 圖片來源：視覺中國 繼1月30日公布2017年全年業績之后，恒隆地產（00101.HK）于3月21日發布了2017年年報。慣如往常，董事長陳啟宗再于報告內作“董事長致股東函”。在這份長達一萬一千余字的信函中，陳啟宗對恒隆于期內的業績狀況和風險作出分析，并闡述了中國及全球經濟面臨的風險。
針對去年營收出現下滑的的情況，報告中解釋稱期內出售較少住宅單位導致物業銷售額下降。此前數據顯示，物業銷售額由去年的53.22億港元減少36%至今年的34.2億港元。
物業租賃租金有所上漲但主要來自香港。報告顯示，物業租賃的租金收入增加1%至77.79億港元。期內來自香港的租金收入較去年上漲2%至38.21億港元，而來自內地的租金收入則下降1%至39.58億港元。
恒隆在報告中稱，期內香港及內地的零售表現均已出現復蘇跡象，內地一線城市的奢侈品行業尤其明顯。對此，陳啟宗在董事長致股東函中總結為“六年的寒冬現已成為過去。”
同時，他還透露了將繼續在內地投資的決心，“我們知道春天早晚會回來，事實也是如此。”
盡管對全球經濟發展趨勢顯得有些悲觀，但陳啟宗還是表達了對中國經濟的看好，他寫道，一直以來，中國整體經濟正逐步擴展，國內生產總值在未來數年有望能維持在6%甚至6.5%以上的年增長。中國經濟正經歷理想的轉變，個人消費正迅速成為中國經濟的支柱。
萬字長信的字里行間，陳啟宗對恒隆表現出了巨大的信心。對內地的購物商城進行“露骨”的批判，甚至顯得有些“傲慢”。
他直言，中國的許多購物商場將于未來數年內關閉，這類購物商場縱使相對較新，但大部分差強人意，或者不堪入目。它們的所在位置也未如理想，而且設計不當兼建筑差劣。“坦白說，它們不值得存在。”
而對于自家商場，陳啟宗則不吝溢美之辭。
他表示消費者只會集中到更好的購物商場消費，“當中包括我們的物業組合。”對于恒隆物業的建筑，陳啟宗更是用了“超群絕倫”、“絕無僅有”等詞匯來加以褒獎，更表示“如此重視建筑物形態和外貿的購物商場發展商，實在寥寥可數。”
實際上，相比于運營能力和盈利水平，建筑美觀程度難以作為商業地產的核心競爭力。
目前，恒隆在上海、天津、無錫、濟南、沈陽擁有八個商業項目，除了進入內地首選的上海主戰場，恒隆其余的項目均位于二線城市。
恒隆在2004年開始下滲內地二線城市。彼時幾年正值2008年經濟危機前夕，按照陳啟宗的說法，“趁內地二線城市的優質土地無人問津之際，悄悄購入多幅同類土地。”
但這些看似抄底而入的優質土地，卻一直未能給恒隆帶來可觀的收入。
如今，恒隆在二線城市的物業最早已開業十余年，但其內地租金收入構成依然嚴重“依賴”上海市場。年報數據顯示，僅上海的恒隆廣場和港匯恒隆廣場兩個項目，就占到了內地租金總收入的67%。
然而，比起內地發展問題，陳啟宗認為管理層的繼任問題是更為迫切的挑戰。他罕見地用近兩千字的篇幅討論了管理層組成和繼任規劃。
他在信函中表示，公司內部面對更迫切的挑戰是管理層繼任的問題。“其實，我們近年已花了很多心血，確保近乎每一個中至高層管理職位在有需要時，短時間內便有替任人選。”
實際上，提及此問題并非偶然，恒隆剛于一周前經歷了高層人事變動。3月16日，恒隆公布行政總裁及董事變動，履任恒隆行政總裁8年的陳南祿退休，由現年47歲的盧韋柏接替其職位。
陳啟宗的隱憂見諸信間。他表示，畢竟，疾病和意外事故是難以預料的。“我們因此更應該為最高級管理層的數個職位制定繼任規劃。”
值得注意的是，陳啟宗更是罕見地在信函中提及其子陳文博，稱“他現時是本公司一位能干的執行董事”。
現年36歲的陳文博是香港幾位知名的“地產二代”之一。陳啟宗在信函中透露，陳文博大學畢業后在北京進修中國語文，隨后在紐約市一家非牟利機構工作。之后，他在上海加入了一家頂級會計師事務所，后來為一家環球商業銀行效力。
作為香港幾位知名的“地產二代”之一，現年36歲的陳文博自2016年步入恒隆的前臺。2016年11月21日，恒隆集團及恒隆地產聯合宣布，委任陳文博為執行董事。
隨后，陳文博開始密集增持恒隆地產。從2016年底至2017年底，共21增持新增恒隆地產1934萬股，其總持股數約為25.33億股，占總股本56.32%。
這些動作都被外界看作是陳氏家族第三代掌門人的繼任之路，此番提及其子陳文博，似乎也是他為其子繼任墊下的又一塊路基。
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