2017年的房地產市場暗流洶涌，不僅龍頭房企競爭激烈，百億、500億、千億級房企也是擠破了頭想進入相應的排行榜。
2017年12月31日，克而瑞發布《2017年中國房地產企業銷售TOP200》排行榜，碧桂園登頂居第一，萬科連續第三年屈居第二，2016年的第一名恒大跌到了第三，但三家均超過了5000億；從全榜單來看，房企之間分化加劇，前100強房企占比歷史性突破50%，市場加速集中。
對于中小房企而言，龍頭房企5000億的銷售難以望其項背；而進入千億陣營，則意味著可能拿到未來十年的入場券，因此在近期，包括時代地產、禹洲地產、龍光地產等超過50家房企提出了銷售千億的目標，向市場和投資者喊話。
1月4日，一家規模在300億左右的新興房企高管對21世紀經濟報道記者表示，小房企要實現彎道超車，必須在規模上先走出來。企業規模太小不利于生存，不利于長遠發展；未來1000億將成為房企生存門檻。
房企分化加劇
2017年的冠軍恒大讓位于碧桂園，融創中國突進成為新四強之一，2016年跌出前十的華潤置地，2017年終于扳回一局，重回前十。
2017年末的這份房企銷售排行榜，僅前十強的變動就顯得驚心動魄，故事多多。
排行榜顯示，碧桂園、萬科、中國恒大TOP3龍頭房企均破5000億，第四至第六名融創中國、保利地產(14.510, 0.00, 0.00%)、綠地控股(8.230, 0.00, 0.00%)均突破3000億，中海地產超過2000億，位列第七；龍湖、華夏幸福(33.970, 0.00, 0.00%)、華潤置地位列8、9、10，均超過了1500億。千億房企數量則達17家。
TOP10房企中，融創是上升最快的一家，2017全年同比大幅增長140.3%至3620億，同時四季度業績增長1573億，高于碧桂園的1526億，成為四季度冠軍。
千億企業中，龍湖、新城、旭輝、泰禾增長較為顯著；而非千億企業中，中梁、藍光、美的、新力也加緊擴張，同比增長均超過100%。
隨著房企銷售業績的增長，各個級別的門檻均有了不同程度的提升。從金額來看，TOP30梯隊房企門檻提升幅度最大達51%。TOP50房企門檻從2016年的310億提升23%至381億。
中大型房企的市占率也大幅提升，前100強占比突破了50%。在一些重點城市，大型房企更是贏者通吃。
比如，保利地產在廣州單城實現銷售300億，萬科在深圳、北京銷售均已超過300億，相當于一個中型房企的份額。
二線城市的集中度提升也是如此。保利成都公司宣布單年銷售額突破200億，碧桂園以224億元在東莞奪魁。
中國指數研究院數據顯示，萬科幾乎全部以前三的位置，“通吃”一、二線城市以及小部分三四線城市，如東莞、佛山和中山。
1月2日，中指院分析師朱敏指出，百億（及以上）房企在重點城市銷售額市占率較高，嚴格調控的熱點城市集中度更顯。其中，千億、500億以上房企十大城市銷售額市占率均值分別達 26.7%、37.0%；500億以上房企在北京、杭州、南京、天津的市占率超40%。
此外，在市場集中度提升趨勢下，土地資源也在集中。50家房企2017年招拍掛拿地金額高達22420.3億元，同比增長74.4%；拿地面積37546.7萬平方米，同比增長 81.4%。
1月3日，易居中國執行總裁丁祖昱預計，未來各梯隊房企行業集中度將進一步提升，2018年TOP4房企總規模或近3萬億，TOP10房企集中度有望達到35%。
在2017年的榜單中，千億房企數量達到了17家。丁祖昱預測，千億房企即將再度擴容，2018年有望超過30家。據克而瑞統計，近期有50家房企都提出了千億計劃。
小房企風險加大
總體而言，規模增長仍是2017年房企的主旋律。盡管房地產市場承受調控高壓，但在慣性熱度和三四線去庫存的利好釋放下，百億房企仍有良好的銷售表現，2017年仍是房地產的“大年”。
朱敏指出，從各陣營銷售額及增長率來看，“越大越強、強者恒強”的競爭法則已成共識，房地產行業已進入資源主導階段，規模型房企具有較強的資源集聚效應，優勢資源不斷向大型房企傾斜，中小型房企的生存壓力進一步加劇。
從2017年的數據來看，除了銷售增速稍遜于部分中型房企，千億及以上的大型房企，在拿地、融資、并購等方面全面碾軋中小型房企。
根據中指院數據，1000-5000 億房企增長率均值為53%，主要憑借布局、產品、品牌等優勢，在市場波動中以更靈活的調整能力，實現業績跨越；500-1000億房企更多是“黑馬”，增長率均值為84%，以更高的周轉率、杠桿率、執行力加速趕超。
300-500億、100-300億房企則主要把握深耕區域或城市的市場機遇，圍繞區域城市熱度輪動趁勢擴大銷售，銷售額平均增速分別為59%和 21%。
不過，中指院指出，100-300億房企業績波動較大，不乏業績下滑的企業，在激烈的競爭下面臨較高的運營風險。
在拿地能力上，中小房企也不如大型房企。500億以上陣營房企拿地金額占銷售額比重均值超40%；300-500億、100-300億房企拿地金額占銷售額比重均值分別為35.9%、26.8%，與500億以上房企差距拉大，且拿地城市更集中于二線城市，拿地競爭力相對較弱。
在融資能力上，千億以上房企的海外債發行規模領先。2017年，千億以上房企海外發債938.6億元，其中恒大海外發債規模達593億。
500-1000億房企信用債發行規模領先且具有低成本優勢，發行信用債規模高于300-500億和100-300億的房企，其中龍頭房企和央企融資規模優勢明顯。
基于較強的銷售和融資能力，大型房企也積極介入并購。500-1000億、1000-5000億房企收并購金額占比最高，分別為50.8%和34.6%，其中融創、陽光城(8.550, 0.00, 0.00%)及泰禾收并購金額占拿地總額比重分別高達78.1%、76.7%和 68.9%，而招商蛇口(20.750, 0.00,0.00%)、旭輝、融信等房企也在30%以上。
在各方面能力不足及市場集中驅使下，加大合作力度成為百億房企分擔運營風險的選擇。
中指院選出的50家百億房企中，有38家采用合作拿地方式，權益拿地比例均值為86.1%，其中，中南、遠洋及首創等更傾向于聯合拿地，權益拿地比例在70%以下。
不過，未來對于中小房企而言也并非全無出路，深耕區域市場便是其中一條，如北京首開、深圳鴻榮源集團等。
1月4日，中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者指出，排行榜榜單的數據也是有水分的，會隨時變動，在資金收緊下，未來多家“假百強企業”會有資金鏈斷裂的風險，尤其是新加入榜單的企業。
“未來中國房地產市場，將由大而全的公司和小而美的公司構成。”張大偉認為，龍頭房企將在全國占主流，但在小城市，或個別一二線城市，地方性龍頭企業的地位也將難以撼動。
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