導讀
北京市規劃國土委相關人士向21世紀經濟報道記者回應稱，2018年的土地供應計劃尚未制定完成，但相關部門將按照北京市委市政府“2017年-2021年五年內供應1000公頃集體土地，用于建設租賃住房”的安排部署，制定相關計劃。
根據北京市規劃國土委消息，截至2017年12月底，北京市實現集體土地租賃住房用地供應203.9公頃，完成率102%，超額完成2017年度供應任務。
《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》2017年8月印發，利用集體建設用地建設租賃住房，被認為可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，有助于構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制。因此，其落地試點情況如何，供地節奏快慢，成為關注焦點。
北京市規劃國土委相關人士1月8日向21世紀經濟報道記者回應稱，2018年的土地供應計劃尚未制定完成，但相關部門將按照北京市委市政府“2017年-2021年五年內供應1000公頃集體土地，用于建設租賃住房”的安排部署，制定相關計劃。
超額完成2017年供應任務
集體租賃住房是農民集體持有的租賃產業（租賃物業），可依法出租獲取收益，不得對外出售或以租代售。
據了解，2017年是北京首次將集體土地列入年度土地供應計劃并超額完成。
據21世紀經濟報道記者的不完全統計，除東城、西城以外，北京各區均已有此類項目出現或完成。
北京市規劃國土委方面指出，已供應的項目主要位于中心城區、城市副中心和平原地區新城范圍內，符合“毗鄰產業園區、交通樞紐和新城”的選址原則，但從與市中心的絕對距離和通勤條件來看，距離市中心較遠。
據房山區規劃分局網站，2017年完成集體土地租賃住房項目鄉村建設規劃條件工作的三個地塊分別位于琉璃河鎮興禮村、竇店鎮竇店村及竇店鎮下坡店，三地均位于六環外。
其中，琉璃河鎮興禮村項目總用地面積9.8公頃，距離其最近的燕房線星城站13千米。據百度地圖顯示，其公交車程1個半小時左右。
1月8日，有受訪專家向21世紀經濟報道記者表示，此類項目更加關注“區域職住平衡”。住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌曾對記者表示，集體建設用地租賃住房一般遠離市區，配套基礎設施不如普通租賃住房，其競爭優勢在于較低的租金，未來將與普通租賃住房形成高低配置。
北京市社會科學院副院長趙弘則認為，城市的發展需要過程。此前更多位置更好的土地已經進入商品房市場，而隨著北京軌道交通體系的建設，這些區域的區位條件將明顯改善。
集體建設用地建設租賃住房，并不是新一輪房改背景下的“新鮮事物”，也不是北京獨有，早在2009年就有地方開始探索。但在城市發展的不同階段，其政策導向一直有所不同。
2009年，上海市出臺《關于單位租賃房建設和使用管理的試行意見》（下稱《試行意見》），提出集體經濟組織可以利用閑置的鎮、村企業用地或廢棄的其他集體建設用地，建設限定供應的市場化租賃宿舍。
這一限定主要是指定向提供給產業園區、產業集聚區內員工租住的市場化租賃宿舍。值得注意的是，上海市對此類住房提出的“只租不售、封閉運行”要求，在今天仍是各地制定文件的重要準則。
2012年1月，國土資源部批復北京、上海作為集體建設用地建設公租房首批試點城市。北京陸續啟動海淀區唐家嶺、朝陽區平房鄉等5個試點項目。這一階段，北京方面規定，集體租賃住房由農村集體經濟組織自主進行開發建設，并未提到聯營、入股等方式，且主要采取將此類房屋躉租作為公租房房源，面向公租房備案家庭或人才配租的租賃模式。
供地結構調整抓手
在國家政策層面，此前一直以“審慎”態度為主。到了2017年8月，國土資源部和住房城鄉建設部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定將在13個城市開展集體建設用地建設租賃住房試點，則首次提出村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。
多位受訪人士均表示，供地緊張、房價上漲，一線城市房地產業的供給結構和城市居住需求之間需要更好的協調，而集體土地建設租賃住房，能減少土地入市環節，有效增加住房供給，因此得以加快試點。
趙弘認為，在一線城市新一輪城市總規紛紛提出“做減法”、規劃建設用地總規模負增長的大前提下，土地供應內部結構調整成為工作重點。
全國土地利用總體規劃專家組成員、中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明則認為，集體建設用地建設租賃住房，一方面是通過住房供給結構的調整，把過去通過購買商品房“一步到位”滿足住房需求的方式細化，解決當前困擾人口凈流入城市的住房供需矛盾；另一方面，也是在通過多主體供應的方式，配合農村集體“三塊地”改革，解決政府在土地供應一級市場的壟斷問題。
他表示，新一輪試點中，各地提出的包括允許企業聯營、拓寬融資渠道、限定流通范圍等措施，思路更加清晰，政策更加細化，實際上是不斷厘清土地市場各主體之間權利與義務關系、土地增值收益與成本分配關系的過程。
比如，對于集體土地建設租賃住房試點，北京目前已有一套政策體系。
去年11月，北京市印發《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》（下稱《意見》），對集體租賃住房項目的選址條件、申報主體、運營模式及申報程序等內容進行了詳細規定。
其中，在廣受關注的資金和運營模式層面，《意見》指出了四種資金籌措模式，分別是農村集體經濟組織的自有資金；市區住房保障專業運營機構、園區管理機構或簽約租賃的企業支付租金；農村集體經濟組織以建設用地預期收益，向金融機構申請的抵押貸款；以及由農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯營的方式，與國有企業聯合開發建設。
對于第四種模式，《意見》專門提出，集體經濟組織在新成立企業的持股比例不得低于51%，且應有保底分紅。
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