[ 新城控股(39.160, -0.06, -0.15%)高級副總裁歐陽捷認為，都市圈是以軌道交通為紐帶，以科技產業新城和特色小鎮為星羅，以人才導入為核心，形成產業競爭優勢和消費升級優勢，實現產業與人口的轉移和騰籠換鳥 ]
深圳一名年輕人分享了一個后悔的決定。2014年年中，東莞鳳崗一個樓盤搞促銷，新房均價7500元/平方米，但是他拒絕了。3年后，他開車路過，見到小區樓下清一色粵B車牌，二手房均價迫近3萬大關。
越過市界碑便是家，深圳無人不知那個樓盤。經過多年鋪墊，深圳的城市居住者早已對“雙城記”的話題見怪不怪。
難以承受深圳高房價的購房者，選擇去東莞、惠州或中山，在調控政策的引導下，完成了購買力的再分配。數據顯示，2017年深圳新房成交面積創十年新低，而沒有限購的惠州成交量超深圳、東莞、中山總和。
臨深區域房價上漲，歸根結底是城市化的紅利。一線城市人口和購買力外溢，都市圈的輪廓日漸清晰。
在粵港澳大灣區的戰略引導下，臨深城市風采次第綻放，有主動為之，也有現實的妥協。但臨深有臨深的達摩克利斯之劍，它們的羽翼未豐滿如一線城市，但調控并不會因此繞開。
莞惠中樓市的深圳影子
2017年，深圳新房的供應面積、成交面積、供應套數、成交套數均創下近十年的新低。
繁榮落在另一個城市。樂有家發布的深莞惠中樓市年度報告顯示，2017年，一手住宅供應量僅惠州增長，從2016年的1082萬平方米增加至1431萬平方米，環比上漲32.3%，而深圳、東莞、中山均下降。
2013~2017年五年來，惠州供應量均為上述4城第一。2017年惠州一手住宅銷售面積為1392萬平方米，環比下跌10.8%，供需面積接近。
即便銷售下跌近一成，惠州一手住宅成交量還是超過深圳、東莞、中山總和1107萬平方米。
這串亮眼數字指向調控政策，目前，惠州仍是少數沒有實行限購政策的城市。與之對比，深圳限購，非戶籍人士購房需要繳納五年社保，東莞的期限是一年，中山是半年。
調控強調分類、因域施策，以提高精準性。惠州祭出的手段是限售，新購買的商品住房（含一二手）需取得不動產權證滿3年方可轉讓。
中山的反應同樣明顯。在“限購+限簽+限價”模式下，中山樓市反轉，一手成交總面積為284萬平方米，環比下降72.3%，2017年全年預售大幅下滑至514萬平方米，達歷年最低點。
與此同時，中山新房庫存量高企，至2017年末，達到65531套，環比上升63.3%，去化周期達到40.5個月。而同期，惠州的去化周期為4城中最短，為7.6個月，東莞為10個月，深圳為13.2個月。
這個市場呈現出令人不解的一面，盡管成交低迷、庫存量高企，但一手住宅成交價格上揚，套均總價已從2016年的77萬元上升至2017年的94萬元。
來自中山當地的樓市觀察人士向第一財經表示，“受‘深中通道’規劃影響，火炬開發區等臨深鎮區市場熱度最高。”
片區成交上，東莞、惠州有近似的表現，臨深片區主導市場。在惠州，聚集了最多深圳購房者的大亞灣區成交量遙遙領先于其他各區縣，是唯一一個2017年全年成交量超過3萬套的區域；在東莞，塘廈、鳳崗等臨深鎮街均價全市最高，為18951元/平方米。
過去5年，東莞、惠州與中山，搶占了大部分的深圳購買力，從深莞惠中一手住宅成交走勢來看，深圳、東莞的成交高峰出現在2015年，而惠州與中山則是2016年。
樂有家數據顯示，惠州購房者常駐城市中，有58.6%是深圳，惠州本地的只有31.5%；而東莞57.3%購房者來自深圳，36.8%是東莞本地人；至于中山，購房者常駐城市中，有51.4%屬于深圳。
雙城生活成為可能
在深圳工作的準購房者趙丹丹可能成為遁走惠州大亞灣的一員。她告訴第一財經，日前剛坐高鐵到大亞灣看了數個樓盤，“我從深圳坐高鐵去大亞灣，不到30分鐘就到了，高鐵票價30元左右。最大的感受是近，且便宜。”
在深圳只夠買套單間的錢，在大亞灣可以買套大三房。趙丹丹分析過利弊：這兩年大亞灣的配套逐漸完善了，房價也便宜，但在大亞灣安家的話通勤時間成本太高。她表示，只要在深圳買得起房，就不去惠州。
實際上，她目前還在猶豫，是要深圳的一張床，還是要大亞灣的一套房。深圳有數不清的趙丹丹，這個話題早已成為群體性焦慮。十年前，就有購房者撤到臨深城市，雙城生活已非新鮮事。
大亞灣曾一度是睡城，那些漆黑的晚上，極低的亮燈率讓購房者反復自我懷疑。隨著越來越多開發商進駐，不僅大亞灣，東莞鳳崗、塘廈等臨深片區配套改善，購物中心、學校陸續進駐，臨深片區已可生活。
以惠州為例，2017年，全市住宅用地掛牌95宗，環比減少15宗，盡管掛牌宗數下降，但土地面積環比上漲6.4%達254.39萬平方米。同期，住宅用地總金額高達129.04億元，環比上漲113.5%，平均地價上升至5008元/平方米。
還有部分土地成交發生在收并購市場。2017年年中，禹洲地產收購五經集團旗下項目，自此進入惠州市場。
接受第一財經采訪時，禹洲地產董事局主席林龍安表示看好粵港澳大灣區的發展，在集團戰略層面，將粵港澳大灣區定位為收入貢獻的第二大城市群，第一大是長三角城市群。
粵港澳大灣區涵蓋香港、澳門和珠三角的廣州、佛山、肇慶、深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門等9個城市，面積達到5.6萬平方公里，人口達到6600多萬，GDP總量超過14000億美元。
重倉粵港澳大灣區的還有萬科、龍光、佳兆業等房企。
城際軌道的飛速發展，交通改善，使小時生活圈成為可能；另一方面，粵港澳大灣區的資源整合與共享使得深圳進行產業升級，灣區內各城市之間的資源和功能配置也將得到優化。
新城控股高級副總裁歐陽捷認為，都市圈是以軌道交通為紐帶，以科技產業新城和特色小鎮為星羅，以人才導入為核心，形成產業競爭優勢和消費升級優勢，實現產業與人口的轉移和騰籠換鳥。
不少人士篤信都市圈的發展，近兩年，房企有意朝深圳周邊城市布局。因房價而起，大灣區內人口、配套、產業或將面臨再分配。但在此之前，購房者先憑一己之力，去臨深安放一張床。
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