開年以來，規(guī)模房企投資速度不減。從百強房企拿地的表現(xiàn)來看，TOP50房企拿地仍積極，銷售規(guī)模的馬太效應將被繼續(xù)放大。而受到房企買地等因素的影響，今年前兩個月，被監(jiān)測的50個城市土地整體收入再度刷紀錄。在此背景下，房企各個陣營的拿地態(tài)度在加速分化，“越大越積極”的現(xiàn)象明顯。
房企打響土地爭奪戰(zhàn)
來自克爾瑞發(fā)布的2018年2月房企銷售榜單顯示，截至2月末，有54家房企的新增貨值與銷售金額之比大于100%，這意味著許多企業(yè)在加速銷售的同時，也在加快對土地儲備的補充。
在銷售百強房企中，有68家在土地市場有所斬獲。其中，排名前10的大房企開年來一直在積極拿地，1-2月新增貨值集中度較上月增長8個百分點，增長到47%，使其新增貨值集中度與銷售金額集中度基本持平，用以保證日后企業(yè)的銷售得到充足的“糧草”供應。分析指出，新增貨值仍高度集中于TOP20房企，未來仍為規(guī)模房企的天下。
其中碧桂園2018年1-2月累計新增貨值達827億元。土地投資方面，碧桂園堅持“衛(wèi)星城與三四線城市之王，一二線城區(qū)挑戰(zhàn)者”。綠地集團2018年1-2月新增20幅土地，總可售貨值586億元，其中總建面超過50萬平方米的綜合體項目超過7個，通過收購獲得的土儲占比1/4。
而在房企打響土地爭奪戰(zhàn)的背后，實則是有強大的業(yè)績支撐。今年前兩個月龍頭房企銷售業(yè)績普遍實現(xiàn)正增長。
據相關機構的統(tǒng)計數(shù)據顯示，從今年前兩個月的銷售情況來看，銷售規(guī)模破百億的房企增加至32家，龍頭房企依然保持較高增長。2018年1月至2月，銷售額超過百億的企業(yè)平均值為290.3億元。其中，龍頭房企的帶頭作用更趨明顯，碧桂園、恒大、萬科三家房企雙月銷售額均破千億，均值達1109.8億元。
“雖然開年前兩個月并非房地產市場的傳統(tǒng)旺季，但碧桂園、恒大、萬科等三大房企共同創(chuàng)造了全年率先抵達千億規(guī)模的紀錄”。某機構的分析人士分析認為，“按此速度，年中之時誕生3000億房企也并非不可能”。
“可以預料，未來的千億房企將有較大概率在當前的100億級規(guī)模左右的房企中誕生，目前有超過30家房企在這個銷售額之上。而且前60名的銷售金額已經占據了百強房企銷售總額的92%，比上一個月增加2個百分點，后40名房企的生存壓力更大”。上述人士進一步表示，未來房企之間的規(guī)模競爭仍將維持一段時間，“除了龍頭強者恒強的現(xiàn)象仍在持續(xù)，一些區(qū)域市場的中小‘黑馬’房企也正在趕超當中。”
而在房企業(yè)績不斷沖高的背景下，億翰智庫中國上市房企研究中心主任張化東指出，從上述新增貨值可以透析房企的投資力度和投資方向。“如果說銷售數(shù)據代表的是過去，那么貨值和土地儲備代表的則是未來，也構成了房企估值的核心”。
土地收入破紀錄
在房企打響土地爭奪戰(zhàn)的背景下，今年前兩個月土地市場整體成交量依然刷新了歷史同期紀錄。
近日，來自中原地產研究中心的統(tǒng)計數(shù)據顯示，2018年以來，全國熱點城市延續(xù)了2017年土地成交熱度，繼續(xù)大量成交土地。受監(jiān)測的50大城市合計土地出讓收入高達5918.7億元，同比2017年同期的3685.2億元，漲幅達到60.6%。
其中，前兩個月土地收入最高的城市是杭州，出讓金合計591.27億元，同比上漲250%；其次是北京558.1億元，同比上漲341%；再次是蘇州，土地收入達498億元。從出讓金額來看，1月至2月熱點城市紛紛表現(xiàn)出開門紅的現(xiàn)象，另有武漢、福州、廣州、鄭州、重慶、濟南、天津等14個城市土地出讓收入分別超過100億元。
但春節(jié)之后土地市場表現(xiàn)為明顯的冷熱不均，從熱點城市看，土地溢價率基本平穩(wěn)，大部分城市溢價率均保持低位。來自中原地產的數(shù)據顯示，2018年以來，包括一線城市在內的熱點城市土地溢價率維持在10％左右，明顯低于2015至2017年平均30％的溢價率。其中，北京、南京等城市已有多宗土地出現(xiàn)流標或者底價成交。
2月28日，北京密云區(qū)、門頭溝區(qū)兩宗土地入市交易。其中，密云地塊因為無人報價出現(xiàn)流標現(xiàn)象。門頭溝地塊也僅有一次報價，最終底價成交。業(yè)內人士分析認為，由于房地產市場持續(xù)從緊的調控政策，企業(yè)普遍面臨資金壓力，以往高價搶地的現(xiàn)象正在迅速減少。
據我愛我家集團副總裁胡景暉分析，受益于2017年北京土地供應力度的重新加大，2018年前兩個月北京土地市場還是保持了不錯的熱度。不過，由于目前市場還將繼續(xù)下行的預期，以及當下北京土地拍賣條件多，住宅用地或是有價格限制，或是純粹的共有產權房，利潤空間小，所以各開發(fā)商的熱情不算太高，部分土地僅以起始價成交，甚至直接流拍。
但仍有不少地區(qū)土地市場呈現(xiàn)火熱的態(tài)勢。
中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據顯示，截至2月22日，山東淄博、江蘇南通、江西上饒、山東臨沂、河北保定等城市，今年以來土地出讓金額同比漲幅均在500%以上，出讓面積增幅均在100%以上。部分城市創(chuàng)歷年同期土地出讓面積和金額新高。
3月，多個城市將迎來2018年首次土地出讓。揚州日前公告，將出讓7宗住宅地塊，出讓起始總價達26億元。安徽安慶將于3月24日出讓8宗共計842.78畝涉宅涉商地塊，出讓起始價總計26.28億元。
江蘇常州、浙江嘉興等地則于近日完成年內首次土地出讓。常州的5宗主城區(qū)地塊均加價一輪成交，地塊總面積達10.31萬平方米，總成交額約11億元。嘉興出讓的12宗宅地均告成交。
不過盡管部分三、四線城市土地出讓金額漲幅較大，但總體土地溢價率保持平穩(wěn)，房企拿地較為理性。
房企拿地呈現(xiàn)量級分化
結合以往的表現(xiàn)來看，如今房企各個陣營拿地的態(tài)度在加速分化，“越大越積極”現(xiàn)象明顯。
權威數(shù)據顯示，在2017年，銷售規(guī)模在5000億元以上、5000億-1000億元房企、1000億-500億元陣營的房企拿地金額占銷售額比重均值超40%，開疆拓土態(tài)勢加劇，拿地結構更趨均衡；銷售規(guī)模在500億-300億元、300億-100億元房企拿地金額占銷售額比重均值分別為35.9%、26.8%，與前述梯隊差距拉大，且拿地更集中于二線城市，競爭力相對較弱。
同時，百億房企在重點城市拿地集中度較高，其中溫州、南通、福州、合肥、無錫、寧波等城市的占比超7成。
克而瑞研究中心分析師沈曉玲分析，2018年收并購仍將是部分房企的主要拿地方式。目前土地拍賣市場起拍價居高不下，有的地塊的樓板價甚至已經高過周邊樓盤的銷售價格，為了有效降低拿地成本，部分房企依然會在收并購市場上尋找機會。在集中度加強和土地拍賣價格較高的背景下，一些中小房企也面臨被淘汰出局的危機，行業(yè)洗牌還將繼續(xù)進行，這也給了規(guī)模較大的房企收并購的機會。
同策研究院研究總監(jiān)張宏偉認為，一二線城市是比較好的拿地機會，也是比較好的并購機會。比較看好一線城市、強二線城市周邊的三四線城市拿地機會，其他三四線城市不看好。“但是一線城市、強二線城市不是企業(yè)規(guī)模大就可以拿到地，因為直接招標、拍賣、掛牌的成本太高，從趨勢來看，有沒有引進產業(yè)的優(yōu)勢以及產城融合的能力將成為這些城市品牌房企在取地戰(zhàn)略上角逐的重點。”
業(yè)內專家指出，2018年仍被認為是一個土地供應和成交大年，且限價房和共有產權住房用地預料是供應主流。開發(fā)商拿地將更加需要審時度勢。
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