經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 胡群 近一年，全國(guó)房貸平均利率一直呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，而這種趨勢(shì)有望繼續(xù)保持。為什么住房貸款利率在節(jié)節(jié)攀升？
近一年全國(guó)首套房貸款平均利率走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：融360大數(shù)據(jù)研究院
近一年全國(guó)首套房貸款平均利率走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：融360大數(shù)據(jù)研究院
這可能一方面源于銀行的資產(chǎn)成本在提升，另一方面則源于銀行已對(duì)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)保持極大的警惕。
4月12日，中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司（下稱“東方AMC”）組織研發(fā)的年度研究報(bào)告：《中國(guó)金融不良資產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》（下稱《報(bào)告》）預(yù)測(cè)，2018年末國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額將達(dá)到855億元，不良貸款率將高達(dá)1.5%。
3月9日上午，央行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝表示，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)可控，“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款不良率不到1%，整體銀行業(yè)的不良貸款是1.85%，這是含政策性銀行的，除掉政策性銀行是1.74%，顯然房地產(chǎn)貸款不良率的水平好于整體貸款的不良率水平，其中個(gè)人貸款的不良率只有0.3%。”
一二三線城市：房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)穩(wěn)中有降
自2017年北京“3·17”嚴(yán)格調(diào)控開(kāi)始，全國(guó)超百城發(fā)布了近250次樓市調(diào)控政策，有效遏制了熱點(diǎn)城市的投機(jī)需求。受房地產(chǎn)調(diào)控政策和金融環(huán)境條件約束，一、二線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始穩(wěn)中有降，而三四線城市卻仍處于上升渠道。
報(bào)告調(diào)查結(jié)果顯示，4%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為2018年我國(guó)一線、二線城市房?jī)r(jià)將下跌10%以上，36%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為下跌幅度為0~10%，38%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)基本不變，16%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為漲幅為0~10%，6%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)漲幅在10%以上。總體來(lái)看，一線、二線城市房?jī)r(jià)下跌的可能性高于上漲的可能性。
報(bào)告認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)城鎮(zhèn)化程度仍然不高，常住人口城鎮(zhèn)化率為57.4%。據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化率低于70%之前，城鎮(zhèn)化水平仍將保持較高速度的增長(zhǎng)。從居民部門收入增速來(lái)看，2017年前三季度城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民可支配收入名義增速分別為8.3%和8.7%，同期我國(guó)金融機(jī)構(gòu)人民幣個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率在5.1%左右。因此，房地產(chǎn)價(jià)格整體下行的空間有限，但主要受限于各種嚴(yán)厲的調(diào)控政策，一線、二線房?jī)r(jià)保持穩(wěn)中有降是大概率事件。
雖然當(dāng)前三四線房?jī)r(jià)仍在上漲，但16%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為2018年我國(guó)三線城市房?jī)r(jià)將下跌10%以上，30%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為下跌幅度為0~10%，36%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)基本不變，18%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為漲幅為0~10%。總體來(lái)看，三線城市房?jī)r(jià)下跌概率高于上漲的可能性。
然而，三線城市穩(wěn)中有降的結(jié)果需要一定條件。報(bào)告稱，如果調(diào)控政策繼續(xù)，并且逐步推出長(zhǎng)效機(jī)制，例如改革土地供給制度，三線城市房?jī)r(jià)較大可能出現(xiàn)穩(wěn)中有降。首先，受房地產(chǎn)市場(chǎng)限售限購(gòu)政策、房地產(chǎn)按揭貸款利率和首付比例抬升等多重因素影響，房地產(chǎn)需求將會(huì)有所回落。其次，2018年土地供給制度改革和租賃住房市場(chǎng)發(fā)展等房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制開(kāi)始逐步落地。再次，2016年以來(lái)，三線城市房地產(chǎn)供地面積和房地產(chǎn)投資的前期回升等，都將對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格下行產(chǎn)生影響。最后，2018年以來(lái)，三線城市紛紛出臺(tái)針對(duì)性政策放開(kāi)房地產(chǎn)調(diào)控，可能是感受到了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不足的壓力。
房?jī)r(jià)下跌將對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量帶來(lái)一定沖擊，但銀行及房地產(chǎn)企業(yè)已做好一定的緩沖墊。
從住房抵押貸款來(lái)看，我國(guó)整體抵押貸款的打折抵押率在80%以下，首付比例也在30%以上，而且目前銀行正逐步提高房貸利率。從房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)整體的毛利率為20%~30%。目前房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在75%左右，房?jī)r(jià)下跌20%~30%會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成較大的影響，且房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)緊密相連，將間接影響一系列行業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。
綜合來(lái)看，報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的小幅回調(diào)對(duì)金融系統(tǒng)造成的潛在風(fēng)險(xiǎn)總體可控，房地產(chǎn)價(jià)格下跌20%以下引發(fā)銀行系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大。
警惕房地產(chǎn)業(yè)不良貸款
雖然房?jī)r(jià)下跌一定空間不會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，但不良貸款雙升將成為必然。報(bào)告預(yù)測(cè)，2018年末國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額將達(dá)到855億元，不良貸款率將高達(dá)1.5%。
 數(shù)據(jù)來(lái)源：《中國(guó)金融不良資產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》
報(bào)告調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，32.8%的受訪者認(rèn)為2018年銀行不良資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)最顯著的行業(yè)為制造業(yè)，30.3%的受訪者認(rèn)為是房地產(chǎn)業(yè)。
近年我國(guó)房?jī)r(jià)上升較快，盡管房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款率總體上相對(duì)較低，但一直處于上升態(tài)勢(shì)。報(bào)告稱，自2013年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的不良貸款規(guī)模增長(zhǎng)較快，尤其是2015年，幅度達(dá)73%，預(yù)計(jì)2018年增幅不低于20%，不良貸款率會(huì)達(dá)到1.5%左右。
“但若房地產(chǎn)市場(chǎng)在密集政策下反應(yīng)過(guò)度，比如房?jī)r(jià)下跌20%~30%，或者市場(chǎng)預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅政策出臺(tái)可能造成過(guò)大沖擊，勢(shì)必會(huì)對(duì)整體產(chǎn)業(yè)鏈條產(chǎn)生影響，屆時(shí)包括建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)將連環(huán)爆發(fā)，強(qiáng)力沖擊銀行的風(fēng)險(xiǎn)底線。”報(bào)告稱。
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