2018年開年以來，蘭州樓市微調為市場帶來一絲不同的氣息。除此之外，自2017年10月以來，短短3個月時間，全國有近20個城市和地區(qū)發(fā)布了人才引進政策。而這些政策大多采用落戶以及購房優(yōu)惠等措施。
對于房地產市場環(huán)境發(fā)生的變化，21世紀經濟報道記者采訪多位業(yè)內人士。業(yè)內人士普遍認為，房地產調控正在發(fā)生微小變化，但總體趨緊的基調并未改變。人民日報于1月15日撰文指出，部分地方樓市政策調整屬于對前期政策中剛性、粗糙部分的適時修正。在“房子是用來住的，不是用來炒的”已成為全社會強大共識的背景下，中國樓市從嚴調控的基調不會改變、長效機制建設的步伐不會放慢、防范和化解風險的決心不會動搖。
仲量聯(lián)行中國研究部總監(jiān)周志鋒1月15日接受記者采訪時則認為，從剛剛結束的十九大來看，中央沒有像以往一樣給中國經濟發(fā)展定出具體的經濟增長的目標，而是把重點放在了提高發(fā)展的質量和可持續(xù)性上面。這樣的轉變有望重塑中國未來的經濟政策，過去幾年依托大規(guī)模的投資驅動經濟增長的模式或將一去不復返。在“房子是用來住的、不是用來炒的”這一基本定位下，隨著監(jiān)管的加強和宏觀調控政策的深入，中國的房地產行業(yè)將在2018年開啟一個“新時代”。
開啟“一城多策”
2017年這一年，中國房地產調控政策密集程度前所未有�？傮w而言，在“房住不炒”總基調之下，各地政府密集發(fā)布“一城一策”，甚至是“一城多策”調控政策。然而，這一基調將因市場環(huán)境變化而轉變?yōu)椤耙怀嵌嗖摺薄?/P>
中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2017年，年內全國接近110個城市與部門（縣級以上）發(fā)布房地產調控政策，發(fā)布的調控政策次數(shù)多達270次以上。
總體來看，2017年，房地產政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調，地方以城市群為調控場，從傳統(tǒng)的需求端抑制向供給側增加進行轉變，限購限貸限售疊加土拍收緊，供應結構優(yōu)化，調控效果逐步顯現(xiàn)。同時短期調控與長效機制的銜接更為緊密，大力培育發(fā)展住房租賃市場、深化發(fā)展共有產權住房試點，在控制房價水平的同時，完善多層次住房供應體系，構建租購并舉的房地產制度，推動長效機制的建立健全。
不過，進入2018年以來，自蘭州開始的樓市微調政策引發(fā)了業(yè)界對調控是否放松的再次思考。蘭州市近期調整房地產市場調控政策稱，核心區(qū)買房三年后才能交易，取消西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠區(qū)域的住房限購政策。同時，城關區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)范圍內（含高新區(qū)、經濟區(qū)，不包括高新區(qū)榆中園區(qū)）的住房繼續(xù)實行非蘭戶籍家庭最多可購買一套、蘭州戶籍家庭最多可購買兩套的限購政策，但不再提供社保證明和納稅證明。
除此之外，包括青島、南京等近20個城市發(fā)布了吸引人才的政策。而這些政策大多與落戶和購房優(yōu)惠有關。
1月15日，新城控股(34.500, -0.39, -1.12%)副總裁歐陽捷在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，總體而言，調控松動是必然的，但調控松動的邏輯與過去不同�！耙郧罢{控的邏輯是，市場好的時候拼命壓，市場不好的時候就拼命拉。但在‘房住不炒’前提下，未來調控松動將圍繞住的前提大做文章�！�
究竟如何圍繞“房住不炒”進行調控呢？具體而言，歐陽捷認為，吸引人才就是一種方式。調控不可能不讓城市發(fā)展，而各大城市群也需要依賴發(fā)展贏得城市間的競爭。因此，各城市還需要做大經濟。通過吸引高新技術產業(yè)人才就是一種方式。此外，歐陽捷認為，以去庫存的名義放松調控也是一種方式。
業(yè)內人士普遍認為，2018年樓市調控將開啟“一城多策”模式。
供給端細化
調控適度修正并不意味樓市未來會迎來上漲行情。
其中，信貸是影響樓市未來的重要因素。中國指數(shù)研究院認為，央行在三季度貨幣政策報告中指出堅決落實好十九大精神和全國工作會議部署，關注點將更多集中于經濟結構的優(yōu)化和質量效益的提高，宏觀政策保持連續(xù)性穩(wěn)定性，貨幣政策將與宏觀審慎政策相互配合，為供給側結構性改革營造中性適度的貨幣金融環(huán)境。展望2018年，經濟增長向好趨勢不變，就業(yè)情況保持良好，同時金融嚴監(jiān)管、去杠桿政策延續(xù)，物價存一定上漲壓力，外圍貨幣環(huán)境變化對人民幣匯率的影響仍未消除，內外因素共同決定短期內貨幣政策不存在放松的基礎，而適度的中性調控更符合國內經濟結構調整的需要。
歐陽捷也認為，隨著全球量化寬松結束，央行也在收緊信貸政策。房地產所能獲得的資源渠道越來越少，而利息卻在走高。限貸不可能放松，一旦放松將會對房地產市場產生重大影響。因此，歐陽捷認為，房價在2018年不具備暴漲基礎。不過，歐陽捷預測，限價在2018年可能會在相對合理范圍內放松。房價環(huán)比不上漲在2018年不會再被強調。因2017年過度限價而造成的市場扭曲在2018年可能會得到修正。
“展望2018年，隨著調控政策由一、二線城市向三、四線城市深入，加之國家貨幣政策的收緊，我們預計三、四線城市此輪上漲周期將接近尾聲。然而我們必須看到主要的一、二線城市庫存量目前還是處于歷史低點，大部分城市的庫存去化時間也維持在12個月以下，從而導致開發(fā)商在短期內繼續(xù)擁有一定的定價權�！� 仲量聯(lián)行中國研究部總監(jiān)周志鋒表示。
從成交量上看，歐陽捷預測，2018年，非都市圈的中小城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化將會接近尾聲，而一線熱點城市“無地可供、無房可售”的情況也將很難得到緩解，二線熱點城市將會維持常態(tài)。因此，總體而言，房地產銷售總量將會整體走低。
此外，易居研究院預測，2018年，全國商品房銷售面積預計下跌7%左右；全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置價格預計2018年增長10%左右；全國商品房成交均價預計2018年增長3%左右。
2018年，需要注意的是，房地產多主體多樣化供應格局將導致市場發(fā)生重大變化。易居研究院認為，補庫存的政策思路會強化。在總量刺激的同時，結構調整也會積極開展。尤其是結合住房體制改革的思路，在供給端上會有細分領域的劃分。比如說2018年會在三元供應模式上發(fā)力，即形成完全產權概念的商品住房供應體系、部分產權的共有產權住房供應體系、零產權的租賃住房供應體系。相關的住房供應體系也會引導不同的資金和資源導入。
“在供應長期匱乏、人口紅利以及政府支持等因素的推動下，租賃住房將會成為中國的下一個市場關注點。從長期來看，中國的房地產開發(fā)商和投資者將迎來許多富有吸引力的商機�！敝苤句h樂觀表示。
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