長(zhǎng)期的觀念中，我們更加在意的是房?jī)r(jià)的漲跌，卻很少關(guān)心房地產(chǎn)股票的變化。原因也很簡(jiǎn)單，房?jī)r(jià)一直在不斷提升，而房地產(chǎn)的股票則是漲少跌多。
然而，意想不到的是，進(jìn)入2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊因?yàn)檎{(diào)控交易量不斷下滑，但房地產(chǎn)股票卻突然站上了風(fēng)口。在2018年開(kāi)年后的前兩個(gè)交易周，滬指迎來(lái)11連陽(yáng)，創(chuàng)下了自1992年以來(lái)最長(zhǎng)連漲紀(jì)錄。其中地產(chǎn)股更是大爆發(fā)，上周五收盤(pán)后，今年的平均漲幅已經(jīng)超過(guò)了11%，位居各個(gè)板塊漲幅之首。到了本周，地產(chǎn)股的瘋狂仍在繼續(xù)，截至1月16日，包括萬(wàn)科A、招商蛇口、保利地產(chǎn)、新城控股、金地集團(tuán)等5只個(gè)股股價(jià)盤(pán)中均創(chuàng)出歷史新高。尤其是萬(wàn)科A，股價(jià)站上40元后，總市值也達(dá)到了4000億元，超過(guò)了市值3700億元的美國(guó)電塔公司，真正成為了全球最大房企。
地產(chǎn)股成了印鈔機(jī)
招商蛇口漲停！泰禾集團(tuán)漲停！綠地控股漲停！金地、萬(wàn)科、華夏幸福漲幅超過(guò)8%！在1月16日這一天午后，地產(chǎn)股只沉寂了一個(gè)交易日，就再次爆發(fā)，深滬兩市的地產(chǎn)股漲幅超過(guò)5%的達(dá)到29個(gè)，再次成為領(lǐng)漲板塊。周二收盤(pán)，全板塊漲幅達(dá)到了3.51%。
在2017年房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)普遍創(chuàng)下新高后，地產(chǎn)公司在資本市場(chǎng)中的市值也在不斷刷新紀(jì)錄。保利地產(chǎn)在最近兩個(gè)月中都維持了上漲的趨勢(shì)，已經(jīng)上漲了70%。
萬(wàn)科A更是如此，按照周二40.2元的收盤(pán)價(jià)，即便計(jì)算每年10%的資金成本，去年強(qiáng)勢(shì)介入萬(wàn)科的寶能系也狂賺了超過(guò)600億元。
毫不夸張地說(shuō)，地產(chǎn)股已經(jīng)成了印鈔機(jī)。
截至周二收盤(pán)，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、招商蛇口、華夏幸福、綠地控股等5只個(gè)股最新總市值均突破1000億元，最新總市值分別達(dá)到3909.13億元、2096.57億元、1891.45億元、1297.22億元、1232.63億元。除上述5只龍頭股表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)外，泰禾集團(tuán)、榮盛發(fā)展等兩只個(gè)股也均實(shí)現(xiàn)漲停。
樓市成交卻未見(jiàn)起色
盡管在股市中房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)光無(wú)限，但在實(shí)際的樓市交易中，房企們的日子并不像資本市場(chǎng)那樣滋潤(rùn)。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2017年12月31日，北京商品房供應(yīng)44829套，環(huán)比下降50.49%，這也是自2014年起，北京商品房供應(yīng)連續(xù)四年下跌；全年商品房共成交51219套，環(huán)比下降65.09%，不足2016年的一半；成交均價(jià)39750元/平方米，環(huán)比上漲21.28%；總成交面積為6912174平方米，環(huán)比下降56.79%；總成交金額2747.6億元，環(huán)比下降47.6%。
整體來(lái)看，北京新房交易量連續(xù)下滑，2017年的交易量也創(chuàng)下了北京新房市場(chǎng)的歷史新低。
不僅如此，各房企的銷售額較2016年也均有所降低。根據(jù)各企業(yè)操盤(pán)口徑數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年北京市場(chǎng)僅有5家房地產(chǎn)企業(yè)躋身“百億俱樂(lè)部”行列。2016年北京市場(chǎng)TOP10的門(mén)檻超過(guò)120億元，而2017年門(mén)檻則降至58億元。逆勢(shì)行情之下，不少項(xiàng)目甚至開(kāi)始貼著成本線賣(mài)房。
近日，北京青年報(bào)記者收到門(mén)頭溝某新盤(pán)項(xiàng)目的推介電話，銷售人員表示年末項(xiàng)目推出了“特價(jià)”三居室，高層三居從110-155平方米不等，還附加13平方米起的贈(zèng)送面積，精裝修交房總價(jià)在644-1050萬(wàn)元。銷售人員稱，項(xiàng)目高層的售價(jià)約為58000元/平方米。如果攤上贈(zèng)送面積，最低至53000元/平方米，含精裝修交房。
值得一提的是，該項(xiàng)目曾是2016年的門(mén)頭溝地王，樓面價(jià)高達(dá)4.1萬(wàn)元/平方米，當(dāng)時(shí)外界對(duì)其售價(jià)的預(yù)測(cè)為8萬(wàn)+，也宣告門(mén)頭溝樓市進(jìn)入8萬(wàn)元時(shí)代。
但理想與現(xiàn)實(shí)總是存在差距，調(diào)控加碼讓樓市熱度戛然而止。該項(xiàng)目在2017年入市時(shí)的均價(jià)最終定為6.6萬(wàn)元/平方米。從預(yù)想的8萬(wàn)元到實(shí)際的6.6萬(wàn)元再到如今的“特價(jià)”5.8萬(wàn)元，項(xiàng)目幾乎是貼著土地成本價(jià)銷售。
多因素導(dǎo)致房地產(chǎn)資本和樓市走向各異
很明顯，地產(chǎn)股與房地產(chǎn)市場(chǎng)走出了兩條迥異的路線。到底是什么因素造成了地產(chǎn)股的大漲呢？
“股價(jià)的變化通常是對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)表現(xiàn)的折射”，易居地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)整體遭遇調(diào)控，但在調(diào)控中，行業(yè)集中度更高，部分房企業(yè)績(jī)持續(xù)攀升，尤其是千億級(jí)的房企規(guī)模持續(xù)增加，是促成地產(chǎn)股升溫的主要原因。
行業(yè)集中度越來(lái)越高導(dǎo)致大型房企、尤其是上市房企業(yè)績(jī)亮眼。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，泰禾集團(tuán)2017年實(shí)現(xiàn)銷售額1007.2億元，首次殺入“千億軍團(tuán)”。最新發(fā)布的2017年第三季度財(cái)報(bào)顯示，公司凈利潤(rùn)14.29億元，同比增長(zhǎng)17.71%。與之對(duì)應(yīng)的是，泰禾股價(jià)從去年年底的20元左右，半個(gè)月的時(shí)間漲到了36.88元。
而據(jù)金地集團(tuán)發(fā)布的業(yè)績(jī)公告顯示，2017年金地全年累計(jì)簽約金額1408.1億元，同比增長(zhǎng)39.9%。金地股價(jià)近來(lái)也隨之飆升到該公司股價(jià)的歷史最高位。
除了自身業(yè)績(jī)漂亮外，上市房企因?yàn)楣乐递^低也受到了資本的青睞。
華創(chuàng)證券的分析師告訴北青報(bào)記者，一方面上市房企銷售業(yè)績(jī)創(chuàng)下新的紀(jì)錄。另一方面，房地產(chǎn)調(diào)控的力度和廣度也超越以往，全國(guó)約有90個(gè)地級(jí)以上城市和35個(gè)縣市出臺(tái)了調(diào)控政策。種種高壓調(diào)控與銷售歷史新高之間巨大的“預(yù)期差”，會(huì)因?yàn)樾袠I(yè)被低配而為市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)提供巨大的推動(dòng)力。
另外，其實(shí)港股中的房地產(chǎn)企業(yè)早在去年就開(kāi)啟了瘋漲模式。數(shù)據(jù)顯示，2017年以來(lái)，在香港上市的恒大股價(jià)漲幅達(dá)到458%，同樣在香港上市的碧桂園股價(jià)漲幅為268%，另一個(gè)香港上市的房企融創(chuàng)中國(guó)股價(jià)漲幅為425%。相比之下，A股上市的萬(wàn)科在2017年的股價(jià)漲幅最小，為57%。
因此在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這也是內(nèi)地上市房企估值修復(fù)的過(guò)程。
除此之外，由于嚴(yán)厲的樓市調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的政策風(fēng)險(xiǎn)與硬著陸風(fēng)險(xiǎn)均大幅降低，大量投資資金因?yàn)橄拶?gòu)限售無(wú)法進(jìn)入樓市，估值較低安全邊際較高的房地產(chǎn)股就吸引了大量資金的進(jìn)入。
京城樓市還將保持降溫
房地產(chǎn)股大漲，一些城市也吹起了放松調(diào)控的風(fēng)聲。蘭州、成都、合肥等地都被爆出微調(diào)了限購(gòu)的要求。
不過(guò)，很快住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人就回應(yīng)表示，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度是明確的、堅(jiān)決的，是一以貫之的。并重申“毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)，毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性”。
同時(shí)還強(qiáng)調(diào)，將嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控政策措施，嚴(yán)厲打擊各類違法違規(guī)行為，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，進(jìn)一步落實(shí)地方主體責(zé)任，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。
住建部的這一表態(tài)，在業(yè)內(nèi)看來(lái)也為今年樓市走向定下了基調(diào)。
安居客首席分析師張波認(rèn)為，地產(chǎn)股漲得再猛，2018年樓市也不會(huì)再現(xiàn)火爆。歲末年初，地產(chǎn)股瘋漲會(huì)讓很多人和2018年樓市是否會(huì)重現(xiàn)火熱聯(lián)系起來(lái)，其實(shí)這本身就是兩個(gè)概念。
首先，地產(chǎn)股價(jià)漲跌是和市盈率、企業(yè)業(yè)績(jī)有著直接關(guān)系。從目前來(lái)看，A股市場(chǎng)市值過(guò)千億的房地產(chǎn)股票的市盈率普遍在15左右，而這些房地產(chǎn)企業(yè)在2017年的市場(chǎng)表現(xiàn)或者說(shuō)業(yè)績(jī)大都創(chuàng)出新高，自然就在股價(jià)上得到了充分體現(xiàn)。
其次，很多人把房地產(chǎn)股價(jià)上漲和部分城市限購(gòu)放松聯(lián)系在一起。但住建部的再次表態(tài)，表明了國(guó)家對(duì)于住房不炒、分類調(diào)控的政策將是長(zhǎng)期執(zhí)行的政策，部分城市的限購(gòu)放松僅僅是分類調(diào)控在各地的精準(zhǔn)體現(xiàn)而已，只是出現(xiàn)的時(shí)間點(diǎn)剛好股價(jià)上漲相契合而已。
最后張波認(rèn)為，地產(chǎn)股價(jià)的上漲，絲毫不會(huì)影響到2018年樓市的政策和導(dǎo)向。2018年整體來(lái)看，長(zhǎng)效機(jī)制和短期調(diào)控的雙重作用下，熱點(diǎn)城市樓市還將繼續(xù)降溫，并進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)回歸理性。
第一太平戴維斯的分析也認(rèn)為，2018年北京市場(chǎng)房?jī)r(jià)并不會(huì)像地產(chǎn)股那樣飆升，而是會(huì)企穩(wěn)回落。
數(shù)據(jù)顯示，2017年前11個(gè)月，北京市商品住宅新開(kāi)工、施工及竣工面積同比分別下降6.9%、10.1%及55.9%，建設(shè)進(jìn)程明顯放緩。受此影響，2018年一季度北京商品住宅供應(yīng)量預(yù)計(jì)將有所下降。在政府堅(jiān)持調(diào)控政策不放松的前提下，住宅市場(chǎng)整體成交規(guī)模將會(huì)有所縮減。同時(shí)，由于2017年北京市政府著力推動(dòng)土地市場(chǎng)供給，并且住宅用地中還有大量的共有產(chǎn)權(quán)住房、“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”等新型模式。因此，預(yù)計(jì)滿足剛需階層的中小戶型產(chǎn)品成交占比有望進(jìn)一步增加，而全市整體房?jī)r(jià)在2018年有望繼續(xù)企穩(wěn)回落。
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