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REITs設(shè)立環(huán)節(jié)稅負可達21% 業(yè)界呼吁稅收優(yōu)惠政策
加入時間:2018-1-25 9:20:52  來源:21世紀經(jīng)濟報道

    “在設(shè)立環(huán)節(jié),稅負可以達到整個資產(chǎn)交易價格的21%;如果未來REITs的底層資產(chǎn)的總規(guī)模是50萬億,乘20%就是10萬億,是非常驚人的數(shù)字。”北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長、北大光華“光華思想力”REITs課題組帶頭人劉俏說。

  1月24日,“光華思想力”REITs課題組發(fā)布了《不動產(chǎn)信托投資基金稅制問題研究》(下稱《報告》),劉俏在發(fā)布會上做出了如上表述。此前,該課題組已陸續(xù)發(fā)布了三份REITs研究報告,分別為《中國公募REITs發(fā)展白皮書》《中國不動產(chǎn)投資信托基金市場規(guī)模研究》和《中國租賃住房REITs市場發(fā)展研究》。

  《報告》指出,稅收優(yōu)惠政策是REITs在歐美國家得以迅速發(fā)展的一個重要原因,而在我國現(xiàn)行的稅收制度下,不動產(chǎn)的交易和經(jīng)營稅負較重,客觀上制約了REITs的收益率。

  對于政府部門可能擔心的REITs稅收優(yōu)惠可能帶來稅源流失的問題,劉俏特別強調(diào),REITs設(shè)立以及此后的各項交易環(huán)節(jié),均可能帶來新的稅源,“這樣會增加房地產(chǎn)市場投資的活躍程度,將帶來很多相關(guān)稅收的收入”。

  設(shè)立、持有環(huán)節(jié)稅負較重

  《報告》指出,從實踐來看,REITs稅制問題主要存在于:設(shè)立和持有經(jīng)營環(huán)節(jié)稅負較重。

  《報告》提供的簡化案例顯示,一個標的設(shè)立時需要進行資產(chǎn)交易,若物業(yè)資產(chǎn)增值40%,涉及高額的增值稅、土地增值稅和所得稅,稅負合計高達物業(yè)交易價格的21%;從稅種構(gòu)成來看,土地增值稅(占比43%)和所得稅(占比24%)是設(shè)立時重組環(huán)節(jié)的主要稅收。若發(fā)起人將設(shè)立REITs視同為一種融資行為,則該類融資的一次性稅務(wù)成本顯然過高。

  若發(fā)起人已設(shè)立項目公司,而不需要資產(chǎn)重組交易,則轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)所產(chǎn)生的所得稅(增值額的25%)亦會是不小的負擔,尤其是納稅基礎(chǔ)較低的物業(yè)。近年來商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)價格增長較快,早期開發(fā)的物業(yè)增值幅度較大,在REITs設(shè)立環(huán)節(jié)的稅負重,這導(dǎo)致企業(yè)參與REITs的動力不足。

  《報告》指出,增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、土地使用稅構(gòu)成運營期間的主要稅收。在前述案例中,若項目公司的資產(chǎn)不再計提折舊,所得稅會增加,總稅務(wù)成本占租金收入比例可達33%。若再加上增值稅無進項稅額抵扣時(如實踐中普遍存在的簡易征收的情形),繳納的增值稅額大幅增加,則整體稅負最高約會占到租金收入的38%(簡易征收情形)或44%。

  “目前可以通過重組安排、稅務(wù)籌劃的方式,降低稅務(wù)摩擦,盡量調(diào)整為稅務(wù)中性,稅務(wù)負擔可以做到?jīng)]有《報告》說的那么重。”高和資本董事總經(jīng)理毛躍暉對21世紀經(jīng)濟報道記者表示,但由于商業(yè)地產(chǎn)回報率偏低,稅務(wù)負擔整體較重,“一方面阻礙了公募REITs發(fā)展,另一面也不利于提升商業(yè)地產(chǎn)商的運營積極性”。

  建議出臺稅收優(yōu)惠政策

  劉俏認為,稅收的透明度亦是需要解決的關(guān)鍵問題。

  劉俏指出,目前國內(nèi)市場的REITs均為類REITs,缺乏統(tǒng)一標準,“很多是一事一議,推出一個項目,跟監(jiān)管部門溝通時,會得到一些個別的處理,但這種東西很難一般化,存在透明性不夠、透明度不足的問題”。

  “比如房地產(chǎn)稅,有的是按照租金收入12%來征收,有的是按照房產(chǎn)價格的1.2%來征,不同的征收方法,稅收可能不一樣。比如同樣的房地產(chǎn)稅征收,可能A地跟B地的金額存在很大差異,未來有待于規(guī)范和統(tǒng)一、標準化。”劉俏舉例稱。

  針對稅負過重和透明度欠缺等問題,《報告》提出四點政策建議:

  一是對以REITs為目標的資產(chǎn)重組行為給予稅收支持。例如,在創(chuàng)設(shè)REITs,發(fā)起人進行資產(chǎn)重組時,建議“允許企業(yè)適用與企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)重組相關(guān)的稅收政策、規(guī)定;按資產(chǎn)賬面價值注入企業(yè)新設(shè)立的項目公司,使該過程沒有產(chǎn)生增值而無需適用增值稅、土地增值稅和所得稅等。”

二是進一步增加稅收透明度,體現(xiàn)REITs設(shè)立行為的商業(yè)實質(zhì)。設(shè)立REITs時涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓,屬于REITs設(shè)立過程中的重組行為,不應(yīng)當被視同房地產(chǎn)銷售,建議對其性質(zhì)予以明確認定,不適用征收土地增值稅。同時,建議對股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為產(chǎn)生的企業(yè)所得稅給予稅率上的優(yōu)惠或遞延處理;即便征收所得稅,亦應(yīng)考慮對于納稅人仍在REITs中持有大量份額的情況,該等份額并未實際變現(xiàn),對應(yīng)的所得稅在設(shè)立REITs時可不予以計征。

  三是降低REITs經(jīng)營環(huán)節(jié)的稅負。由于不同主體持有資產(chǎn)并經(jīng)營適用的稅率有很大差異,而REITs在持有經(jīng)營物業(yè)的環(huán)節(jié)中稅負較重,建議在一攬子稅收方面試行優(yōu)惠政策,比如參照個人持有并出租房屋的情況,為REITs體系內(nèi)的項目公司持有并出租房屋制定較低的綜合稅率。

  四是減少REITs結(jié)構(gòu)構(gòu)建產(chǎn)生的稅收負擔。由于結(jié)構(gòu)相對復(fù)雜,層級較多,可能會存在資管產(chǎn)品的重復(fù)征稅問題,比如保本收益的增值稅,有可能會在私募基金債權(quán)和專項計劃的優(yōu)先級等方面均涉及,導(dǎo)致流轉(zhuǎn)過程的重復(fù)征稅。因此,《報告》建議,在營改增一系列文件的基礎(chǔ)上,進一步明確增值稅的處理,并對REITs結(jié)構(gòu)內(nèi)的資管產(chǎn)品予以免稅的待遇,對于從項目公司向上分配并最終到投資者的分紅,明確給予各層級的所得稅免稅待遇。




編輯:luyi

 

 

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