2017年，三家房企銷售規(guī)模站上5000億大關(guān)，碧桂園以5508億元合約銷售金額成為行業(yè)第一，萬科、恒大緊隨其后，融創(chuàng)中國(guó)則以黑馬之勢(shì)趕超綠地、保利等龍頭房企，位居行業(yè)第四。
與其他房企年底業(yè)績(jī)沖刺，獲取較好名次不同的是，碧桂園獲取冠軍寶座顯得較為輕松。數(shù)據(jù)顯示，碧桂園12月單月合約銷售金額僅為165.3億元，與早前平均每月近500億元的銷售金額差距較大。在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，在行業(yè)規(guī)模爭(zhēng)霸呈現(xiàn)白熱化狀態(tài)下，為何碧桂園仍能輕松奪冠？
深耕三四線主戰(zhàn)場(chǎng)
政策調(diào)控層層加碼之下，碧桂園能夠從激烈的規(guī)模爭(zhēng)霸賽中脫穎而出，精準(zhǔn)的戰(zhàn)略布局必不可少。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者深入分析碧桂園的銷售和推貨數(shù)據(jù)得知，回歸一二線城市數(shù)載，三四線城市仍為碧桂園2017年的主戰(zhàn)場(chǎng)。
2017年上半年，碧桂園國(guó)內(nèi)合同銷售金額中，位于一二線城市的合同銷售金額占比為41%，三四線城市的占比達(dá)到59%。2017年下半年3612億元可售貨量中，位于一線城市的可售貨量為174億元，二線城市的為1147億元，一二線城市的可售貨量占比約為36.57%，三四線城市的可售貨量占比達(dá)到6成以上。
作為“三四線城市之王”，碧桂園在三四線城市采取差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略，為改善型客戶提供大戶型產(chǎn)品，避免低端產(chǎn)品的過度供應(yīng)。三四線城市持續(xù)支持業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，為碧桂園2017年奪冠鋪平了道路。
2017年，政策調(diào)控下市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重分化，一線城市、前期熱點(diǎn)二線城市和環(huán)一線的三四線城市成為市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)目標(biāo)，絕大多數(shù)的三四線城市環(huán)境寬松，市場(chǎng)熱點(diǎn)向這些城市轉(zhuǎn)移，三四城市較熱。克而瑞2017年12月19日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)整理得知，4個(gè)一線城市商品房成交面積比重從5%以上降至當(dāng)前的2.2%，規(guī)模腰斬；32個(gè)二線城市商品房成交面積比重則從36%降至31%；其余600余個(gè)三四線城市成交面積比重則從60%上升至67%的歷史高位。
加碼一二線城市降風(fēng)險(xiǎn)
政策調(diào)控未放松，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模加速集中，踏準(zhǔn)行業(yè)節(jié)奏將成為房企規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)制勝的關(guān)鍵。一二線還是三四線，哪一個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)才是房企未來的避風(fēng)港？
克而瑞研究認(rèn)為，2018年，一二線城市成交量將小幅回升，三四線城市由于投資需求帶來的房?jī)r(jià)快速上漲，嚴(yán)重透支市場(chǎng)需求，成交將整體下滑，部分三四線城市樓市暗藏風(fēng)險(xiǎn)。
碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，碧桂園將繼續(xù)堅(jiān)持一二三四五(6.120, 0.00, 0.00%)線城市均衡發(fā)展的戰(zhàn)略布局，在鞏固三四線的同時(shí)，也積極擁抱一二線城市。
從拿地?cái)?shù)據(jù)來看，2017年碧桂園戰(zhàn)略的天平在向一二線城市傾斜。2017年前11月，碧桂園在國(guó)內(nèi)的新增土地預(yù)期建筑面積高達(dá)11055萬平方米，總代價(jià)約為3714.3億元（含少數(shù)股東權(quán)益）。其中屬于碧桂園權(quán)益所有人的預(yù)期建筑面積約為8072萬平方米，總代價(jià)達(dá)2662.9億元，平均地價(jià)為3299元/平方米。
2017年前11月，碧桂園新增土地（按金額）位于一線城市占比為15%，位于二線城市的占比為38%，一二線城市的占比合計(jì)達(dá)到53%，三四線城市占比為47%，其中目標(biāo)為一二線城市的新增土地占比達(dá)到59%。
明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策接受記者采訪時(shí)分析，2018年的核心機(jī)會(huì)在二線城市，整體判斷一二線城市的行業(yè)機(jī)會(huì)將優(yōu)于三四線城市。
劉策指出，一二線城市需求已經(jīng)持續(xù)打壓了一年多，需求量較大，三四線城市在經(jīng)歷需求放量之后再增長(zhǎng)較困難。三四線城市的整體投資需謹(jǐn)慎，更多布局都市圈三四線城市以及潛力城市。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，一二線城市機(jī)會(huì)要大于三四線，產(chǎn)業(yè)和人口往一二線城市集中，對(duì)房?jī)r(jià)形成支撐。
談及未來的發(fā)展，碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，規(guī)模和效益不再是碧桂園單一的追求，將更注重高質(zhì)量增長(zhǎng)。在一二線城市大力發(fā)展長(zhǎng)租公寓，并繼續(xù)深耕三四線城市，聚焦城鎮(zhèn)化發(fā)展，全面布局“科技小鎮(zhèn)”。
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