中國巨大的人口紅利和城鎮化紅利，帶動了房地產市場多年的持續繁榮。但隨著經濟發展進入新常態，房地產宏觀調控不斷收緊，房價趨穩、銷售減速，有關“房地產將成為中國經濟最大危機”的傳言不斷。是天使還是“灰犀�！保糠康禺a稅到底能不能落地？REITs（房地產信托投資基金）這個藥方能解決哪些問題？帶著這些問題，中國經濟時報記者近日獨家專訪了中國房地產之父、中房集團理事長、匯力基金董事長孟曉蘇。
房地產業仍是主導產業
中國經濟時報：當前，中國經濟出現復蘇跡象，你對此怎么看？作為業內知名的房地產專家，你又怎么看房地產市場對中國經濟發展的作用？
孟曉蘇：過去較長一段時間中，房地產對中國經濟的拉動作用很明顯。2014年和2015年房地產市場持續下滑，造成整個國民經濟也跟著下滑，所以在2015年，我與厲以寧老師講了我的擔憂，他很有同感。之后厲以寧老師在2016年全國“兩會”上明確提出，房地產仍然是國民經濟發展的主引擎，因為創新需要時間，轉型需要過程。在這個時期，如果丟掉了房地產這么大塊兒的拉動作用，國民經濟就會動力不足�，F在，不要一講房地產就說是泡沫。2016年下半年中央開始提出去庫存，隨后2016年到2017年年初房價出現暴漲。2016年上海房價上漲了45.5%，北京房價上漲了35.6%，一下子把低迷的鋼材和水泥市場拉動起來了，去年鋼材價格上漲了整整一倍，整個經濟開始恢復，房地產業再次回歸為主導產業。
當前我們談論下一輪經濟發展，進行“十三五”布局，預測未來經濟增速保持在6.5%到7%之間，都是因為這幾年房地產業的回歸把制造業復興了，加上基礎設施建設的拉動，可以支持整個國民經濟的持續增長。
房地產作為國民經濟的主導產業是當年我們在做房改方案時已經研究透徹的思路，這些年輿論炒來炒去，把原來清晰的思路搞糊涂了，不斷有人出來唱衰房地產，說房地產本來是泡沫，現在又流行一個新詞叫“灰犀牛”。事實上，當大家都認為它是“灰犀�！�，它其實已經不是“灰犀牛”了，因為國家出臺這么多調控政策，就是為了防止行業出現大的泡沫，要在其還沒成為泡沫之前就進行控制。
我們要看到，前些年，國家把房地產對經濟的拉動力恢復了起來，我們才看到了經濟的持續發展。制造業對國家長期發展很重要，但不能僅說是制造業的發展強大了國民經濟，而是主導產業拉動了制造業的產能和發展。如果把主導產業堵了，制造業就會成為無源之水、無本之木。
中國經濟時報：2016年9月和2017年3月的兩次調控，被稱為史上最嚴厲的調控，隨后各地房價上漲勢頭得到遏制。但2018年初始，長沙、武漢、合肥、鄭州、蘭州等地調控開始松動，這說明政策會發生轉向嗎？
孟曉蘇：2015年，中國房地產市場處于下滑態勢，經濟增長也隨之下滑，當時有一種悲觀預測認為，我國國民經濟出現了S型，而且S型向下，看不到上揚；還有一種悲觀觀點認為，排浪式消費已基本結束。所謂排浪式消費，其模式體現為每輪有三樣消費品代表，第一輪是：手表、自行車、縫紉機；第二輪是：電視機、雙滾筒洗衣機、單門電冰箱；第三輪是：升級洗衣機、電冰箱、升級電視機。
早在1996年，我們就推斷中國會出現新一輪排浪式消費，當時在一個座談會上，一些專家提出排浪式消費已基本結束，認為老百姓沒有什么東西需要買了，并判斷下一步要發展到多元化時期。我在會上講，還有一輪排浪式消費會出現，就是買車、買房，當時離房改還有兩年，早在那個時候我就預測，下一步將會出現以買房和買車為代表的第四次排浪式消費。當時我去美國做訪問學者時，為了完成博士論文，看到了美國20世紀50年代以買房和買車為重點的消費時代，但它不叫排浪式消費，叫美國夢（Amer ican dr eam）。1997年，亞洲華爾街時報刊登了我的一篇文章《Chinese dream》，主題就是猜測Amer ican dr eam會不會成為Chinese dr eam（當時叫中國人的夢），預測買房和買車會成為中國的下一輪排浪式消費。
回顧過去，從房改到現在，房地產業對中國經濟的拉動作用非常明顯。房改之初，中國只有1億噸的鋼鐵產量還過剩，5000萬只紗錠也過剩。但是，在房地產行業發展起來后，沒過幾年，這些都不過剩了。汽車也是一樣，市場消費每年以35%、38%、42%的高速度增長，只有幾年時間汽車就開滿了中國大街小巷。
中國有全球最大規模的城市建設、最大規模的房地產市場，由此推動了在中國制造業發展的多個世界第一：鋼鐵產量世界第一、煤炭產量世界第一……稱為世界第一的有200多個。這些世界第一是怎么發展起來的？歸根結底是靠主導產業的拉動，才讓這些產業重振旗鼓。我的博士論文曾引證美國經濟學家華爾特·惠特曼·羅斯托的觀點叫主導產業拉動國民經濟，羅斯托理論認為，在各國經濟起飛發展的過程中，每個階段都會有一到兩個主導產業。房地產迄今一直都是拉動中國經濟發展的主導產業
之一。
房地產仍有很大發展空間
中國經濟時報：王健林曾經說過：“中國的房地產泡沫最大”。這個觀點你同意嗎？正如你所說，這幾年房地產對中國經濟增長拉動作用非常明顯，但同時也存在如因房價過高，家庭住房消費過度透支，擠壓其它消費，對此你怎么看？
孟曉蘇：我國真正全面進入房改是在1998年。當時，很多買房者是用較低價格打折買了自己的房子；還有一些拆遷戶是用拆遷款買的房子；再加上一些廉租房、經濟適用房等都不貴。所以，拿現在的商品房價格跟這些購房者對比，本身就忽略了一個事實，那就是現在一個商品房購買者的背后，可能會背一戶到兩戶的拆遷成本以及很多基礎設施建設的成本，這是不合理的。所以現在提倡要適當推出房改稅，就是因為不能讓最后買房者承擔之前的全部成本。
中國經濟時報：房地產市場的繁榮期還會到什么時候？
孟曉蘇：客觀地估計，中國經濟面對的新形勢非常重要。我們總認為現在的房子多？事實上我認為并不多：一方面城鎮老百姓需要更多和更大的房子；另一方面，城鎮化進程中許多農民進城將出現很多新家庭的需求。全面二孩政策出臺，人口紅利還會繼續拉動經濟。另外，隨著收入增加，人們開始買旅游房，在海南買的房一年就住三個月，這和衣柜里有很多衣服，但要換季節穿是一個道理。
中國經濟時報：全球其他地方是通過收入房價比等指標來衡量房地產是不是過剩，這些指標適合中國的國情嗎？
孟曉蘇：有些數據是不符合中國實際的，比如收入房價比。我們把多種房屋構成引進來后，發現不能用商品房的房價去跟一個年輕人的收入相比，而應當考慮房子的歷史形成。另外還有自有率的問題，中國現在的自有率不低，包括進城的農民，雖然他可能在城市里住地下室，但是在老家會有一套房。我認為，不要刻板地用國外的數據來對比中國市場，要看到中國市場在不斷發展變化。在我看來，未來中國的房地產市場還有很長、很大發展空間，而且隨著農民進城、小城市人口進入大城市，這一波又一波的需求會使房地產業繼續向好。
房價是市場自己走出來的，是由土地和房產供求關系、貨幣供應等綜合因素構成。
房產稅遲早要征
中國經濟時報：你認為，房地產稅將對房地產的健康發展起到什么樣的作用？
孟曉蘇：征房產稅好處大于壞處�，F在一說征房產稅就有一些人反感。為什么反感？因為歷史上不征，而且有房人也不愿意損害自身的利益。但現在計劃要征房產稅，這個群體就會反感。
雖然我也是有房人，但我不害怕自己的利益受損害，因為我覺得這本身是不公平的，我主張推出房產稅，能減少地方政府對土地財政的依賴，降低推動土地價格上漲的內生動力，隨之降低地價。另外，房產稅剛執行時建議不交太高的稅，設置一些免征和優惠條件，但只要有房產稅存在就行了，慢慢再調上去，要有一個過渡的時間。
中國經濟時報：李克強總理說過，觸動利益要比觸動靈魂困難得多，你覺得大概什么時間，中國的房產稅會正式推出？如何實施房產稅？
孟曉蘇：房產稅從2003年，十六屆三中全會就已經寫進《決議》里了，為什么十幾年了還不推行？應該說，減稅容易加稅難，一旦加稅就會遇到很多問題，但房產稅遲早要征。全世界都征房產稅，是地方財稅的主要來源，占了地方財政的60%-70%。至于中國什么時候實行，我不敢作判斷。對于征房產稅，現在社會上呼聲越來越多，相信慢慢就會開始實施，房產稅遲早要落地。
改革必定會觸動一部分人的利益，也需要保護弱勢群體的利益。比如在房產評估和確定稅率的時候，對于一些房改房、拆遷安置房要適當給予照顧。所以我一直主張，在最開始征收房產稅時，不按評估價，而是按當時購入價來核定第一步的房產稅，減少征稅阻力。當然，這樣的政策只能照顧一代人，這些老人當他的房子轉讓了，就要按最新的轉讓價來征房產稅。
REITs在中國將“大行其道”
中國經濟時報：習近平總書記說“房子是用來住的，不是用來炒的”，這是不是要把投機和炒房的水分給擠出去？
孟曉蘇：我覺得“房住不炒”是一個大方向，而且本來房子就是應該用來住的。那么，什么是用來炒的？股票是用來炒的。當REITs出現的時候，當房子變成一種金融產品的時候，房子就不會一棟一棟地進行轉讓，房子是用來住的，房子的租賃權益證券化產品是可用來炒的，這樣的話就會把房子和炒作分離開來。
中國經濟時報：REITs這個藥方能解決哪些問題？政策方面你有什么建議？
孟曉蘇：十多年前我在中國最早引入RE? ITs，很多媒體稱我為中國REITs之父。現在人們對REITs的接受從租房開始談比較容易。我們現在的租賃房，第一階段由政府或老百姓組成，沒有租賃業主群體，沒有供給側，也沒有需求側。我認為，是限購措施阻礙了租賃的發展，至少是現今，在沒有一種社會持有的情況下限制了老百姓作為供給側來提供房屋。未來，應該由社會機構持有，REITs就是老百姓投資不動產證券投資基金來間接持有租賃房，成為一種機構性持有，作為個人就不會再整棟的買房子了，老百姓可以用投資REITs的方式來買賣了。國際REITs專家對我說過：“REITs一定會在中國大行其道”。未來，REITs不光可以面向租賃住房、長租公寓、公租房，還可以推進很多基礎設施資產的證券化。近幾年，印度在某些基礎設施證券化方面做的力度比我們還要大，我們需要“師夷長技”。為此，由全國政協副主席陳元任總顧問，我與國務院發展研究中心原副主任劉世錦擔任組長，專門成立了REITs課題組。目前，課題組秘書長王步芳正帶領專業團隊在一些省市加班加點做高速公路和公租房等公共資產的證券化REITs試點工作。
黨的十九大報告提出，要加快住房制度改革和長效機制建設。加快住房制度改革就是指租售并舉和共有產權，如堅決往這個方向上走，房地產長效機制就能破題，房地產業也會迎來嶄新的發展階段。
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