據戴德梁行最新發布的統計數據顯示，2017年年末佛山全市甲級寫字樓存量增至123.9萬平方米，同比上升23.1%.今年，全年佛山甲級寫字樓市場預計迎來58 .6萬平方米的新增供應。
一方面是佛山的寫字樓和集中商業的存量越來越大，另一方面是各大房企仍在建設更多的商業業態。
在業內人士看來，房地產去庫存已經不僅僅是“銷售端”的問題，而是依靠產業結構優化、城市競爭力升級、中高端人才流入等背景，在“使用端”去庫存。不管是現有寫字樓庫存，還是正在新建的商業業態，都需要在城市配套與先進制造業發展需求領域，尋找新的機會和各業態之間互補的“自循環”能力。
千燈湖寫字樓存量占全市逾五成
據戴德梁行發布的統計數據顯示，過去一年，佛山共新錄得甲級寫字樓3個，分別分布在祖廟板塊和佛山新城板塊，新增供應23.3萬平方米。受新增項目影響，2017年年末全市甲級寫字樓存量增加至123.9萬平方米，同比上升23.1%.
從整體來看，佛山中心城區甲級寫字樓市場主要分為4個商務區，分別為千燈湖商務區、季華路商務區、佛山新城商務區和祖廟商業區。其中，千燈湖商務區甲級寫字樓存量占到全市總存量的54.6%，成為目前寫字樓存量最大的商務區；季華路商務區的甲級寫字樓存量則以22%占比緊追其后，佛山新城商務區和祖廟商業區甲級寫字樓存量占到全市總存量的17%和6%.
“廣佛同城的深化推進，佛山甲級寫字樓市場發展迅速，租賃也表現很進取，整體市場表現顯示良好趨勢。”戴德梁行華中區研究部主管繆舒怡分析認為，活躍的市場租賃推動全市空置率顯著回落，全市各商務區空置率均呈現同比下降趨勢。“而佛山新城隨著新項目的交付開啟快速發展新里程，空置率數據也出現了暫時偏高的情況。”
數據顯示，佛山去年錄得凈吸納量20.3萬平方米，約為2016年的2.7倍，全市空置率降至33.6%.其中順德區因為新增2個新項目，空置率超過60%，高于全市平均水平。
成熟商務區平均租金穩健增長
活躍的市場吸納推動了租金的成長。戴德梁行數據顯示，包括季華路、千燈湖和祖廟等商務區在內，2017年佛山成熟商務區均錄得平均租金穩健增長。
其中，季華路商務區租金上漲趨勢明顯，每月每平方米69.4元，同比上升5.9%.繆舒怡表示，空置面積的減少，商務區配套成熟，吸引越來越多消費者，是導致季華路等成熟商務區平均租金增長的原因之一。
成熟商務區租金水平雖呈上升趨勢，但由于年內新增供應物業中有部分位于新興商務區，受此影響，全市年末整體租金水平同比結構性小幅下降2.9%至每月每平方米64.7元。“整體有所下滑主要是在新興商務區，主要受新興商務區環境配套還有待培育等原因影響。”
繆舒怡分析認為，得益于諸多優惠政策及不斷提升的市場環境，金融類企業成為佛山甲級寫字樓市場的吸納主力，制造業優勢催生了制造服務業及貿易類公司對佛山優質辦公空間的需求，中資企業繼續成為推動佛山甲級寫字樓租賃需求的主要動力。
戴德梁行研究部公開的2017年佛山中心城區主要租賃交易記錄顯示，華為、微誠金服、拓成金融先后進駐千燈湖等區域。
佛山新城成新增寫字樓主力區域
戴德梁行預計，2018年的佛山甲級寫字樓市場需求仍將保持活躍，全市甲級寫字樓存量將攀升至約182.4萬平方米。今年佛山甲級寫字樓市場預計將迎來58.6萬平方米的新增供應，除祖廟商務區外，其他商務區皆有新增項目入市，且千燈湖商務區新增供應量占2018全年全市供應面積的64.8%.
分區域看，從去年開始到2012年，佛山新城將成為寫字樓新增主力區域之一，整個佛山市場表現為新興商務區新增供應開始加速入市。
戴德梁行研究部統計數據顯示，2017年末佛山新城寫字樓將呈現明顯增長，成為全市第二大寫字樓存量區域。
據該數據統計，去年開始到2021年，佛山新城預計將有近258萬平方米寫字樓陸續交付入市。未計算部分項目因工期調整等因素調整入市時間等因素，預計近四年將有寶能國際文化金融中心、中信銀行大廈、蘇寧廣場、M -city、歐浦國際商務中心、企業家總部大廈、集成金融廣場和中盈盈達國際金融中心等至少8個寫字樓先后入市。其中2020年和2021年入市量最大，分別有逾73萬平方米和近89萬平方米。
除了佛山新城之外，千燈湖依舊是新增寫字樓的重點區域。據統計，近四年內千燈湖每年都講有超過100萬平方米新增。包括有招商依云之地中心—主塔1號樓、富力國際金融中心、瀚藍廣場、新凱廣場、萬科薈光大廈和華美國際金融貿易中心。
與此同時，季華路和祖廟板塊的新增寫字樓供應步伐放緩。據戴德梁行統計，祖廟板塊近四年將沒有大規模寫字樓集中入市，季華路則有天安中心、綠地中心二期和星星廣場等項目。
延伸
業界：“去庫存”要服務先進制造業
在寫字樓供應量不斷上升的同時，佛山也在經濟增長和產業結構不斷優化的同時，從制造業和特色產業平臺等領域，為高端寫字樓和產業園區“找出口”，發揮實際作用。
以目前甲級寫字樓存量最大的南海區為例，3月份舉辦的“全球創客新都市”南海區城市更新工作會議上，南海區就提出關于搭建特色產業平臺的新動態。包括重點推薦的佛山西站新城、三山新城、廣東金融高新區及千燈湖創投小鎮和南海電子信息產業園。
其中，廣東金融高新區定位“金融后援基地”和“產業金融中心”，已吸引346家金融機構及知名企業落戶，總投資額超666億元，吸納了5萬名金融白領人才就業。千燈湖創投小鎮位于廣東金融高新區服務區，占地面積約1.8平方公里。按照規劃，未來五年千燈湖創投小鎮注冊的創業投資、股權投資基金總規模將達到700億元，投資佛山本地資金量將達到50億元。
在業內人士看來，佛山寫字樓去庫存，除了傳統“銷售”和“出租”等途徑，配合產業升級和做好制造業發展需求相關服務是方向。廣東廣佛智城商業地產投資有限公司董事長黃河在接受南都記者采訪時就曾指出，佛山的存量寫字樓還可以配合先進制造業的生存發展需求，實現寫字樓園區化。一方面真正貼近中高端制造業對于廠房的需求，另一方面還通過立體規劃，可以與商圈中的其他配套互動，解決人員招聘問題，員工的生活和商業配套問題。
市場：多房企重新整合城市配套服務“越來越多的房企不僅僅是將寫字樓或商場的開發、建設與運營作為一個獨立的盈利形式，而是在自有的開發業態之間，形成互補與內循環。與此前的單一城市綜合體不同的是，這些不同的業態不僅僅集中在一個項目，而可能是覆蓋整個區域甚至城市。”一方面是佛山的寫字樓和集中商業的存量越來越大，另一方面是各大房企仍舊在建設更多的商業業態，對此，有業內人士總結，在這一背景下，已經有越來越多的品牌房企從單一項目運營，到考慮如何互相資源整合，讓商業“活”起來。
昨天，佛山萬科舉辦了一場2018商業項目推介會。據了解，萬科在佛山的業務已包含住宅、商業、教育、長租公寓、產業辦公、酒店、產業鏈等。據介紹，佛山萬科呈現的是商業板塊目前“城市綜合體+萬科里（社區商業）+泊時易（停車場業務）+寫字樓物業管理”的產品體系。除了2014年開業的南海萬科廣場以外，佛山萬科近三年已開業或即將開業的商業項目將超10個，其中包含三個大型城市綜合體以及多個社區商業項目。
無獨有偶，就在上個周五，碧桂園舉辦的一場總部新翼廣場招商啟動會上，碧桂園集團也發布了未來商業地產市場的發展目標。據介紹，碧桂園佛肇區域將在佛山、肇慶、云浮等地區布局近10個商業項目，在購物中心、社區商業、辦公商業、樞紐商業、文體商業以及長租公寓業務等產品線上，拓展多元化商業產品線和創新商業模式。
|
