具備產業基礎，需要10年、15年甚至更長的時間來發展，但管理者們早已等不及。沒有大規劃，就沒有政策傾斜。似乎唯有大，才能爭取更多機會。中國實行五級行政體制下的“市管市”、“市管縣”、“市帶區”體制，行政級別越高，可集中調配使用的資源就越多。

　　眾多新城中，李國平相對看好武清新城的發展。武清的雙向八車道的主干道，昭示著這座城市的野心。但他認為，這樣的大尺度建設并不利于商業人氣的聚攏，也不利于產業集聚，前有京津新城做樣本。實地調研發現，武清新城中寫字樓、產業園區已呈現出空置之勢。

　　合理的建設規模，是一座城市成功的關鍵因素。“是時候跳出21世紀大躍進的思想了，新城應該合理測算人口的峰值，根據人的需求來建設。”第一太平戴維斯項目策劃部總經理徐偉成在接受本報記者采訪時表示。