2018年前兩個月的房地產市場，仍然延續了去年的銷售慣性。
3月14日，國家統計局發布數據顯示，今年1-2月，全國商品房銷售面積14633萬平方米，商品房銷售額12454億元，兩者均刷新了歷史同期新高。
但樓市調控的影響仍然存在，加上去年同期基數較高的原因，銷售面積增幅不斷收窄。前兩月，全國商品房銷售面積增速僅為4.1%，創下自2016年7月以來的新低。其中，住宅銷售面積僅增長2.3%。有分析人士認為，住宅銷售面積增速有可能在上半年轉為負值。
同期，房地產開發投資增速則由去年全年的7.0%躍升至9.9%。國家統計局新聞發言人毛盛勇將其總結為滯后、價格、預期三個因素。市場人士則指出，這背后是房企仍然旺盛的補庫存需求。
銷售單價提高
前兩月房地產銷售維持高規模，在很大程度上是延續了去年的熱度。2017年，全國商品房銷售面積接近17億平方米，銷售額超過13萬億元，創下年度歷史紀錄。其中，當年12月的銷售規模，又創下月度歷史新高。
中原地產指出，由于部分企業提前完成了銷售目標，將一部分銷售額結轉到2018年，從而使得房企的開年業績仍然不錯。這也是造成今年1-2月房地產銷售規模相對不低的一項原因。
受此影響，截至2月底，全國商品房待售面積58468萬平方米，與2014年10月的水平大致相當。也即，經過不斷的消化，全國商品房庫存已經降至3年前的水平。
但值得注意的是，由于去年的基數較高，商品房銷售增速仍在下滑。前兩月，全國商品房銷售面積同比增長4.1%，比去年全年回落3.6個百分點。銷售額增速為15.3%，反而提高1.6個百分點。
“銷售金額的增速反彈，更多是來自于價格的因素。”中信建投指出，這是由于去年以來三四線城市價格反彈力度較大所致。
北京某房企人士對21世紀經濟報道記者表示，三四線城市房價反彈，很大程度上是由于棚改的貨幣化安置。他認為，今年的政府工作報告中，雖然仍然提出了較高的棚改任務，但并未提及貨幣化安置，說明監管層已對此現象有所注意。
他還表示，從現有的趨勢看，房地產調控政策還將繼續向三四線城市擴圍，從而遏制部分區域的非理性升溫。
始于2016年的房地產調控政策，累加效果正不斷顯現，并可能對銷售產生進一步的遏制。根據國家統計局的數據，今年1-2月，占比四成以上的東部地區，銷售面積出現近年來的首次下滑，降幅為5.5%。中部地區的銷售面積增速也在收窄。西部和東北地區則有所增加，但這兩個區域的銷售面積占比僅三成左右。
大部分機構認為，根據兩會期間的定調，房地產調控不會有實質性的松動。因此，盡管前兩月創下同期新高，銷售增速仍將延續下滑的趨勢。部分機構預計，到今年年中，商品房銷售面積會轉為負增長。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭甚至指出，受調控影響較大的“住宅銷售面積”增幅，則可能在未來兩個月間由正轉負。今年1-2月，這一指標同比僅增長2.3%。
資金鏈趨緊
投資數據意外地樂觀。今年前兩月，全國房地產開發投資10831億元，同比名義增長9.9%，增速比去年全年提高2.9個百分點。這一增速甚至創下最近三年來的新高。
在房企購置土地面積出現負增長的情況下，投資增速的大幅提升被機構形容為“超預期增長”，這與2017年穩步下行的態勢形成了鮮明對比。
毛盛勇將其總結為三個原因：第一，滯后因素。2017年土地成交價款有著近50%的增長，成交面積也增長較多，除當年有一部分開工外，還有后續開工，所以土地成交是下一季投資的先行指標。第二，成本因素。除了地價上升以外，原材料、人工的成本也在上升。第三，預期因素。商品房成交面積高位回落，但整體房價還比較平穩。市場預期向好。
易居克而瑞則認為，這主要是基于去年銷售情況良好、土地購置相對充足，房企普遍存在“補庫存”的強烈沖動，加快存量項目和新開工項目開發進度。
對于投資的增長趨勢，毛盛勇認為，加快推進多主體供給，多渠道保障，租購并舉政策的落實落地；前期土地的成交面積還保持一定的增長；一線城市為了抑制房價過快上漲，還會有計劃地推出一些土地的供應。這些因素都使得房地產投資“保持比較平穩的增長”，但“再繼續大幅上漲難度比較大”。
資金鏈的收緊，也將制約這一過程。
根據國家統計局的數據，今年1-2月份，房地產開發企業到位資金23988億元，同比增長4.8%，增速比去年全年回落3.4個百分點。其中，國內貸款、利用外資、定金及預售款三項資金來源的增幅均出現下降，個人按揭貸款繼續下滑，且下滑幅度不斷增大。
中原地產首席分析師張大偉指出，這主要由兩個原因構成，一是融資政策收緊使得企業融資規模下降，且融資成本提高；二是銷售增速放緩，使得房企回款受到影響。
他還表示，在2018年，這兩項因素都很難有根本性的改善。因此，房企的資金壓力將逐漸顯現，房地產投資增速也很難有大幅提升，甚至可能出現下滑。
楊紅旭認為，當到位資金增速跌至5%以下時，房企資金鏈已觸及紅線。前期大量獲取高價地帶來的壓力，也將使部分企業啟動降價促銷的做法，并逐步帶動房價發生變化。他表示，2014年1-4月，房企到位資金增速跌破5%，當年5月，70城房價環比即由漲轉跌。
|
