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經導調查 | 一個購房者的心路歷程：提信心最關鍵

來源：大眾報業·經濟導報　　加入時間：2023-1-14 19:22:27　　

　　經濟導報記者劉勇
　　“我準備年后買房了。”1月11日，濟南市民馬斌在接受經濟導報記者采訪時表示，“去年上半年沒太有信心，下半年信心慢慢恢復，現在是信心滿滿。”
　　據經濟導報記者了解，多種原因導致2022年購房者對房地產行業缺乏信心，不少購房者延后了購房計劃。
　　受訪的業內人士指出，去年下半年，國家出臺了多項房企融資政策后，房企供給端的風險已基本消散，房企籌資端流動性緊張問題得以明顯改善，市場的關注重點已經轉移到需求端的復蘇和刺激政策的出臺上。“對需求端支持加大的同時，只有購房者買房，房企銷售逐步企穩，房地產行業才有望復蘇，從而使市場進一步實現良性循環。”長期關注濟南樓市的分析人士張峰稱。
　　“準購房者”的看房路
　　據經濟導報記者了解，2021年年底，因為拆遷，馬斌變成了一名準購房者。
　　“2022年年初，我就走上了看房的道路，在濟南的多個樓盤開始比較。”馬斌說，“以前看中一套各方面都合適的房子，但很快就賣掉了。2022年看房時發現房子銷售周期長了，前段時間看的房子，過段時間看還在。選擇余地大了，也就不著急下手了。”
　　馬斌告訴經濟導報記者，那段時間他去過多個樓盤，看到一些樓盤停工了，具體什么時候復工也不清楚。這樣的場景讓馬斌有些缺乏信心。
　　在馬斌看來，買房“緩下來”的主要原因是當時“信心不足”。“以前考慮買套大房子，是覺得收入還可以，后來因為信心有些不足就想先等等看。”
　　在山東錦美房產營銷有限公司副總經理袁杰看來，馬斌的想法差不多是當時大部分購房者的想法。
　　實際上，去年看房期間，馬斌也曾考慮過二手房，但部分二手房虛高的價格嚇退了他。
　　“有些片區的二手房比新房價格還高，根本沒法入手。”馬斌解釋道，“就像東邊有個片區，當時看的時候，新盤價格1.3萬元/平方米左右，但二手房多在1.4萬-1.5萬元/平方米。加上二手房買賣需要繳納的稅費和中介費，這樣算下來價格更高。”
　　對于馬斌的說法，濟南一家二手房中介公司的負責人徐鵬表示贊同。“買家擔心價格繼續下滑，賣家不想輕易降價，成交周期不斷拉長，議價空間加大。”在他看來，除了市場原因外，房主抗價也是原因之一。“不少業主心理預期比較高，所以掛的價格一直很高。”
　　正如徐鵬所說，經濟導報記者注意到，在濟南市歷山路附近一個2006年建造的小區，共掛牌21套住宅，中介公司的參考價為2.2萬元/平方米左右，實際報價從2萬元/平方米到2.8萬元/平方米不等，而最新的成交價為1.8萬元/平方米。“雖然有戶型、朝向以及樓層的差別，但同一個小區成交單價與報價不應該出現近萬元的差價。”徐鵬說道。
　　市場需要一個較長復蘇期
　　從去年下半年開始，國家接連出臺多項政策，讓馬斌開始的信心一點點開始恢復。
　　在張峰看來，去年政策剛開始是救項目不救企業，隨后的政策則是救項目也救企業，發力點分別從房企融資、“保交樓”、保購房者權益以及監管資金支取等方面出發，但受力點不約而同地聚焦在提升房企的資金水平，保障房企有能力應對短期內的流動性風險，提振行業信心，維持行業的穩定發展。
　　在他看來，房地產行業備受關注的當屬融資層面的“三箭齊發”。“第一支箭”是2022年11月23日由央行、銀保監會發布的“金融16條”，其中明確將穩定房地產開發貸款投放;“第二支箭”是民營企業債券融資支持工具繼續推進并擴大，由央行再貸款提供資金支持;“第三支箭”是證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施。在地產“三支箭”等供給端政策持續轉暖背景下，不少樓盤逐漸復工，樓市開始逐步復蘇。
　　2022年12月中央經濟工作會議進一步增加了房地產需求端的支持內容，在擴大國內需求部署上，明確把“支持住房改善”擺在首位。隨著部分城市降低首貸利率，地產銷售增速轉正時點有望更早到來。
　　2022年12月，中共中央和國務院發布的《擴大內需戰略規劃綱要(2022-2035年)》以及發改委發布的《“十四五”擴大內需戰略實施方案》中，也均提及“促進居住消費健康發展”，表明支持居住消費是2023年擴內需的重點。
　　“去年最后幾個月，我雖信心大增，但還是有點搖擺，前幾天的新政策則給我吃下了定心丸。”馬斌說道。
　　馬斌說的“新政”指的是近日央行、銀保監會聯合下發《關于建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。
　　“目前來看，在金融領域加大對房地產行業供給端支持的基礎上，只有消費者積極出手，企業真正把房子賣出去，收到回款，銷售逐步企穩回升，房地產的投資才有望隨之復蘇，從而使市場進一步實現良性循環。因此，房地產市場的企穩向好，需要供需兩端形成合力。”張峰分析道，“房企供給端的風險已基本消散，市場的關注重點已經轉移到需求端的復蘇和刺激政策的出臺上。”
　　“原本想一次性付款買個小點的房子，現在我準備買個大點的房子。”馬斌說道，“畢竟現在貸款利率也很合適。”
　　在張峰看來，房地產市場需要一個較長的復蘇周期，2023年在需求端政策持續發力下終會“回溫”。“購房者信心完全恢復需要時間，樓市的療傷也需要時間。”張峰表示。

編輯：史飛雪

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