近日有市場傳聞稱，平安銀行(11.020, 0.15, 1.38%)暫停了在上海地區的房貸業務。4月9日，21世紀經濟報道記者從平安銀行上海分行官方獲悉，“暫停”系誤傳，房貸業務仍在正常辦理。但21世紀經濟報道記者同時從兩名平安銀行房貸經理處了解到，該行目前執行首套房上浮基準15%到20%，二套房上浮基準25%-30%。如此房貸利率水平在上海地區確實難言有競爭力。
整體來看，上海地區仍有不少銀行可提供首套房基準利率9折或95折優惠，相比其他一線城市處于較低水平。而這，與當地商品房交易低迷息息相關。
央行上海總部數據顯示，截至2月末，上海地區按揭貸款同比增速兩年來首次跌破10%。從交易量來看，一季度不管是在套數、面積還是均價上，同比、環比也均有所下降。
同策咨詢研究部總監張宏偉向21世紀經濟報道記者分析稱，未來上海地區的住宅市場走勢可參考三個關鍵指標，其中，二手房交易套數是否有明顯增長較為關鍵。
首套房9折到上浮20%不等
綜合來看，目前上海地區國有銀行的房貸利率執行首套房基準9折到95折，二套房基準上浮10%。就放款周期來而言，有農行和建行房貸經理均表示可在兩周完成，相對股份行周期較短。另外，有招行支行客戶經理也表示首套房也仍可享受9折。不過，亦有國有大行客戶經理表示，不排除將在短期內上調首套房利率的可能。
除此之外，股份行和上海當地法人銀行的首套房貸利率普遍執行基準95折到上浮20%不等，二套房則從基準上浮10%到40%不等。
其中，綜合官方渠道和銀行客戶經理反饋，興業銀行(16.310, -0.02,-0.12%)、上海農商行首套房執行基準95折，平安銀行和廣發銀行執行基準上浮15%，上海銀行(14.440, -0.04, -0.28%)執行基準上浮5%，光大銀行(4.040, 0.01, 0.25%)和浦發銀行(11.500, -0.03, -0.26%)執行基準上浮20%；二套房方面，光大銀行和廣發銀行執行基準上浮20%，浦發銀行執行基準上浮40%，其余銀行多執行基準上浮10%。
不過，上述廣發銀行和浦發銀行的利率水平系客戶經理告知，不同支行之間存有差異。
同時，除了客戶經理報價，實際上真正落實業務時，都需要根據客戶具體情況而定，且各銀行的選擇偏好也有不同。在銀行業整體“資產回表”趨勢下，銀行信貸規模普遍較為緊張。某股份行上海分行人士就對21世紀經濟報道報道記者表示，“我們行實際上很難放款，行內傾向于投放高收益的消費貸款”。
“首套房貸款利率不得低于基準九折，二套房不得低于基準1.1倍的前提下（上海市市場利率定價自律機制的相關要求），各行的定價是根據自身的資金供應和貸款規模來定，肯定會有差異”，某國有大行上海分行人士向21世紀經濟報道記者表示：“但是從上海地區的角度，房屋交易量下降已是事實，所以房貸供給的規模上基本是可以保證的。”
自去年以來，上海地區的按揭貸款增速一路下降。央行上海總部統計數據顯示，截至2月末，全市本外幣個人住房貸款余額1.31萬億元，同比增長9.6%，增幅同比下降27.9個百分點，增速兩年來首次跌破10%。
樓市走勢看三關鍵指標
早在去年，就有多名上海銀行業零售業務人士向21世紀經濟報道記者表示對商品房交易量持續下降的判斷和擔憂。“交易量下來，按揭貸款肯定要下來，規模指標上會承受一些壓力。”去年年中，某股份行分行零售部人士對此表示。
同策房產咨詢3月報告顯示，從同比數據來看，無論是 3 月還是第一季度整體表現，上海商品住宅供應量、成交量基本全線下滑。可見樓市調控持續下，市場進一步趨冷，3 月小陽春未見抬頭跡象。
根據網易房產數據中心統計，今年一季度，上海地區已銷售套數和面積分別為10155套和118.87萬平方米，同比分別減少23.22%和26.31%；銷售均價為41861元，同比下降了9.11%。
同策房產咨詢研究部總監張宏偉向21世紀經濟報道記者分析稱，判斷未來上海樓市走勢主要可觀察三個關鍵指標。
第一，二手房交易套數是否出現明顯增加，若有明顯增加，意味著新房成交將獲得更多動力。第二，上海地區的新房供應節奏。張宏偉表示，目前商品房交易低迷與很多新樓盤達到了預售條件但未獲預售許可證有關。預計供應將有所加大，但現狀是供應的絕對量還未真正上量。第三，觀察庫存去化周期。目前市場庫存在500萬平方米左右，按照過去三個月平均的去化速度，庫存周期有11-12個月，表面上看數字提高了，但隨著未來供應量增大，庫存有可能繼續增加。
在張宏偉看來，從市場量價發展節奏來看，由于多重因素影響，包括各級政府從嚴執行房地產調控政策，但預計供應端預售許可證審批將加快，加之房地產開發商資金兌付壓力加大，需要加大推盤節奏沖業績等因素，注定 2018 年前三季度上海商品住宅市場的成交表現為“以價換量”。
|
