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濟南限購區域大范圍調整新政效果尚待觀察

來源：大眾報業·經濟導報　　加入時間：2022-9-19 18:32:35　　

　　經濟導報記者劉勇
　　濟南市繼今年5月份對樓市調控政策進行適度調整后，9月15日再度對政策進行調整——從9月16日開始，繼續對二環以內的歷下區、市中區區域實施限購。這意味著，濟南二環以外區域取消限購，二環內歷城區、天橋區、槐蔭區也取消了限購。
　　部分區域取消限購后第一個周末，經濟導報記者走訪了濟南多個樓盤發現，不少項目咨詢量和到訪量略有增加。部分開發商在微信朋友圈等處陸續借限購范圍調整之勢，開始了新一輪的營銷。
　　受訪的業內人士指出，從目前該政策對限購區域調整的情況來看，濟南多數新建樓盤均集中在非限購區域，這將在一定程度上減少剛性和改善性需求購房者的購房壓力。“政策的出臺是為了提振市場信心，而不是為了炒熱市場。目前，需求趨于飽和，新政提振作用有多大，有待進一步觀察。”樓市觀察者何元濤表示。
　　到訪量略有增加
　　9月17日上午10點左右，當經濟導報記者來到濟南東部唐冶片區一樓盤的售樓處時發現，門口外停著數輛汽車，除濟南牌照的汽車外，還有掛德州和濱州牌照的汽車。大廳內的市民不多，只有七八個人，有的在沙盤前聽銷售顧問的解說，有的坐在休息區和銷售顧問閑聊。
　　看到經濟導報記者走近，一位銷售顧問迎過來接待，并開始介紹樓盤的一些情況。
　　“和我們合作的銀行已經口頭給我們通知了，可按首套房首付20%、二套房首付30%放貸,但具體需待央行的相關通知發出后正式執行。”當經濟導報記者問起首付比例時，該銷售顧問說道。
　　“按照濟南的最新政策，首套房最低可以交兩成首付了，這樣您準備的首付就夠了，而且房貸利率也才4.1%，非常合適了。”該樓盤一位銷售顧問在向客戶介紹濟南剛出臺的限購調整政策，并用計算器算著貸款數額以及每個月的還款。
　　在另外一家樓盤，門口的停車場內同樣停有掛有外地牌照的汽車，也有一些準購房者在咨詢。據銷售顧問介紹，由于項目僅剩大戶型改善房源，受限購和首付比例的影響不大，和之前相比，來訪量、成交量比較平穩，沒有太大變化。
　　18日，經濟導報記者又走訪了濟南北部區域和西部區域的一些在非限購區的樓盤，看到的情況都差不多：到訪量略有增加，簽約量變化不大。
　　“得知政策的第一時間，我們就召開了營銷會議，制定了相關銷售政策，要求銷售顧問加強對客戶的維護和跟進，把新政策宣講給客戶；同時結合項目現房銷售的優勢以及市場變化，我們也在積極籌備新產品的加推，并推出部分特價房。”濟南一家樓盤的銷售總監袁杰說道。
　　袁杰告訴經濟導報記者，周六的到訪量和上個周末相比有所增加，但增加的量不大，也就是由十幾組客戶變成了二三十組客戶，大多數都是來詢問的。“前期沒有購買資格的客戶，現在有了購買資格。不斷推出的利好政策，不僅帶動了房地產市場，也增加了市民買房的信心。”
　　而在某短視頻平臺，一家樓盤的營銷人員發布了一則“排隊買房，解除限購的第一個周末”的視頻，內容是消費者排隊進入營銷中心。而且有消息稱，該樓盤在周六就成交了三十多套住宅。
　　“可信度不是很高，政策剛出臺，需要有個理解和消化的過程。”一家樓盤的銷售顧問波波這樣對經濟導報記者說道，“從視頻上看，營銷中心沒多少人，需要排隊嗎？感覺就是刻意在營造氣氛。”
　　同樣，對于該樓盤成交量達到三十多套的數字，袁杰分析認為，“一般情況，成交轉化率在20%左右，也就是說到訪5組最終能成交1組，而且也不是說消費者第一次來就能簽單，肯定會多轉幾個樓盤，多看看，來兩三次后成交比較正常。”袁杰分析道，“如果說真成交三十多套，只能說該樓盤前期準房主比較多，受限購的限制沒成交。”
　　多數消費者持觀望態度
　　“家里添了個娃，想換套大房子，新政出來了，我過來看看。”在一樓盤的停車場，手里攥著一沓售樓宣傳單的張先生對經濟導報記者說道，“首付降低了，貸款利率也下來了，雖然說比較合適，但最近這政策一波接一波，要不還是再等等吧。”
　　同樣，濟南市民王立林也由準買房者轉變為觀望者。“雖然首付比例下來了，但還款的壓力大了一些，暫時先不考慮買房了。”王立林說道。
　　王立林告訴經濟導報記者，他名下現在有一套住房，對于家庭月收入1.5萬元的王立林一家來說，每個月需要還3000元的貸款，并沒有什么壓力。“去年看到一套三室的房子，總價180萬元，但首付60%則把我擋在外面。”
　　“現在雖然首付比例能降低到30%，但還款壓力比較大。”他給經濟導報記者算了一筆賬：按首付30%計算，180萬元的首付僅需要54萬元，其余126萬元需要貸款。“按照30年、4.3%的利率計算，每個月需要還6000多元，再加上以前的貸款，每個月需要還近1萬元。
　　“這幾天接了好幾個樓盤的電話，還有兩個樓盤給出了8500元/平方米的低價，首付也降了，利率也降了，很合適。準備出手買現房，不看期房了。”市民馬明澤表示。
　　在何元濤看來，購房者雖然愿意去看房，但真要掏錢去買房時，就會變得很理性。“除個別迫切需要購房的剛需或者剛改客戶外，大部分客戶選房時會很糾結，是買房還是存錢？這主要是因為購房者對未來房價的走勢仍然有些把握不準。”
　　效果有待檢驗
　　“這應該是濟南從年初到現在最有力度的房地產政策。”在談及政策帶來的影響時，袁杰說道，“非限購區域的購房政策回到了2016年啟動限購政策前。”
　　“限購范圍調整最直接的受益者就是受之前政策影響而無法購房的人群。”袁杰表示，新政滿足了之前限購政策下被忽視的購房需求，比如有上學等特殊需求的、外地戶口剛需和周邊城市想在濟南買房的群體，等等。
　　世聯怡高山東公司總經理朱江認為，此次濟南有保留地調整限購區域，是遵循“房住不炒”整體基調之下“因城施策”的細化措施，既充分考慮了濟南市場的現狀，最大限度地釋放了濟南樓市主力供貨區的活力，又能把握政策尺度，對房地產市場進行良性引導，有利于激發濟南房地產市場潛力，盤活土地等相關市場。
　　“從年初到現在，濟南已經出臺了多個政策，每一個政策出臺都產生了一定的效果。”袁杰說道，“尤其是5月份的政策出臺后，端午節假期期間看房的人挺多，之后熱度有所下降，隨后的到訪量比較平穩。”
　　在何元濤看來，當前房地產行業仍處于恢復階段，購房者觀望情緒仍較濃。而放松限購等舉措對購房情緒的帶動力相對較大，各地在政策層面能出盡出，以期加速市場修復，同時提升市場活躍度。
　　山東大學房地產研究中心主任李鐵崗表示，由于購房者需求取決于人們對未來房地產市場信心和經濟狀況，所以此次政策調整難以對房地產市場產生太大影響。
　　何元濤表示，新政出臺的目的是為了提振市場信心，而不是為了炒熱市場。“新政落地后，不少購房者去售樓處看房，這表明新政在一定程度上提振了他們的信心。”

編輯：史飛雪

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