2017年,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在高壓市場(chǎng)環(huán)境下獲得了意外的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng),問(wèn)題是,這種增長(zhǎng)勢(shì)頭能否得到延續(xù)?A股三大房企的市場(chǎng)布局本身就是一種有趣的答案
2017年,雖然部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)管控嚴(yán)格,政府也一直強(qiáng)調(diào)“房住不炒”,但房企們的業(yè)績(jī)?nèi)匀皇钦粽羧丈稀?/P>
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),2017年房地產(chǎn)行業(yè)從銷售金額來(lái)看,超過(guò)百億的房企從2016年的131家增至144家,千億元企業(yè)也從12家增至17家。其中,5000億元規(guī)模企業(yè)3家,分別是碧桂園、萬(wàn)科和恒大;3000億規(guī)模企業(yè)3家,分別是融創(chuàng)、保利和綠地。而2016年,碧桂園、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)、保利和綠地的年銷售額分別是3090億元、3620億元、3810億元、1500億元、2100億元和2550億元。從而可見(jiàn),2017年,大企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)迅猛,其中融創(chuàng)增長(zhǎng)100%以上。
那么,這種增長(zhǎng)勢(shì)頭能在2018年得到延續(xù)嗎?3000億元以上陣營(yíng)中,萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、綠地控股已在A股上市,其看法和舉動(dòng)可視為行業(yè)標(biāo)桿。《投資者報(bào)》記者近日致電致函這3家公司與相關(guān)負(fù)責(zé)人取得了聯(lián)系,但對(duì)于記者提問(wèn)的相關(guān)問(wèn)題,其還未做出合理解釋。
綠地控股銷售排名繼續(xù)下滑
2017年行業(yè)集中度的加速攀升,意味著處于金字塔頂端的“少數(shù)派”房企優(yōu)勢(shì)將越來(lái)越明顯,房地產(chǎn)行業(yè)的寡頭局面已經(jīng)冒頭。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,TOP3房企銷售金額占到全行業(yè)銷售比重的12%,TOP4~TOP10房企占12%,TOP50房企銷售金額一共占了全行業(yè)銷售比重近一半,為45.9%。
由TOP3房企銷售金額反推全行業(yè)銷售總金額為132408億元,在這其中,萬(wàn)科銷售金額為5238億元,約占全行業(yè)銷售比重的3.9%,位居第二。保利地產(chǎn)銷售金額為3066億元,占全行業(yè)銷售比重約2.3%,位居第五。綠地控股銷售金額2725億元,約占2%,位居第六。其中,綠地控股由2016年銷售金額第四位下滑至第六位。
這是否會(huì)影響它們對(duì)未來(lái)的信心?它們?cè)?017年的拿地情況、土地儲(chǔ)備規(guī)模是一個(gè)重要參考指標(biāo)。
據(jù)克而瑞的2017年新增土地貨值這一指標(biāo)來(lái)看,A股三大房企萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、綠地控股均未排在全行業(yè)前三位。融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園、中國(guó)恒大分別以新增貨值14358.5億元、11963.3億元和8785.1億元位列三甲;萬(wàn)科、保利新增土地貨值為6379.7億元和5319.1億元,位居第四、第五位;而綠地控股位居第15位,為1973億元。
如果說(shuō),這在一定程度上反映了這3家A股上市房企的拿地?zé)崆橄鄬?duì)于同規(guī)模企業(yè)來(lái)說(shuō)并不太高、對(duì)未來(lái)行業(yè)走勢(shì)持謹(jǐn)慎態(tài)度的話,那么,綠地控股就是其中最保守、最悲觀的了。
那么拿到的地塊兒是立即開(kāi)發(fā)銷售還是暫且作為儲(chǔ)備呢?《投資者報(bào)》記者計(jì)算了萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、綠地控股的新增土地價(jià)值/同期銷售金額,比重分別為1.2、1.7、0.72,其中,保利地產(chǎn)土地儲(chǔ)備意圖更為明顯,對(duì)未來(lái)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)布局更重,而綠地控股土地儲(chǔ)備方面布局相對(duì)較弱。這是否意味著綠地控股2017年的工作重心更放在去庫(kù)存、出售現(xiàn)房以及開(kāi)發(fā)銷售之前存儲(chǔ)的土地?目前還未獲得更多相關(guān)數(shù)據(jù)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱,若拿地一年后還不開(kāi)工,將需繳納20%的土地占用費(fèi)用。
保利地產(chǎn)拿地成本較高
萬(wàn)科廣泛布局二線城市
就拿地方式來(lái)說(shuō),保利地產(chǎn)2017年更傾向于聯(lián)合拿地,這可以在一定程度上分擔(dān)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)萬(wàn)科和綠地來(lái)說(shuō),舊城改造、產(chǎn)業(yè)新城、物流地產(chǎn)等成為了拿地的重要途徑。綠地、華夏幸福等百億級(jí)房企則通過(guò)產(chǎn)業(yè)新城方式獲得大量土地儲(chǔ)備;而萬(wàn)科2017年前11月新增物流地產(chǎn)項(xiàng)目32個(gè),建筑面積247.4萬(wàn)平方米,成交權(quán)益金額僅為26.82億元。
與2017年銷售上一線冷、二線弱、三四線強(qiáng)相對(duì)應(yīng),房企的拿地城市重心也由一二線城市向三四線城市下沉。
具體到萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、綠地控股的城市布局來(lái)看,《投資者報(bào)》記者查閱了房天下網(wǎng)站的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),萬(wàn)科目前進(jìn)駐城市71個(gè),全國(guó)拿地195宗,平均樓面價(jià)6517元/平方米。其中一線城市21宗、平均樓面價(jià)19545元/平方米;二線城市129宗、平均樓面價(jià)5501元/平方米;三四線城市45宗、平均樓面價(jià)4749元/平方米。
同期保利地產(chǎn)全國(guó)拿地共152宗,平均樓面價(jià)7952元/平方米。其中一線城市17宗、平均樓面價(jià)13352元/平方米;二線城市70宗、平均樓面價(jià)10053元/平方米;三四線城市66宗、平均樓面價(jià)3801元/平方米。
綠地控股在房天下并未存留數(shù)據(jù),記者在其董事長(zhǎng)張玉良2018年的一次采訪中看到,其稱2018年三四線城市的銷售額目標(biāo)將定在1000億元以上。
就萬(wàn)科和保利地產(chǎn)的數(shù)據(jù)來(lái)看,萬(wàn)科在全國(guó)的平均樓面價(jià)比保利地產(chǎn)低了近1400元/平方米。不過(guò),保利地產(chǎn)更為重視三四線城市的布局,且在三四線城市的平均樓面價(jià)更有優(yōu)勢(shì)。而萬(wàn)科在二線城市布局廣泛,平均樓面價(jià)也比保利地產(chǎn)低了近1倍。
從融資成本看,2017年房企融資成本較融資環(huán)境寬松的2016年有所上漲,但萬(wàn)科融資成本仍相對(duì)較低。
具體而言,克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2017年房企境外發(fā)債、公司債及中期票據(jù)融資成本均較2016年出現(xiàn)超過(guò)1個(gè)點(diǎn)的上升,達(dá)到6.69%、6.11%和5.54%。其中,萬(wàn)科和綠地控股融資成本較低,進(jìn)入前五位。萬(wàn)科融資成本為4.18%、位居第二低,綠地控股4.29%、位居第五低。融資成本最低的房企是首創(chuàng),為3.84%。
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