◆導(dǎo)報(bào)記者 杜楊 濟(jì)南報(bào)道
本月初，廣州市4家國(guó)有銀行同時(shí)執(zhí)行首套房貸利率上浮10%起、二套房房貸利率上浮15%。濟(jì)南的情況亦是如此，且銀行還普遍延長(zhǎng)了放款時(shí)間，提升了房貸門檻。
收緊銀根源于市場(chǎng)過熱，但8日經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南不少售樓處門可羅雀，有的甚至關(guān)門歇業(yè)。
樓市“不旺”、銀根緊縮，這看似違和的兩者在受訪業(yè)內(nèi)人士看來卻很正常。房地產(chǎn)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)——世聯(lián)行山東區(qū)域總經(jīng)理朱江對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者分析稱，“銀根緊縮的背后是購(gòu)房者依然旺盛的居住與投資需求。被節(jié)日暫時(shí)壓抑的這些需求，在節(jié)后或掀起市場(chǎng)小高潮。隨著去年下半年開工項(xiàng)目的集中入市，房源告急現(xiàn)象將會(huì)在今年下半年扭轉(zhuǎn)，‘剛需族’可著眼于這個(gè)時(shí)間。”
市場(chǎng)冷清
萬科龍湖城市之光占地17余萬平方米，是濟(jì)南歷城區(qū)的一處大型住宅樓盤。8日，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這里緊鄰正在施工的R2號(hào)線一期。該樓盤資深銷售顧問張欣玉告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，“未來鳳鳴路斷頭路也要打通，我們項(xiàng)目便利的交通是無可比擬的。”
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在濟(jì)南房地產(chǎn)網(wǎng)搜索“熱門樓盤”發(fā)現(xiàn)，萬科龍湖城市之光排名前五，不僅其售樓處仍在營(yíng)業(yè)，且還有房源在售。其余幾個(gè)熱門樓盤，如財(cái)富壹號(hào)融悅除2號(hào)樓的挑高LOFT公寓外，早在去年9月就沒有住宅銷售了；萬科海右府僅剩一套300平方米的別墅在售；中鐵銀座尚筑售樓處則已經(jīng)放假。
即便如此，目前萬科龍湖城市之光還是出現(xiàn)了在售房源不足的情況。“目前我們還有幾套125平方米的改善型戶型。”張欣玉表示，“這些戶型是小高層，公攤只有17%，且戶型方正，非常適合改善型需求。”采訪過程中，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，先后只有3名市民前來看房，此般訪客密度難說市場(chǎng)火熱。
隨后，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者順著正在施工的R2號(hào)線走了一遍，發(fā)現(xiàn)沿途有兩個(gè)售樓處已關(guān)門停業(yè)，只有飛躍大道西口的“泉世界·壹品”售樓處仍在營(yíng)業(yè)，但也是門可羅雀，且在售戶型也僅剩“改善型”住房。
如此看來，目前濟(jì)南樓市“供需兩不旺”的態(tài)勢(shì)比較明顯，市場(chǎng)看起來確實(shí)很冷清。
需求一直在
一邊是市場(chǎng)的“供需兩不旺”，另一邊則是銀根緊縮，目前濟(jì)南的國(guó)有銀行房貸利率最少上浮10%。
據(jù)了解，2017年初濟(jì)南首套房房貸利率還能享受8.5折優(yōu)惠，但很快各銀行就開始上調(diào)利率，至年中已經(jīng)普遍上調(diào)至9.5折。而到了去年下半年，各銀行的利率折扣基本取消，首套房的房貸利率普遍上浮5%-10%，而現(xiàn)在來看還有上浮的跡象。
除了利率上浮，上述受訪人士表示，目前房貸從審批通過到放款至少要一個(gè)月時(shí)間，而去年上半年往往半個(gè)月就能放款。這說明，對(duì)于房貸，銀行方面正在悄然收緊。
銀根緊縮是否促成了濟(jì)南房市的“遇冷”？“主要還是臨近年底，不少潛在的購(gòu)房需求被放到了年后。”張欣玉表示，“對(duì)于開發(fā)商來說，目前的房貸政策僅僅延遲了回款；但購(gòu)房者的需求一直都在。”
購(gòu)房的需求一直都在——持此觀點(diǎn)的還有朱江。他說，今年1月濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)反響很好，所以現(xiàn)在市場(chǎng)供需兩不旺“只是暫時(shí)性的。”
根據(jù)濟(jì)南住建部門的統(tǒng)計(jì)，在1月16日數(shù)據(jù)缺失的情況下，今年1月濟(jì)南網(wǎng)簽商品房還是達(dá)到13162套，同比增加2458套；而萬科龍湖城市之光在1月27日也推出102套戶型為95平方米的三室戶型。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者8日造訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，這102套住宅早已銷售一空，這說明1月份濟(jì)南樓市反響確實(shí)很好，故而朱江才做出上述“暫時(shí)性”的判斷。而且在他看來，“春節(jié)后濟(jì)南樓市會(huì)有反彈，可能會(huì)掀起一個(gè)小高潮。”
這一預(yù)測(cè)，也與張欣玉“購(gòu)房需求放到年后”的表述一致。
小戶型有價(jià)格優(yōu)勢(shì)
如上所述，濟(jì)南購(gòu)房的需求一直都在，而“市場(chǎng)遇冷”的表象是基于小戶型一經(jīng)推出就被“秒”掉了。“所以，現(xiàn)在‘改善型需求’還有觀望的余地，但‘剛需族’必須抓緊時(shí)間。因?yàn)樾粜妥》坑袃r(jià)格優(yōu)勢(shì)，非常適合投資。”朱江建議購(gòu)房者如此選擇購(gòu)房策略。
本應(yīng)用于滿足首次購(gòu)房居住需求的小戶型，現(xiàn)在卻可能被用來投資，這印證了目前銀根緊縮的必要性。不過在銀根緊縮之下，“剛需族”也確有被誤傷之虞。濟(jì)南房地產(chǎn)網(wǎng)總經(jīng)理柳廉恒表示，目前趨緊的信貸政策總體合理，“如果在此基礎(chǔ)上，再針對(duì)剛需實(shí)行差別化政策，效果會(huì)更好。”
柳廉恒的設(shè)想并非沒有根據(jù)，住建部就曾提出2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)要針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控，而據(jù)上述銀行業(yè)內(nèi)人士透露，“濟(jì)南銀行的各種放貸指標(biāo)或有所優(yōu)化，首套剛需及改善性住房將得到支持。”
雖然“剛需族”未來或得到差別化房貸支持，但至少目前還面臨挑選余地過少的尷尬。朱江建議，可將目光瞄準(zhǔn)今年下半年，“屆時(shí)2017年下半年的集中供地，將會(huì)在2018年下半年形成供應(yīng)量。”
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2017年濟(jì)南市本級(jí)土地供應(yīng)總量為24577畝，但上半年供地僅2000余畝，這說明供地集中發(fā)生在去年下半年。按照開發(fā)商拿地后建設(shè)8個(gè)月才能售樓計(jì)算，濟(jì)南房源集中入市將出現(xiàn)在今年下半年，這與朱江的建議吻合。
就在前兩天，濟(jì)南高新區(qū)創(chuàng)新谷的一宗居住地塊首次以限房?jī)r(jià)土地的形式出讓，未來房屋售價(jià)不得超過1.1萬元/平方米。按照8個(gè)月的建設(shè)周期，今年年底濟(jì)南首批“限價(jià)房”將入市，屆時(shí)“剛需族”的選擇面將更寬。
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