春節過后，居民扎堆還房貸的風波還在延續。據媒體報道，目前大部分銀行已經關閉了移動端提前還貸的通道，用戶只能在線下排隊申請相關業務，而且預約后等待期多在三四月之后，有些還有罰息，由此引發了大量抱怨。2月5日，“年輕人‘報復性’還房貸銀行急了”的新聞更是一度沖上熱搜。
筆者認為，這一波“提前還貸潮”之所以引發各界關注，核心原因仍然是房地產周期和利率周期共同交織的產物。央行最新的數據顯示，2022年末個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個百分點。這一增速不僅是最近十年以來的最低值，也顯著低于金融機構人民幣貸款的11.1%的增速。當下居民在住房領域持續加杠桿的動能之低，由此可見一斑。
居民提前還貸的現象一直存在，但在房價上行周期，這種現象是偶發、分散的，其不僅不會引發媒體關注，金融機構也愿意為客戶提供便利，在移動端開通提前還貸的通道。但這一輪房地產調控周期過后，疊加疫情對居民資產負債表形成的疤痕效應，普通居民對房地產未來的預期顯然不如以往。同時，去年以來股市、債市、理財等常見的投資渠道虧損不斷，大量居民一時間找不到安全性高、回報率也高于存量房貸利率的投資方式。最后，這一波利率下行周期，近期新購房人群的房貸利率不斷走低，這導致存量房貸人群產生吃虧心態，這些因素都是這一波“提前還貸潮”背后的重要推手。
然而從公開媒體報道來看，大部分銀行對這一波“提前還貸潮”似乎還沒有心理準備，仍然在按大類資產擺布的慣性給基層網點配發新增房貸和提前還貸的額度。以至于措手不及之下，不得不采取關閉線上申請通道、延長居民還貸日期等“非常規手段”來應付，引發不少客戶的抱怨。
筆者認為，“拖字訣”不僅短期來看有失偏頗，容易引發爭議，從長期來看也不利于銀行轉型。首先就能不能順利辦理提前還貸這件事情而言，銀行沒有理由為客戶變相設置障礙。存量房貸合同是雙向的，大部分銀行在居民簽署房貸合同時，基本都會約定好提前還貸的違約、罰息規定，但并沒有明文禁止居民提前還貸。筆者認為，無論當下居民提前還貸的動機如何，銀行都應該遵守合同約定，只要申請人愿意承擔違約風險，愿意繳納合同約定的罰息，那么銀行就有義務為其提供便利、快捷的還款服務。
其次，作為專業金融機構，銀行對利率周期和客戶行為趨勢要有預判。去年央行貨幣政策轉向之后，銀行對存量和新增房貸資產之間的消長關系，以及重定價的趨勢就應該有基本的判斷。去年下半年的兩次大規模理財贖回潮，也已經警示銀行客戶的風險喜好正在發生改變。在這種情況下仍然出現大規模的客戶抱怨，說明銀行并沒有認真對待這些信號。
最后，正如當年商業銀行競相涌入房貸按揭市場一樣，這一波“提前還貸潮”是否意味著中國居民持續二十年的房貸增長周期已經走完?也是銀行必須認真面對的問題。從當前的監管政策和中國經濟的轉型方向而言，按揭貸款未來在各家銀行存量資產的總盤子里還會有一席之地，但要像過去那樣繼續成為利潤收入的主要來源恐怕是不現實的。從長遠來看，只有早做準備積極轉型，銀行才不會在居民資產擺布偏好發生變化后陷入被動。（來源：財聯社）
