2月7號，南京公開拍賣了5塊70年產權的租賃型住宅用地，起拍樓面地價僅2500元/㎡起，最高的也不到2900元/㎡，最終全部底價成交。
根據土地交付條件，本比出讓地塊為“租賃住房”項目，用地總面積17.95公頃，實際出讓面積16.79公頃，出讓起始價總額10.47億元，出讓年限70年，預計可建設租賃住房38.52萬平方米。
根據出讓公告，這5幅地塊全部都是二類住宅用地，要求本批次地塊均為租賃住房用地，地塊上所建房屋，不得銷售，不得分割轉讓，不得分割抵押。
和普通住宅地塊相比，本次推出這些地塊的區域的樓面地價一度達到了22000元/㎡ —— 27000元/㎡，而在2017年12月，這些區域推出的地塊地價雖然有所下降，拍賣的樓面地價還在14000元/㎡。
也就是說，本次拍賣的這幾幅租金住宅地塊，地價僅有周邊商品房地價的1/5 —— 1/10。所以，當輿論驚呼土地價格暴跌80%的背后，就是租賃住宅用地跟普通商品房住宅用地的價格差80%!
這高達80%的價格差，就是大家驚呼的原因，更驚呼出來房價中的本質。
通常房價的組成，由三部分構成，分別是居住屬性，權益屬性和投資屬性。
1、居住屬性，就是大家通常所說的擋風遮雨睡覺休息的功能，而出租的價格也就是這種居住屬性的貨幣體現。
2、權益屬性，也就是房子給業主帶來的非居住功能，比如住宅中上學資格，落戶資格，商住公寓中的注冊公司地址等等。
3、投資屬性，就是未來升值后的盈利歸屬，也就是說房子漲價后未來轉讓價格中盈利的收益權。通常我們也把投資屬性叫做預期價值。
本次南京拍賣的住宅租賃用地，屬于70年住宅范疇，也擁有上學資格和落戶資格，從而說明擁有居住屬性和權益屬性，唯獨因為不能轉讓，所以也就沒有了投資價值。
而租賃住宅價格跟商品住宅價格的差價，也就是本次租賃土地比商品住宅土地低的80%價格差，恰恰就是投資屬性的價格，更確切的說，就是代表南京商品房的房價中的80%就是未來漲價的收益。
而八成都是未來漲價的收益，標志著未來如果房價不漲，那么這八成的資金就是無用的投入，再極端的說，萬一未來房價下跌了，那么投資價值就是虧損的。
為什么大家愿意付出這80%投資價值去買房，而不愿意只花20%的錢去僅僅獲得居住屬性和權益屬性，放在本次南京拍賣就是底價成交，也就是僅僅滿足政府出讓土地的底線價格，這就說明投資價值占比越大，大家對未來預期的期望值就越高。
而中央反復提到的“房子是用來住的，不是用來炒的”，這里面住就是居住屬性和權益屬性，而炒的就是未來預期的投資屬性。而本次南京出讓租賃住宅土地，就是在落實房子不是用來炒的定位的同時，測試了市場對投資屬性的期望值。
不僅南京推出本次租賃住宅土地的結果是只有商品房土地價值的20%，去年上海拍賣的租賃住宅用地也僅僅是商品房價值的七分之一。而唯獨北京萬科拿海淀永豐地塊時因為價格太高，讓萬科總滋生著包裝后賣出的壓力。最終一次次失去這種轉讓機會現在還套在手里。也正是因為萬科嘗試了多種轉讓可能都被叫停，所以才有了南京租金用地只有商品房用兩成的結果。
而投資價值的本身，就是預期不斷兌現的貨幣體現，就是泡沫是否能夠延續的問題，更確切的說就是是否能夠通過未來不斷增加的居住功能價值加權益屬性來保持泡沫的存在。
而南京租賃住宅的土地價格跟商品房土地價格差，就是80%，標志著未來覺大多數的人對南京的城市化進程的判斷還會加快，或者說還會不斷有外來高端人口的大量流入。
如果高端人口不斷流入南京，那么這80%的溢價也就是投資價值，就會不斷通過租金的上漲來填平。反之，如果租金始終無法跟上，也就說明高端流入人口沒有流入，那么未來溢價填平的可能就非常小，說明投資價值兌現的可能性很小。
本文作者：康輝，美房網投資俱樂部首席分析師，畢業于北京理工大學應用數學模型專業，長期從事宏觀經濟分析和房地產市場研究，已發表八百余篇房地產時事觀點見諸各大媒體。
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