又是一年財報季，對于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，亮麗的業(yè)績帶來了好心情。從已經(jīng)發(fā)布財報的企業(yè)看，利潤爆發(fā)成了主流，例如，新城控股的凈利潤同比增長近100%，雅居樂的凈利潤增幅也超過了150%。在行業(yè)人士看來，凈利潤大爆發(fā)最直接的原因是銷售額的漲幅，而積極的土地儲備、快速的周轉(zhuǎn)成就了房企的銷售額增長。
房企利潤大豐收
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在已公布年報的20多家房企中，除了部分轉(zhuǎn)型的中小房企外，主流房地產(chǎn)企業(yè)利潤全面爆發(fā)，超過八成在2017年利潤明顯上漲。
例如，本月初恒大發(fā)布的業(yè)績預(yù)告顯示，2017年度股東應(yīng)分配利潤預(yù)期為上年的4-5倍，核心業(yè)務(wù)凈利潤預(yù)期為上年的2倍左右。就在3月20日，另一房企龍頭碧桂園發(fā)布的2017年業(yè)績也顯示，該公司的股東應(yīng)占利潤達(dá)到了260.6億元，同比增幅達(dá)到126.3%；融創(chuàng)中國此前也預(yù)期2017年度股東應(yīng)占溢利同比增長超過240%。
相比大型房地產(chǎn)企業(yè)，由于基數(shù)較低，一些中小型房企的利潤增幅表現(xiàn)也十分搶眼。例如，雅居樂年報顯示，去年該公司股東應(yīng)占溢利實現(xiàn)了超過150%的大幅增長；太古地產(chǎn)去年錄得股東應(yīng)占綜合溢利339.57億港元，同比增長126%；建業(yè)地產(chǎn)去年收益約為138.79億元，較2016年增長約46.2%；權(quán)益持有人應(yīng)占溢利約為8.11億元，較2016年增長約101.3%。
對于多數(shù)房企而言，2017年是絕對的豐收年。以新城控股為例，該公司年報顯示，截至2017年底，該公司總資產(chǎn)為1835.27億元，比上年度末增長77.89%；營業(yè)收入為405.26億元，同比增長44.89%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為60.29億元，比上年同期增長99.68%。2017年凈利潤同比翻番，新城控股更是對新年度計劃信心滿滿，表示未來三年欲實現(xiàn)3000億元目標(biāo)。
是誰拉高了利潤
從房企年報看，利潤大幅增長的最直接原因就是房企銷售額的大增。從銷售額上看，在2017年碧桂園、萬科、恒大三個龍頭企業(yè)跨入了5000億元的銷售額門檻；此外，另有22家房地產(chǎn)企業(yè)的銷售規(guī)模在500億-1000億元之間。
行業(yè)人士介紹，是眾多因素推動了房地產(chǎn)企業(yè)銷售額的增長，從而提升了利潤水平。其中，房企的土地儲備積累是不可忽略的因素，只有大量的土地儲備才能保證出貨量。以恒大為例，在2017年初，恒大方面就曾透露，彼時該公司的土地儲備量達(dá)到了2.29億平方米，原值為3600.7億元，其中一線城市占比74.7%。
當(dāng)然，原有土地儲備積累是一方面，房企2017年在土地市場上投入的熱情也很高漲。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年房企積極拿地，最積極的50家房企合計拿地金額達(dá)到了23927億元，與2016年同期拿地金額13668億元相比，漲幅達(dá)到75%�！半m然一二線城市調(diào)控效果明顯，但從全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，房企在2016年后，資金寬裕，在歷經(jīng)去庫存之后，大部分標(biāo)桿房企都開始積極拿地。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱。
除了土地儲備因素外，“快周轉(zhuǎn)”也成就了房企銷售額的快速增長，這也成為房企共同的選擇。例如陽光城方面就曾表示，要加快布局短平快項目，例如福建、廈門等地的一些項目從拿地到賣樓只需要4-5個月時間。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，除上述因素外，三四線樓市對于房企業(yè)績貢獻(xiàn)也不可忽視。根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年三四線樓市土地成交占比為63%。在一二線樓市調(diào)控高壓背景下，三四線城市成為2017年樓市的主力軍。以碧桂園為例，該公司的年報顯示，58%的銷售額來自于三四線城市。
盛宴能否持續(xù)
在經(jīng)歷了2017年的火熱之后，房企能否在2018年依舊保持勢頭？對此，各方有不同的解讀。從房企陸續(xù)發(fā)布的業(yè)績目標(biāo)來看，它們似乎依然信心十足。例如，旭輝為自己定下了2018年1400億元的目標(biāo)；建業(yè)的目標(biāo)是三年沖進(jìn)千億陣營；融創(chuàng)提出2018年銷售收入目標(biāo)為7000億元，增速達(dá)到93%。
對此，嚴(yán)躍進(jìn)指出，房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升，這也促使房企不得不盡力沖刺，因為一旦放慢腳步，就會被其他企業(yè)甩在后面，生存空間就會被擠壓，因此對于多數(shù)房企而言，2018年依然是拼搏的一年。
雖然房企干勁十足，但是2018年的樓市環(huán)境也將不同于2017年。從調(diào)控政策上看，3月19日，住建部部長王蒙徽再次強調(diào)了調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，并表示將保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，特別是要進(jìn)一步夯實地方政府的主體責(zé)任。
另外，三四線城市的支撐力能否持續(xù)也有待觀察。鏈家研究院認(rèn)為，三四線城市面臨人口流出、老齡化等問題，支撐房地產(chǎn)市場的長期動力不足。研究顯示，這一波三四線樓市成交人潮主要由剛需、改善和拆遷置業(yè)組成。其中，一些城市本地拆遷戶約占成交的八成以上。這表明這些城市后續(xù)成交將難以維持高點。同時，隨著各地去庫存壓力減輕，支持政策能否持續(xù)，即便持續(xù)，市場購買力前期已經(jīng)得到有效釋放后，市場需求也會不可避免地下降。
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