椰風海韻，碧海藍天，每年冬季，海南成為中國北方和東北住客與游客向往的目的地。然而，隨著外地住客的暴增和房地產的火熱開發及填海造地，海南的沙灘越來越少了，海南的生態也受到嚴峻挑戰。海南省一些市縣重經濟發展、輕環境保護，熱衷于搞“短平快”的速效政績工程，財政過分依賴房地產，房地產企業指到哪兒，政府規劃跟到哪兒，鼓了錢袋、毀了生態。
狗年春節前夕，《中國經營報》記者深入海南省海口、三亞、儋州、萬寧等填海造地問題突出的多個地市展開了調查，試圖揭開海南“向海要地”“向海要房”熱情高漲背后的成因，并深入探討戴上生態“緊箍”的海南樓市將走向何方、過分依賴房地產的海南經濟結構將如何調整等重大問題。
每到隆冬時節，來自東北和華北等地的游客與住客紛紛“候鳥南飛”，這也是海南省一年中旅游最火熱的季節。
在旅游度假、短租休閑、養生養老、購房置業等需求刺激下，海南省多地房地產市場異常火爆。據統計，2017年來自海南島外的“候鳥族”買走了85%以上的商品房，而且這一比例還有上升趨勢。
與往年不同的是，隨著中央環保督察組和國家海洋督察組相繼入駐，一場席卷海南全省的生態監管風暴正改變著海南樓市走向。根據中央環保督察組反饋意見，海南省一些市縣重經濟發展、輕環境保護，熱衷于搞“短平快”的速效政績工程，財政過分依賴房地產，房地產企業指到哪兒，政府規劃跟到哪兒，鼓了錢袋、毀了生態。
對違規違法項目實施“雙暫停”(暫停建設、暫停營業)，全面停止辦理產權式酒店用地審批，嚴禁圍填海，嚴格管控海岸帶、生態紅線區域以及中部生態核心區內的房地產開發等一系列政策出臺，能否根治海南填海造地“失序、失度、失衡”的“病灶”？戴上生態“緊箍”的海南樓市將走向何方？
近日，《中國經營報》記者深入海南省海口、三亞、儋州、萬寧等填海造地問題突出的多個地市展開了調查，試圖揭開海南“向海要地”“向海要房”熱情高漲背后的成因。
房地產“一業獨大”
“海南真的不能再做‘房地產加工廠’了。”近日，海南省國土資源廳副廳長吳開成在一次新聞發布會上公開表示。
據了解，盡管2017年海南省海口、三亞等多地啟動了限購措施，但這并未阻止房地產市場的持續火爆。例如，海口市統計局數據顯示，2017年海口市房屋銷售面積549.47萬平方米，比上年增長27%；三亞全市商品房銷售面積213.79萬平方米，增長41.1%。截至12月底，三亞市商品房庫存196.65萬平方米，去化周期僅約7個月。
儋州和萬寧房地產市場銷售面積和銷售金額均出現大幅增長。2017年儋州全市房屋銷售面積246.6萬平方米，比上年增長147.0%；房屋銷售額為184.36億元，比上年增長131.6%。2017年前三季度，萬寧市商品房銷售面積93.49萬平方米，同比增長63.3%；商品房銷售額122.33億元，同比增長116.5%。
不過，商品房銷售火爆的背后，房地產“一業獨大”的局面并未改觀，三亞、萬寧、儋州等地經濟增長對房地產業仍存有較大依賴性。
以三亞市為例，在海南省全力進行房地產調控以改變對房地產業依賴性較強現狀的背景下，房地產業仍是穩增長的重要產業，房地產開發投資的占比不降反升。三亞市統計局數據顯示，2017年全年房地產開發投資同比增長34.1%，占固定資產投資的比重達63.3%，高于上年同期10.9個百分點。
“投資結構單一，投資結構不合理的問題比較突出。一方面，房地產開發投資占比大；另一方面，實體經濟投資項目少。”三亞市統計局表示，全市經濟增長對房地產業有較大依賴性，房地產業對全市經濟增長影響明顯。2017年房地產業增長14.6%，對經濟增長的貢獻達33.0%，占GDP的比重同比提高1.7個百分點。
萬寧市的情況同樣不樂觀。該市統計局公布的數據顯示，2017年前三季度，全市固定資產投資105.79億元，其中房地產投資62.55億元，占全市固定資產投資的59.13%，占比超過一半。
“隨著我省對房地產業調控政策的繼續實施，勢必影響我市房地產業的發展，房地產業一旦增長放緩，固定資產投資將受到很大影響。目前我市主要依靠房地產開發投資拉動固定資產投資的結構亟待優化。”萬寧市統計局表示。
中原地產首席分析師張大偉在接受記者采訪時認為，海南相對缺少工業基礎支撐，本身依賴旅游和房地產業，相對來說房地產對經濟增長和投資拉動短期見效快，也讓海南一些地方特別是沿海的部分的縣市養成了“房地產依賴癥”，從目前出臺的一系列政策來看，肯定會寄希望于逐步降低對房地產的依賴，但是最終降低多少還要看政策落地的力度和時間。
填海造地規模失控
事實上，上述多個房地產熱銷地市也成為了此輪環保督察問題頻發的重災區。
根據記者獲得的國家海洋督察組反饋意見整改清單顯示，海南全省共有30余項問題需要整改，整改期限為2020年12月底前。
記者梳理發現，海南省部分地市存在的海洋生態保護問題主要包括分批審批規避監管、擅自調整填海土地性質用于房地產開發、以罰代管查處不及時、部分填海造地項目土地長期閑置等。
例如，2013～2014年，海口市政府及海洋部門在海口如意島項目用海審批過程中，將只擁有一個立項文件的19個項目分兩批確權給如意島投資有限公司及其9家子公司，共批準填海386.13公頃用于旅游娛樂基礎設施建設，規避國務院監管。
在萬寧、儋州等地，還廣泛存在擅自調整填海造地項目土地性質用于房地產開發的違規行為。例如萬寧日月灣日島項目申請、批準的用海類型為旅游娛樂用海，海南省海洋部門也明確要求“禁止填海造地開發普通房地產項目”，但2014～2015年項目填海竣工驗收后，萬寧改變旅游用途的5.6公頃用于房地產建設。
據了解，監管不力、處罰不嚴成為違法填海亂象叢生的重要原因。例如，根據督察反饋，三亞在明知紅塘灣圍填海項目存在違法用海的情況下，多次召開會議要求加快推進，三亞市海洋部門也對三亞紅塘灣海域違法填海查處不及時，以罰代管，放任違法填海行為，導致違法填海面積由13.42公頃擴大到101.59公頃。
而海口市燈塔酒店項目、文昌市椰林灣度假村人工島項目、南海度假村人工島項目填海成陸后，至今仍未進行開發建設，土地使用處于閑置狀態。
“多業并舉”才是出路
據了解，針對中央環保督察組和國家海洋督察組反饋情況，海南省已責令相關地市對違規違法項目實施“雙暫停”，即在建項目一律暫停建設；房地產項目暫停銷售和宣傳，其他酒店、餐飲、旅游、娛樂等經營類項目暫停營業。
一系列政策規定也相繼出臺。2017年9月22日，海南省委審議通過的《關于進一步加強生態文明建設譜寫美麗中國海南篇章的決定》明確提出，實施嚴格的圍填海總量控制制度和規范審批程序，除國家和省重大基礎設施建設、重大民生項目和重點海域生態修復治理項目外，嚴禁圍填海；永久停止中部生態核心區開發新建外銷房地產項目。
2018年1月10日，有“海南史上最嚴格的土地管理政策”之稱的《關于進一步加強土地宏觀調控提升土地利用效益的意見》出臺，對位于生態保護核心區的市縣，停止安排新增外銷型商品住宅用地供應計劃；全面停止辦理產權式酒店用地審批手續(含農用地轉用、土地供應和改變用途審批)；禁止將商品住宅用地與其他產業項目用地捆綁或搭配供應。
對于海南省出臺一系列政策對樓市產生的潛在影響，張大偉表示，對于島外的購房者來說，有意愿買房的基本都是沿著海岸線賣，最看重的也是藍天碧海金沙灘這些自然條件，目前海岸沿海的優質海岸線和海灣已經基本分割完畢，嚴禁填海造地進行房地產開發以及嚴管海岸帶生態紅線的政策將使得一線海景土地和項目更加稀缺，對于商品房供求關系的改變將逐步顯現。
專家觀點
環境保護部環境工程評估中心耿海清博士
填海造地作為一種緩解土地供需矛盾的做法，在我國沿海地區具有其合理性，目前存在的主要問題是規模失控。地方政府發展臨港工業和開發房地產的熱情不減，城市規劃不合理、建設用地指標不足、土地征遷難度日益加大、填海造地成本較低、審批手續相對簡單等是導致填海造地失控的原因。
國家行政學院生態文明研究中心主任張孝德
海南填海造地熱情高漲背后的推動力主要表現在房地產資本的力量和地方政府形成了一種“合力”，房地產企業為了土地和利潤，政府存在推動城鎮化、稅收和招商引資的需求。
當前一些地方存在的最大問題是，只看到了眼下的利益，而忽視了填海造地給沿海生態帶來的影響和破壞。當生態文明建設長遠利益和房地產開發短期利益產生沖突的時候，一些地方出于對土地指標的需求和發展經濟的渴望更加傾向于選擇后者。
中國區域經濟學會副會長肖金成
全國對海南的旅游度假和買房置業需求旺盛，對于海南經濟發展來說并不是壞事，但“候鳥型”的季節性需求對于整個海南省的服務業和住房市場來說非常不利，冬季常常人滿為患，夏季旅游業和服務業相對蕭條。
海南完全依靠房地產拉動經濟增長并不可持續，也極易造成資源的空置和浪費。對房地產進行嚴控并不能改變海南房地產一業獨大的弊病，關鍵在于推進國際旅游島建設戰略的同時多業并舉，補齊產業發展的短板，比如大力發展文化創意產業、康養產業和對環境影響小的高端制造業。
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