◆經濟導報記者 劉勇
“不用看了，不是因為停車的問題就是樓下占地方的問題引發了糾紛。哎，像這種小區沒有個正規物業根本不行，太亂了。”這是近日經濟導報記者去朋友家做客時遇到的事情。
實際上，早在2015年，山東省和濟南市就分別出臺了一系列文件，推進老舊小區整治改造，有序擴大物業管理覆蓋面。
但經濟導報記者在采訪中發現，目前真正引進物業管理的老舊小區并不多。不少老舊小區依舊沒有正規物業。老舊小區難以引進物業管理的原因,一方面是住戶觀念上無法接受，此外就是物業公司在運營過程中入不敷出，難以維系。
“老舊小區要進駐正規的物業，除了住戶要在觀念上改變外，還需要政策和資金上對物業公司進行扶持。”濟南浩吉物業公司總經理鄧帥在接受經濟導報記者采訪時說。
居民觀念難改變
“人家有物業的小區多方便，也安全。”“有了物業，車就不會停那么亂。”在不少老舊開放式小區，提到物業管理，大部分的居民都是支持的，但當話題轉移到物業費，不少居民們就猶豫了。經濟導報記者去做客的那個朋友所在的小區就是如此。
據了解，該小區屬于企業宿舍，有獨立的院落，三座居民樓，累計有200戶居民，建筑面積在1萬平方米左右。
沒有正規物業管理的“癥狀”在該小區非常明顯：大門口盡管安裝了道閘，但并沒有啟用，汽車隨便進出；標識著消防通道的地面，仍然有汽車停放著；樓道門口停放著自行車和電動車；樓梯間銹跡斑斑的扶手上有厚厚一層灰，可以看出已經很長時間沒人打掃了；亂七八糟的東西散亂堆放在院子的角落里；而在一個單元門內，經濟導報記者大體數了一下，從一樓到三樓地面上就有近30個煙頭……
該小區三號樓的樓長孫德春告訴經濟導報記者，兩年前，他們曾想引進物業進行長效管理，“但在民意征求統計中，贊成引進物業并能承擔費用的居民不超過10%，而贊成的這部分，每月最多同意交10元。因此，引進物業一事在征求居民意見環節就夭折了。”
“老舊小區尤其是開放式小區的居民，幾十年來的生活習慣，已經讓他們養成了比較隨意的生活方式，引入物業管理本來就對其固有的生活方式造成了沖擊，還要讓他們為此付費，難度非常大。”鄧帥表示。
“賠錢的活兒”
“我們曾經考察過你說的那個小區，后來經過計算，物業費如果低于一平方米1元錢的話，肯定賠錢。”鄧帥說道。
鄧帥給經濟導報記者算了一筆賬：三個樓坐落在一個院子里，至少需要3個安保人員，同時還得有一個保潔人員。“光這4個人的工資獎金等就差不多需1萬元的費用，如果再加上運營管理費以及水電費，每個月的運營費用基本上到了1.5萬元左右。”
“此外，前期投入可能要達到幾十萬元。一方面小區的電線老舊，安全隱患很大，需要整體更換；此外，消防設施幾乎沒有，需要投入資金配備一定數量的消防設施。”鄧帥表示，收入方面則難以對等。
如果按平方米收0.5元的物業費，收繳率按百分百計算的話，物業費0.5萬元左右；另外還有24個車位，每個車位每月收50元停車費的話，總收入不過6500元。“也就是說，運營一個月就要虧八九千元錢，如果物業費的收繳率50%的話，那每個月得虧1萬多元。”鄧帥說道，“除了簡單的保安、保潔、秩序維護以及不涉及費用的維修服務外，無法開展其他精細化的服務。”
同樣的情況也出現在位于濟南二七新村街道辦事處的鐵二社區。該社區引進的是濟南侯孚物業有限公司，其總經理魏蓓蓓告訴經濟導報記者，目前該公司向鐵二社區派駐了6名工作人員，僅靠收取的停車管理費在維持，112個停車位，每個車位每月收費50元，總收入5600元。去掉人員工資，每月要虧損超過一萬元。
在濟南華興物業管理有限公司總經理黃興看來，物業服務行業屬于微利行業。在濟南，物業費低于0.5元/平方米的正規物業小區已很罕見，根本原因在于近年來人工工資、水電費等必要支出大幅上漲。
期待政府扶持
濟南恒圣物業管理有限公司經理程文生表示，考慮到開放式老舊小區的實際情況，僅開展衛生保潔、秩序維護、門衛執勤等簡易物業服務，每平方米物業費不低于0.5元，企業才能維持生存；如果實行封閉式管理，成本更高，收費標準也要相應提高。
在黃興看來，如果政府對接管老舊小區物業管理服務的財政補助能夠及時兌現，物業公司還可以在低虧損的狀態下繼續營運。
按照政策規定，政府部門應按照每月每平方米0.2-0.4元的標準，對接管老舊小區的骨干物業企業給予專項補助，具體補助標準由各地政府據實核定。
但實際上，補貼并沒有及時發放到物業公司手中。“這個補貼標準，早就下發給各區縣作為指導意見，但財政資金數量有限，這意味著不是所有的小區都能申請到這部分資金。”黃興說。
“剛開始政府可以‘兜底’，以保證物業公司的正常運行，并根據運營情況，逐步調整政府投入比例。同時，通過不間斷的檢查、考評，保證服務質量，贏得百姓信任。”鄧帥建議，“這種‘兜底’并不是大包大攬，我們希望通過努力，在既有管理成果的基礎上，不斷鞏固、深化，真正把小區管理起來。最終，政府逐步退出，將老舊小區物業管理推向市場化。”
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