“加快規(guī)模增長”是貫穿中海2017年的關(guān)鍵詞，最直接的體現(xiàn)就是拿地，而這一趨勢(shì)已經(jīng)延續(xù)到今年。中海日前公布的2月業(yè)績預(yù)告顯示，僅2月，中海新增土地儲(chǔ)備273萬平方米，應(yīng)付的土地出讓金約為147.36億元。前兩個(gè)月，中海共收得15宗土地，土地出讓金達(dá)到260億元。中海成為除了碧桂園、龍湖之外，拿地最積極的企業(yè)�！笆种杏屑Z、心中不慌”，對(duì)規(guī)模有著迫切希望的中海，以毫不手軟的拿地來換取未來兩年的增長動(dòng)力，而以利潤著長的中海，又將如何平衡利潤與規(guī)模，也成為行業(yè)交給中海的一道考題。
追趕的腳步
曾經(jīng)的三甲、如今已退出第一梯隊(duì)的中海，正在加大油門行駛在急速趕超的道路上，即使它距離榜首已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。
3月8日，中海公布了2月業(yè)績。期內(nèi)，中海的合約物業(yè)銷售金額約為164.93億港元，相應(yīng)的已售樓面面積約為88.23萬平方米。至此，2018年1-2月，中海系列公司的累計(jì)合約物業(yè)銷售約為423.17億港元，同比增長22%，相應(yīng)的累計(jì)已售樓面面積約為245.2萬平方米，同比增長19%。
此外，中海還表示，于2018年2月28日，中國海外系列公司錄得已認(rèn)購物業(yè)銷售約為264.92億港元，預(yù)期將于往后數(shù)月內(nèi)轉(zhuǎn)化為合約物業(yè)銷售。
從區(qū)域上來看，2月中海在華北、西部、華南地區(qū)銷售額貢獻(xiàn)最多，分別為55.23億港元、33.66億港元和19.28億港元。
值得一提的是，去年大手筆拿地帶來的效應(yīng)暫時(shí)還未能顯現(xiàn)在中海前兩月的業(yè)績上，反而中海依舊穩(wěn)健，又或者可以成為較為保守的增速延續(xù)到了今年。
相比其他企業(yè)少則50%、多則100%的業(yè)績?cè)龇泻５禺a(chǎn)在2017年則較為穩(wěn)健。據(jù)中海地產(chǎn)發(fā)布的2017年銷售業(yè)績顯示，中海連同其附屬公司、合營公司及聯(lián)營公司（統(tǒng)稱中國海外系列公司）累計(jì)合約物業(yè)銷售約為2320.69億港元，累計(jì)銷售面積約為1446.32萬平方米，同比分別增長10.17%及10.88%。
“這個(gè)速度與同行業(yè)內(nèi)對(duì)標(biāo)房企相比則略顯緩慢。尤其與榜首幾家房企的增長幅度相比顯得業(yè)績平平，”一家地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士指出，中海從去年至今的銷售業(yè)績?nèi)钥煽醋鍪菍?duì)早先發(fā)展策略的“還債”。數(shù)年間，強(qiáng)調(diào)利潤為先的中海在規(guī)�；厦黠@落后其他榜首房企。這個(gè)局面在中海新掌門人顏建國回歸后開始有所轉(zhuǎn)變，但去年斬獲的土地資源轉(zhuǎn)化成銷售規(guī)模，中海還需要時(shí)間。
事實(shí)上，面對(duì)政策和市場(chǎng)的變化，渴望進(jìn)取的中海仍面臨壓力。其中，去年9月企業(yè)業(yè)績還曾出現(xiàn)較大波動(dòng)。當(dāng)月中海銷售金額為206.81億港元，相較于上年同期的427.9億港元下降51.67%。2017年1-9月，中海累計(jì)合約物業(yè)銷售約為1836.44億港元，同比增長僅為7.1%。
強(qiáng)勢(shì)的土地策略
雖然依舊保守，但中海追趕領(lǐng)跑者的機(jī)會(huì)并不渺茫。統(tǒng)計(jì)顯示，2017年中海在土地市場(chǎng)上則一改低調(diào)風(fēng)格，拿地?cái)?shù)量大幅增長。統(tǒng)計(jì)顯示，2017年新增土地76宗，總建筑面積1741萬平方米，應(yīng)占權(quán)益建筑面積1463萬平方米，合計(jì)土地出讓金約為951.2億元。而2016年全年，中海僅買入18宗土地，新增土地儲(chǔ)備為972萬平方米。
具體來看，這76宗土地分布在北京、上海、天津、蘇州、成都、廈門、鄭州、長春、寧波、佛山等一二線城市以及熱點(diǎn)三線城市。另一個(gè)值得關(guān)注的是，中海在2017年聯(lián)合拿地比例攀升，占比達(dá)27.6%。
回顧過往，可以發(fā)現(xiàn)從2016年11月開始，中海的拿地風(fēng)格已經(jīng)大變，這始于中海領(lǐng)導(dǎo)班長更替、顏建國接任董事長，由此中海展現(xiàn)出了積極的一面。在2017年初更是提出全年1000億元的拿地預(yù)算，為五年來的新高。截至去年底，實(shí)現(xiàn)951.2億元的拿地金額，基本完成目標(biāo)。
2018年伊始，中海在拿地上延續(xù)了去年的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)。統(tǒng)計(jì)顯示，前兩個(gè)月，中海共收得15宗土地，土地出讓金達(dá)到260億元。據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的2018年前兩月房企拿地統(tǒng)計(jì)顯示，2018年1-2月品牌房企拿地榜單上，龍湖、碧桂園、中海位列三甲，而三家房企拿地金額均超過200億元。
值得注意的是，中海新入土地除包括北上廣一線城市，以及一二線城市周邊區(qū)域外，還將開始介入以往絕少觸及的南寧、柳州等三四線城市。
從中海拿地區(qū)域來分析，環(huán)渤海及長三角是重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的區(qū)域拿地排名顯示，中海在全國重點(diǎn)區(qū)域拿地的Top 10排名中，有兩次進(jìn)入前列。其中在環(huán)渤海區(qū)域1-2月，中海以112億元的拿地金額，排名各大房企在該區(qū)域內(nèi)拿地的榜首。同時(shí)，在珠三角區(qū)域，中海1-2月拿地49億元，排在區(qū)域榜單第四位。
土地方面，中海也加大了以收購方式取得土地資源。據(jù)中海披露的公告顯示，今年2月，中海在深圳、北京、昆明、烏魯木齊、沈陽、廣州、重慶、武漢、西安和濟(jì)南收購了11幅地塊，應(yīng)占樓面面積合共約273萬平方米，其中三幅地塊將會(huì)以合作模式發(fā)展。中海就相關(guān)土地收購應(yīng)付的土地出讓金約為147.36億元。
規(guī)模還是利潤
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近年來，大中城市地價(jià)上漲明顯。在招拍掛市場(chǎng)硬碰硬，對(duì)房企的資金實(shí)力要求極高，過去的中海往往避開如此公開拿地。此前中海借助央企的資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)起多次大型公司并購，這也成為中海近來獲取土地儲(chǔ)備的主要方式。顏建國回歸后，中海拿地方式顯然有所變化，此前中海拿地略顯保守，隨著拿地節(jié)奏漸密，中海將駛?cè)肟燔嚨馈?/P>
另有業(yè)內(nèi)人士分析，過去的一年里，萬科、碧桂園、恒大等龍頭房企已經(jīng)將銷售高度抬到5000億級(jí)，中海的銷售還在2000億級(jí)徘徊，同比增長僅有10.17%。若要追趕，企業(yè)勢(shì)必需要犧牲部分利潤以保證規(guī)�？焖贁U(kuò)張。然而，利潤是中海的“王牌”，在急切需要擴(kuò)大的規(guī)模和引以為傲的利潤率之間，中海又將如何平衡？
在談到企業(yè)規(guī)模與利潤的關(guān)系時(shí)，顏建國曾表示， 可供貨值不充裕，導(dǎo)致了銷售增長平緩，這是中海目前存在的問題。凈利潤是規(guī)模乘以利潤率，當(dāng)規(guī)模增長乏力之時(shí)，利潤增長將進(jìn)一步承壓。事實(shí)上，這個(gè)邏輯在碧桂園、恒大身上已經(jīng)有所印證，房企們渴望實(shí)現(xiàn)規(guī)模與效益并重。
在2016年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上，顏建國曾稱，中海對(duì)市場(chǎng)規(guī)劃做出了一些修訂，一些策略也會(huì)因變化的市場(chǎng)環(huán)境、狀態(tài)做出相應(yīng)調(diào)整，如在戰(zhàn)略目標(biāo)、組織架構(gòu)、拿地方式、管控模式等方方面面進(jìn)行優(yōu)化。中海希望在規(guī)模與效益、機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)中做一些調(diào)整。
從中海2017年上半年的業(yè)績看，中海在利潤指標(biāo)上依然具備優(yōu)勢(shì)，2017年中期，中海毛利率及凈利率分別為30.5%及24.8%。這組讓同行羨慕的數(shù)字來自于中海對(duì)于成本的控制力，這里包括低成本融資以及低成本的“三費(fèi)”。另外，銷售規(guī)模增長和快速回款也是手段之一。
不過，可以看見的是，加快拿地也讓中海面臨一些新問題。例如高溢價(jià)項(xiàng)目增多，如柳州地塊溢價(jià)182%、1月競(jìng)得的北京大興地塊溢價(jià)42.39%、廣州地塊溢價(jià)50.15%、昆明地塊溢價(jià)86%等。這對(duì)于嚴(yán)格控制成本的中海而言已是挑戰(zhàn)；此外，下沉三四線城市拿地以及手握“限制性條件地塊”，對(duì)毛利率的影響也需要企業(yè)權(quán)衡。
同策機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究總監(jiān)張宏偉表示，目前進(jìn)入三四線城市可能存在一定風(fēng)險(xiǎn)。一線城市周邊的三四線城市出臺(tái)樓市調(diào)控政策較早，市場(chǎng)伴隨周邊一線城市回調(diào)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期；非一線城市周邊的三四線城市大部分已經(jīng)經(jīng)歷了樓市熱銷的高峰期，甚至大部分城市已經(jīng)出現(xiàn)階段性樓市需求透支，市場(chǎng)有可能因?yàn)檫^去一年左右的透支而在2018年年中之后進(jìn)入調(diào)整期。
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