2017年下半年起，逐漸有資金流向地產(chǎn)板塊。2018年，地產(chǎn)板塊集體上漲，地產(chǎn)指數(shù)開年上漲9 .92%。萬科繼續(xù)保持龍頭地位，漲幅接近15%。
新年伊始，萬科已經(jīng)開啟了新征程。凱德近日出售20個購物中心給萬科，成為2018年首個震動業(yè)內的收購事件。萬科高層也表示，未來希望通過金融+商業(yè)的輕資產(chǎn)模式加快商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。
大手筆布局商業(yè)地產(chǎn)
萬科2017年1-12月銷售增長顯著，行業(yè)地位卓越，擴張步伐穩(wěn)中有進、重點布局二線城市。
值得關注的是，萬科董事會主席郁亮公開表示，希望外界對于萬科的印象不再是“住宅發(fā)展商”。
1月5日，萬科聯(lián)合旗下印力商業(yè)集團及TRIWATER基金，收購凱德集團在國內的20家購物中心項目公司100%股權和負債，收購價格83.65億人民幣。本次收購的20家購物中心分布于19個城市，除北京翠微路凱德m all外，其余項目全部位于重慶、成都、鄭州、東莞、佛山、淄博等二三線城市核心區(qū)域，有效豐富和深化了印力的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務版圖。
萬科董秘朱旭1月8日對此次收購做了說明。朱旭稱，商業(yè)地產(chǎn)是萬科轉型城市配套服務商非常重要的部分，印力作為萬科商業(yè)運營平臺，在管理規(guī)模上追求的是“數(shù)一數(shù)二”。20個購物中心中，大部分的項目本來就是由印力和凱德共同開發(fā)，基本都位于城市核心商圈，印力對項目有長期的觀察、了解，因此對后期的運營有一定的保障，也有助于引入凱德的商業(yè)人才。
朱旭也坦承，這種持有重資產(chǎn)的商業(yè)運營模式，成本是比較高的，萬科也希望通過金融+商業(yè)的輕資產(chǎn)模式加快商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。
地產(chǎn)行業(yè)相關人士對南都記者稱，我們也看到萬科此次涉及的項目將保留原有的管理團隊。同時，多數(shù)項目由印力和凱德集團共同選址開發(fā)，保證項目平穩(wěn)交割，有利于萬科在商業(yè)地產(chǎn)領域專業(yè)的儲備和經(jīng)驗的累積。
加碼長租，持有公寓10萬間“租購并舉”是重大制度變革，大型開發(fā)商、中介服務商等將成為集中式長租的主導，二手中介將成為分散式長租的主導。通過購入鏈家股權，萬科也提前加碼長租公寓領域。
萬科董事會主席郁亮1月2日表示：“萬科將大力發(fā)展租賃住宅業(yè)務，這是時代給予的窗口和機會。”從高層的表態(tài)來看，萬科正通過房屋租賃業(yè)務來達到租金現(xiàn)金流、資產(chǎn)增值以及未來資產(chǎn)證券化的預期。
不過，租購并舉的制度從落地走向成熟完善還需時日，參與者的運營能力也將面臨更多考驗。長租公寓市場仍然存在著市場競爭激烈、產(chǎn)品同質化嚴重，資金成本較高、盈利空間較低，資產(chǎn)的質量和價格之間的矛盾等問題。
朱旭介紹稱，萬科自2014年便已開始發(fā)展租賃住宅，至今已持有3萬間集中式公寓，連同未開業(yè)公寓達10萬間，出租率達95%以上，但她也指出運營中的困難。“如果以重資產(chǎn)的模式持有，自有折舊等方面的成本會比較高；如果純粹做輕資產(chǎn)運營，后期就無法享受到資產(chǎn)增值帶來的收益，”因此，萬科也希望未來金融政策能在相關層面上有所突破，準許發(fā)行REITs，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)及租賃住宅的資產(chǎn)證券化。
“目前，房企的主要資金來源依然比較窄。未來十年，開發(fā)商的資金來源將會出現(xiàn)兩大趨勢，其中之一就是資產(chǎn)證券化規(guī)模迅速擴大。第二是預售房款和開發(fā)貸二選一，從而降低房企杠桿。通過租賃住房獲取資金將成為房企間拉開競爭差距的重要助力，對于地產(chǎn)行業(yè)而言，資金為本依然是房企的發(fā)展之源。”一位券商分析師對于房企未來長期資金來源通過資產(chǎn)證券化來實現(xiàn)信心滿滿。
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今年或是地產(chǎn)股的超額收益區(qū)間
周期性調整階段對萬科這類龍頭股更有機會
自2017年下半年起，逐漸有資金流向地產(chǎn)板塊。2018年，地產(chǎn)板塊迎來集體上漲。地產(chǎn)指數(shù)今年以來上漲了9.92%。
“在周期底部前1-2個季度，地產(chǎn)股會出現(xiàn)超額收益的機會，此時對應于行業(yè)量穩(wěn)價跌，目前應是最佳的進場機會。”招商證券分析師稱。他表示，短期在調倉切換的背景下，市場資金對相對收益的偏好也開始傾向于房地產(chǎn)。
南都記者采訪多位機構投資者。其中一位私募基金總經(jīng)理對南都記者表示，去年三季度，地產(chǎn)標配是5個百分點，實際配置3個百分點。目前的走勢，不排除是機構在補倉。
“龍頭房企在周期調整和底部階段，較板塊而言上漲更加明顯，本質上和公司模式相關。以萬科為例，資金的管理能力加上下游的議價能力，以及整體系統(tǒng)的協(xié)調能力維持較高的毛利率和利潤率，2017年萬科上漲不錯的區(qū)間剛好是對應行業(yè)總量調整的時間，所以不是所有龍頭房企都會受益集中度的提高，萬科這類公司更加受益。”地產(chǎn)分析師向南都記者表示。
該分析師也更傾向于2018年上半年還是周期性調整階段，同時對于萬科這類股票更有機會。
對于本輪地產(chǎn)股超額收益行情會延續(xù)多長？“根據(jù)歷史上超額收益區(qū)間和行業(yè)周期關系來看，起碼今年前3季度都具備較好的超額收益區(qū)間。但是，因為股票彈性較大，短期上漲或許有些過猛，這也意味著超額收益區(qū)間內，股票出現(xiàn)調整反而是較好的布局點。”上述地產(chǎn)分析師稱。
事實上，2017年由于區(qū)域調控政策的力度和范圍不斷提升，一線房企在經(jīng)營上與資金上的優(yōu)勢體現(xiàn)得更為明顯。行業(yè)份額集中性更強，更向大型品牌房企靠攏。“地產(chǎn)行業(yè)集中度是長邏輯也是結果。從2011年或者更早的時候，行業(yè)集中度已經(jīng)提高，而且在周期調整階段更加明顯。”招商證券地產(chǎn)行業(yè)分析師趙可表示。
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