政府對(duì)“賠地之說(shuō)”予以否認(rèn)，但萬(wàn)達(dá)以極低價(jià)格拿地之謎卻難解
李秀中
在酷熱的天氣里，一群被安置在附近居住的失地農(nóng)民正在樹(shù)蔭下圍觀新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的崛起。綿陽(yáng)CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是萬(wàn)達(dá)在綿陽(yáng)的第二個(gè)項(xiàng)目，占地337畝，位于綿陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，去年年底開(kāi)工，現(xiàn)在已經(jīng)修到了13樓。
當(dāng)?shù)剞r(nóng)民稱(chēng)，這塊地是政府賠給萬(wàn)達(dá)的，因?yàn)榛疖?chē)站的涪城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)超高影響飛機(jī)航行，萬(wàn)達(dá)拆掉了幾層，政府賠它的。此類(lèi)說(shuō)法，本報(bào)記者在綿陽(yáng)從多個(gè)不關(guān)聯(lián)的場(chǎng)合和人物處聽(tīng)到，有農(nóng)民、市民、出租車(chē)司機(jī)、官員，可見(jiàn)這一說(shuō)法流傳甚廣。
不過(guò)，綿陽(yáng)市國(guó)土部門(mén)人士向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者否認(rèn)了這一說(shuō)法。綿陽(yáng)市國(guó)土局副局長(zhǎng)鐘子和稱(chēng)，這個(gè)地是通過(guò)正常程序出讓土地使用權(quán)的。那么，究竟“萬(wàn)達(dá)削樓、政府賠地”的說(shuō)法事實(shí)如何？本報(bào)記者努力尋求真相。
萬(wàn)達(dá)綿陽(yáng)接連惹爭(zhēng)議
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與綿陽(yáng)市政府結(jié)緣是在2009年，雙方在當(dāng)年的西博會(huì)簽訂框架協(xié)議，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)擬投資60億元參與涪城區(qū)南河片區(qū)舊城改造。不過(guò)，由于拆遷成本高出了萬(wàn)達(dá)的接受范圍，最終它放棄了這個(gè)片區(qū)的項(xiàng)目，并有撤退的打算。
此后，綿陽(yáng)又推薦萬(wàn)達(dá)對(duì)多個(gè)地塊進(jìn)行考察，萬(wàn)達(dá)最后看上了綿陽(yáng)師范學(xué)院地塊，并在2010年8月簽訂了項(xiàng)目合作協(xié)議，投資30億~40億元，占地106畝，其中綿陽(yáng)師范學(xué)院80余畝，另外還有民族中學(xué)。
然而，民族中學(xué)在香港特區(qū)政府的資金援助下進(jìn)行了災(zāi)后重建，2010年3月已經(jīng)投入使用，民族中學(xué)更名為紫荊民族中學(xué)。2012年5月，紫荊民族中學(xué)被拆除，綿陽(yáng)市政府投資7000萬(wàn)元遷建民族中學(xué)，并被索還香港200萬(wàn)港元的援建資金。
拆除重建的民族中學(xué)在去年轟動(dòng)一時(shí)，引發(fā)香港方面的質(zhì)問(wèn)和普通民眾的極大憤慨，涪城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成為爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。一波未平一波又起。中國(guó)民航局又發(fā)布消息稱(chēng)“其建筑物頂端和施工塔吊最高點(diǎn)超出機(jī)場(chǎng)凈空限制面、控制面，已經(jīng)嚴(yán)重威脅當(dāng)?shù)貦C(jī)場(chǎng)飛行運(yùn)行安全”。
但是，涪城萬(wàn)達(dá)超高逼停飛機(jī)一事直到媒體報(bào)道后，綿陽(yáng)市政府新聞辦才在去年6月28日回應(yīng)稱(chēng)，綿陽(yáng)市政府將嚴(yán)格按照航空主管部門(mén)要求，責(zé)令項(xiàng)目部對(duì)超高部分予以堅(jiān)決拆除，確保符合機(jī)場(chǎng)凈空保護(hù)要求。
拆除后的涪城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在今年春節(jié)前正式營(yíng)業(yè)，而住宅也已經(jīng)在今年交房。本報(bào)記者在項(xiàng)目地看到，其高層建筑只有20余層，與周邊大樓相差不多，并未顯得脫穎而出，現(xiàn)在還沒(méi)有什么人居住，其中的商業(yè)街也還沒(méi)有商戶入駐，不過(guò)，萬(wàn)達(dá)商場(chǎng)倒是人氣較旺。
其實(shí)，按照當(dāng)初的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，涪城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將高達(dá)近100米，最高樓層有32層。綿陽(yáng)萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目部的人士向本報(bào)記者介紹，現(xiàn)在涪城萬(wàn)達(dá)住宅部分最高是26層，有些是22層。當(dāng)時(shí)已經(jīng)建好了，按照政府要求，有些拆掉了5層，有些拆掉了6層。
超高誰(shuí)之過(guò)
對(duì)于政府要求拆除的嚴(yán)詞，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)方面也高調(diào)反駁。萬(wàn)達(dá)對(duì)外宣傳負(fù)責(zé)人劉明勝當(dāng)時(shí)接受媒體采訪時(shí)稱(chēng)，“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的所有建筑設(shè)計(jì)、施工手續(xù)都是經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的審批后修建的，是合法的，并不存在違規(guī)”。
前述綿陽(yáng)萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目部的人士稱(chēng)，拿地時(shí)政府給的規(guī)劃條件是最高100米，原來(lái)實(shí)際修的是99米。但是這一高度已經(jīng)超高，后面經(jīng)過(guò)協(xié)調(diào)，民航方面測(cè)算87米以下安全，現(xiàn)在實(shí)際上降到了86米多，這一高度民航和空軍都做了批復(fù)。
本報(bào)記者通過(guò)綿陽(yáng)市國(guó)土資源局、綿陽(yáng)市土地礦產(chǎn)市場(chǎng)管理所主辦的綿陽(yáng)土地礦產(chǎn)交易網(wǎng)查詢(xún)到，2011年1月，萬(wàn)達(dá)以掛牌方式取得的這一地塊，其規(guī)劃條件確實(shí)是“建筑高度≤100米”。
根據(jù)綿陽(yáng)市國(guó)土局2010年12月10日對(duì)于這個(gè)地塊的出讓公告，其土地用途為“商業(yè)（兼容居住）”，主要規(guī)劃指標(biāo)為：建筑高度≤100米，建筑密度商業(yè)≤60%、住宅≤18%，容積率≤5.0，綠地率≥10%。
本報(bào)去年5月也曾經(jīng)報(bào)道過(guò)，該地塊其中一大塊，綿陽(yáng)市國(guó)土局在2010年2月10日曾經(jīng)發(fā)布過(guò)拍賣(mài)出讓預(yù)公告[綿國(guó)土資公告（2010）17號(hào)]，其地塊用途為“居住（兼容商業(yè)）”，主要規(guī)劃指標(biāo)為：建筑高度≤80米，建筑密度≤20%，容積率≤4.5，綠地率≥30%。
相比較而言，兩次公告“拍賣(mài)出讓”改成“掛牌出讓”，“居住（兼容商業(yè)）”變更為“商業(yè)（兼容居住）”，建筑高度從≤80米提高到≤100米。其中的變更原因外界尚難理清，但是，有一個(gè)事實(shí)是，2010年8月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和綿陽(yáng)市政府簽約在此投資。
對(duì)于拆除重建學(xué)校、超高影響飛行，萬(wàn)達(dá)方面表現(xiàn)得頗為委屈。其董事長(zhǎng)王健林就曾在接受記者采訪時(shí)稱(chēng)：“這事和萬(wàn)達(dá)有什么關(guān)系？我們確實(shí)純粹以掛牌招標(biāo)摘得土地，拆遷未完成時(shí)，我們根本不想摘牌，當(dāng)?shù)刂鲃?dòng)引進(jìn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，一直承諾沒(méi)有問(wèn)題，等我們摘了牌，拆遷出了問(wèn)題。”
超低價(jià)獲得土地
當(dāng)時(shí)有人估算，涪城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)拆掉超高部分將損失2億多元，而且萬(wàn)達(dá)擁有“理直氣壯”的理由，那么，它怎么會(huì)心甘情愿接受拆除已經(jīng)建好的樓層，這部分損失誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？不僅如此，為何在接連出現(xiàn)不愉快之后，萬(wàn)達(dá)還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大在綿陽(yáng)的投資呢？
有綿陽(yáng)當(dāng)?shù)爻鲎廛?chē)司機(jī)就表示，成都也才兩個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，第二個(gè)也剛開(kāi)業(yè)不久，像綿陽(yáng)這樣的三四線城市為什么也會(huì)有兩個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)？就是因?yàn)檎r了地給萬(wàn)達(dá)。本報(bào)記者在綿陽(yáng)采訪期間，多次聽(tīng)到“政府賠地”的說(shuō)法。
綿陽(yáng)CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資將達(dá)100億元。該廣場(chǎng)銷(xiāo)售人員還向記者介紹，廣場(chǎng)占地337畝，建筑面積127萬(wàn)平方米，涪城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)只有45萬(wàn)平方米，是涪城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的3倍那么大。
不過(guò)，本報(bào)記者在項(xiàng)目地周邊看到，這個(gè)地方附近除了有個(gè)別樓盤(pán)有少數(shù)人住外，只有兩個(gè)失地農(nóng)民的安置小區(qū)，還有就是工廠區(qū)，道路上人煙稀少。按照規(guī)劃，整個(gè)項(xiàng)目將在2016年完成開(kāi)發(fā)，商場(chǎng)和酒店預(yù)計(jì)在2015年開(kāi)業(yè)。
對(duì)于“政府賠地”的說(shuō)法，鐘子和予以否認(rèn)，他稱(chēng)：“這個(gè)地是通過(guò)正常程序取得，按程序出讓土地使用權(quán)。”
通過(guò)綿陽(yáng)土地礦產(chǎn)交易網(wǎng)可以查詢(xún)到，萬(wàn)達(dá)在去年10月取得了經(jīng)開(kāi)區(qū)塘汛鎮(zhèn)群文村9、10社（A宗）地184393.28平方米（276.6畝），用途為商業(yè)（兼容居住）用地，成交金額為2.4億元，B宗地40366.28平方米（合60.55畝），用途為居住（兼容商業(yè)）用地，成交金額為5147萬(wàn)元。
官方信息顯示，萬(wàn)達(dá)以2.9億元拿下這337畝土地。不過(guò)，其價(jià)格卻不同尋常地低。A宗地成交價(jià)約合每畝88萬(wàn)元，B宗地成交價(jià)約合每畝85萬(wàn)元。根據(jù)綿陽(yáng)市政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)，該區(qū)域商服用地基準(zhǔn)地價(jià)為每畝138.67萬(wàn)元、居住用地基準(zhǔn)地價(jià)為96.67萬(wàn)元。
鐘子和表示，國(guó)家有規(guī)定，沒(méi)有低于70%，都是合規(guī)的。不過(guò)，用途為商業(yè)（兼容居住）的A宗地價(jià)格只有基準(zhǔn)地價(jià)的63.5%。綿陽(yáng)市國(guó)土局土地利用科李科長(zhǎng)稱(chēng)，商業(yè)兼容居住，不能完全按照商業(yè)或者住宅基準(zhǔn)地價(jià)算，要按照規(guī)劃商業(yè)和居住部分所占比例計(jì)算，這個(gè)萬(wàn)達(dá)受讓地塊沒(méi)有低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%。
即便如此，低于基準(zhǔn)地價(jià)的土地實(shí)際出讓價(jià)也著實(shí)罕見(jiàn)。在綿陽(yáng)CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)公路對(duì)面公交站臺(tái)上有綿陽(yáng)卓信實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)的“金楠天街”的廣告，本報(bào)記者通過(guò)官方的綿陽(yáng)土地礦產(chǎn)交易網(wǎng)查詢(xún)到，卓信實(shí)業(yè)2009年拿到的塘汛鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府南側(cè)的二類(lèi)居住用地，比萬(wàn)達(dá)地塊距離市區(qū)更遠(yuǎn)，其價(jià)格就已經(jīng)達(dá)100萬(wàn)元/畝。
在萬(wàn)達(dá)所在地塊2012年出讓一個(gè)月之后，更為偏遠(yuǎn)的塘汛鎮(zhèn)中心村地塊，其用途為居住（兼容商業(yè)）的地塊，出讓價(jià)格為150萬(wàn)元/畝；2010年3月出讓的塘汛鎮(zhèn)涪沿社區(qū)地塊出讓價(jià)格也為100萬(wàn)元/畝。
對(duì)于萬(wàn)達(dá)地塊價(jià)格畸低的原因，李科長(zhǎng)說(shuō)：“這個(gè)有它市場(chǎng)自己的因素，如果要采訪，對(duì)于市上重點(diǎn)招商項(xiàng)目（萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目），必須取得外宣辦的同意。”
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