缺乏謀利空間
陳周錫
溫州松綁地方樓市限購令(本報昨日曾做報道)，令當地中介、開發商、炒房者等頗為興奮。盡管目前市場交易依舊平常，但相關利益方已經蠢蠢欲動。
一位有著八九年炒房經歷的資深炒房者張鳴昨日對《第一財經日報》說，限購調整后，溫州已完全具備了炒房的政策條件，但還缺乏炒房的謀利空間。
之前十多年叱咤全國的“溫州炒房團”，在這輪房地產調控中幾乎全軍覆沒。上周，溫州市房屋登記中心相關負責人稱，現在的情況和2011年相比發生很大的變化，炒房的外部環境已不存在�！澳芘艿艟透吲d死了。”張鳴說，接下去他將趁機調整房源結構。
炒房者謀后市
上周末，獲知限購松綁消息后，張鳴和朋友立即討論這事，認為在溫州炒房的機會可能來了。
12日，張鳴看中市區某豪宅，建筑面積160平方米。他說，這套房以前最高價6.8萬元/平方米，現在售價3.75萬元/平方米，總價在600萬元左右。約45%的降價幅度，令張鳴怦然心動，于是簽訂購房意向書。
在回家的路上，張鳴盤算著交易成本，這套產權未滿5年的豪宅，交易稅費50萬元，加上3個月銀行貸款利息15萬元，最終成本價超過4.15萬元/平方米。按現在市場售價，4.4萬元/平方米已無人問津�？紤]到風險與收益不相匹配，張鳴決定放棄。
張鳴說，溫州限購令調整后，市場完全具備了炒房的政策條件。一個家庭最多擁有2套住房；如果在家庭中，一個子女達到18周歲，他們最多可以擁有4套住房。在不限制交易次數下，這個“名額指標”已足夠炒房套數周轉。
“現在給我們名額也沒用�！睆堷Q說，房價漲不漲，政策只是一個引導，最終還是市場說了算�！艾F在缺的是資金，而不是缺房子�！彼J為，限購令調整已有幾天，為何市場反應很是平靜，主要是受溫州經濟影響，主力軍改善性購房仍在觀望。
張鳴認為，交易稅費下調，是刺激樓市的一大利好�！叭绻愘M下調30%，我想三個月就會見效�！痹谶@種情況下，不排除到時少量炒房者進場�！拔視粢粌商缀梅孔�，其他差的都賣出去，調整一下房源結構。同時，借機緩解流動資金壓力�！�
2010年，張鳴以8萬元/平方米左右價格，買下一套400多平方米的排屋。如今，該排屋市場價還在下跌，已經不到4萬元/平方米，虧損已成必然。
“溫州房地產格局已經發生巨變，炒房在溫州已經不存在了�！睖刂萏┖头慨a營銷機構總經理林育認為，之前實業投資房地產“受到重創”，炒房已經有心理陰影；二手房交易稅費很高，專業炒家贏利空間不大。
林育稱，現在每年1000多畝住宅土地放量，是以前的兩三倍以上，即便限購調整后，接下來房價頂多處于平穩狀態。一位溫州大型房企負責人認為，原先預測下半年溫州房價還將下降10%以上，限購、稅費等地方政策調整后，下降幅度、速度有所收窄。
受益者彷徨觀望
“市場反應比較平靜，與限購調整前變化不大�！睖刂莞鐐惒挤慨a營銷有限公司主管謝國華認為，二手房交易會活躍起來，改善性購房需求在接下去一段時間會得到釋放。
溫州中鼎房地產評估有限公司總經理盧林勇說，限購調整后，很多郊區縣市、在外溫商紛紛來電詢問。
“對‘雙套拼’的房源，將是一大利好消息�！睖刂萏旌浦脴I銷售經理谷建光認為，之前為規避90/70政策，一些溫州開發商開發了由多個產權組合的套房，如今這些“雙套拼”房源，可借限購調整進行產權登記，或由開發商、炒家脫手套現。所謂“90/70政策”，指2006年建設部等九部委聯合制定了《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，其中規定“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”。
多位溫州房產人士接受本報記者采訪時認為，限購調整后，對實體企業“解套”房產會有一定好處，但在溫州房價去“泡沫化”過程中，他們的投資損失已不可避免。
在之前一輪溫州房價暴漲中，實體企業“蓋樓”、“炒房”是主力軍。
2008年下半年開始，銀行貸款非常寬松，溫州民企多元化投資加速，在貸款“監管缺位”下，這些資金紛紛進入土地市場、房地產開發等領域。2010年前后，溫州市區縣屢創“地王”，投資方多為制造、貿易等實體企業的“資金聯合體”。
2011年3月，在“溫州版”限購令等政策加碼下，溫州房價、地價至今大幅降溫。如今，溫州新房價格比最高位時，下降了百分之三四十以上。按業界人士原先預測，下半年溫州房價在現有基礎上，還極有可能下降10%以上。同樣，在土地市場，“只漲不跌”的神話被打破，價格也比最高位時下降三成左右。
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