日前，華夏北京保障房REIT網下詢價結果出爐。至此，三只具有保障性質的租賃住房REITs全部完成網下詢價。
8月16日至17日，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT三只產品將同步發售，預計當日將有1219.89億元的機構資金搶購。根據以往公募REITs發售情形來看，三只產品或將掀起近期基金發行的小高潮。
網下認購倍數超133倍
日前，華夏北京保障房REIT發布基金詢價公告。公告顯示，網下詢價階段，華夏基金通過上交所REITs詢價與認購系統共收到71家網下投資者管理的211個配售對象的詢價報價信息，擬認購數量總和為158.72億份，為初始網下發售份額數量的113.37倍。
剔除無效報價后，71家網下投資者管理的211個配售對象全部符合網下投資者的條件，但有2家網下投資者管理的2個配售對象申報價格低于基金的認購價格，最終本次網下發售有效報價投資者數量為69家，管理的配售對象數量為209個，有效認購數量總和為157.2億份。
市場人士表示，華夏北京保障房REIT在詢價階段受到資金熱捧，離不開資金對其投資價值的認可。據了解，華夏北京保障房REIT底層資產為北京市海淀區文龍家園和朝陽區熙悅尚郡兩處公共租賃住房項目。經過近年來的培育與完善管理，兩個項目已進入運營穩定期，是北京市具有代表性的公共租賃住房項目。
1200億元機構資金“翹首以盼”
根據公告，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT將于8月16日至17日同步發售。
按照擬發售份額與認購價格估算，三只產品的待認購總規模近38億元。若中金廈門安居REIT成功發售，按照認購價格2.600元/份和5億份的發售份額數量計算，預計募集資金總額達13億元。華夏北京保障房REIT擬發售的基金份額總額為5億份，若發售成功，按照2.510元/份的發售價格計算，預計募集資金總額為12.55億元。紅土深圳安居REIT擬發售的基金份額總額同樣為5億份，按照2.484元/份的發售價格計算，預計募集資金總額為12.42億元。
從網下詢價結果來看，目前僅機構投資者的網下擬認購規模已經超過1200億元。作為市場稀缺的具有保障性質的租賃住房REIT，中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT的網下認購倍數均超100倍，網下擬認購規模分別為394.57億元、362.70億元、462.62億元。這意味著，8月16日將有1219.89億元的機構資金搶購三只創新型公募REITs。
詢價階段受到網下資金青睞，體現了機構投資者對具有保障性質的租賃住房REITs的支持和對該項目的認可。
中金基金副總經理、中金廈門安居REIT基金經理李耀光在接受記者采訪時指出，保障性租賃住房是基礎設施公募REITs比較理想的資產類型之一，是堅持“房住不炒”定位的重要基礎設施。公募REITs可以通過資本市場打造可持續的保障性租賃住房投融資模式，提高保障性租賃住房有效供給。
如何挑選底層資產?
在選擇優質底層資產時，基金管理人往往慎之又慎，層層篩選。李耀光笑稱：“我們時常說，基金管理人與企業合作發行公募REITs，雙方的黏性堪比‘結婚’。”
以中金廈門安居REIT的項目篩選標準為例，李耀光指出，挑選保障性租賃房REITs的底層資產時，資產權屬的合法合規、底層資產回報率，以及原始權益人與基金管理人的理念是否一致等，均是需要重點考慮的因素。
李耀光表示，首先，作為基礎設施公募REITs的底層資產，需要保證其所有流程合法合規，從土地屬性到用途規劃都不能存在瑕疵。其次，資產的回報率水平也是重點考察因素。保障性租賃房既強調保障性，又強調市場屬性。再次，在尋找項目時，李耀光坦言，希望找到一家真正想做保障性租賃住房的企業。“公募REITs是特別長久的事情，如果立場不一致的話，合作可能不會長久。”
“此外，在篩選合作伙伴時，我認為最重要的兩個因素是企業的資產管理能力和企業所在地的城市能級。”李耀光說，對于保障性租賃住房而言，城市能級尤其重要。(來源：中國證券報)
