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經導調查 | 土地供應政策優化，對濟南房地產市場影響幾何

來源：大眾報業·經濟導報　　加入時間：2023-2-8 21:59:53　　

　　經濟導報記者孫羅南
　　土地供應政策，正迎來一大調整。近期，有消息顯示，自然資源部下發《關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知》(下稱《通知》)，其中明確，對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”。這一消息受到市場關注。
　　對此，自然資源部明確表示，該文件是自然資源部印發的對地方住宅用地供應工作進行的指導文件，不是要取消集中供地制度，而是優化完善集中供地政策，更好發揮充分公開披露信息對于穩定和引導市場預期的積極作用。
　　對于上述土地市場規則的調整，濟南的房企人士同樣表現出極大的關注。“濟南有這個風聲了。”國內某開發商濟南項目部一中層人士對經濟導報記者說。
　　供地政策的優化，將會對市場帶來什么影響？山東合富副總經理許傳明2月6日接受經濟導報記者采訪時表示，其“對土地市場的回溫有一定的正面作用”。
　　“從土地口去干營銷”
　　2021年，包括濟南在內的22個城市，開始推行“一年宅地出讓不超過3次”的“集中供地”模式。
　　當年2月，濟南明確將實行住宅用地供應“兩集中”，即集中發布出讓公告、集中組織出讓，全年分3批次集中出讓住宅用地。青島也官宣，實行住宅土地供應“兩集中”政策。
　　這則土地市場的重磅新政在當時引發廣泛關注。從過往的供應節奏看，濟南市本級用地基本每個月都會有一次供應，尤其在年底供地沖刺階段——比如2020年12月，一個月內曾有4次較大規模的“土拍”。而宅地供應實行“兩集中”，顯然對原有的土地出讓模式作出較大調整，供地節奏出現了比較大的變化。
　　彼時，在2020年左右土地市場熱度高漲的背景下，集中供地政策的出臺，對土地市場來說，有助于平抑熱度。
　　“集中供地政策的初衷是，在過去房價、地價快速上升時平穩市場預期。對于開發企業來說，原來隨時可以拿地，尤其全國性的大集團，一個項目賣出房子，回籠的資金，隨時可以進一步周轉。而一年供地不超過3次，就相當于每年只有3次起跑的機會，跑完了等著重新起跑，這樣是降低了開發企業資金周轉速率，客觀上降低了大家對土地的購買能力。”許傳明對經濟導報記者分析說。
　　“土地‘兩集中’政策，無非上半年、下半年各供地一次，都比較扎堆，從開發企業來講，全國28個重點城市幾乎同時放地，總是顧此失彼。”許傳明說。
　　于房企而言，集中供地政策對其現金流無疑是極大的考驗，由此，開發商在土拍時出手也較為謹慎，土地市場寒意難消。
　　而感知市場溫度的還有一線的房地產從業人員，以至于有些人不得不謀求轉崗。
　　大學畢業后已經入職多年的劉兵，在一家大型房地產公司濟南分公司從事“土地口”的工作，他對經濟導報記者說，去年，他“一看土地市場‘不對’，就選擇了轉崗，轉到項目‘營銷口’工作了”。“去年很多地產企業把投資土地的投資口人員削減了。畢竟房企拿地少了，也就不需要這么多人員了。”劉兵說。
　　劉兵所在的房地產公司目前正在濟南開發的項目還是前年拿的地，其公司去年在濟南土地市場“顆粒無收”。
　　感受到土地市場寒意的不止劉兵一個人。以濟南去年10月的第三批供地為例，整體來看，當時正式掛牌的土地數量與此前預公告的規模相比有所減少，而且住宅地塊的價格也有所下降。其中，在濟南二環西路以西，百聯奧特萊斯附近的西沙片區，出讓的一宗住宅地塊，起始樓面地價不到5000元/平方米。而在2017年，該片區出讓的住宅用地樓面地價則超過9000元/平方米。
　　與此同時，正式掛牌土地數量減少，部分土地未能供出，也與開發商拿地意愿低不無關系。此外，縱觀去年濟南成交的土地，不少土地被地方國企平臺摘走，市場化房企拿地的寥寥。
　　利于提高資金周轉速率
　　近年來，整個國內房地產市場正經歷前所未有的調整。
　　“現在內外部環境導致的樓市變化，還是非常劇烈的。”許傳明對經濟導報記者說，“現在重點考慮的是保護開發企業有序生產的積極性。更多的是城市在因城施策這個大背景下，進一步增加土地供應的頻次。”
　　就在此次自然資源部出臺的《通知》中，提及了多項頗受矚目的舉措。
　　比如，《通知》提出，市、縣自然資源主管部門要根據年度供地計劃，分批次公開未來一定時間段內擬出讓地塊的詳細清單。每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少于3個月。給市場主體充足的時間預期預判。
　　“這些優化的土地供應模式，有利于大家提高資金的周轉速率。”許傳明對經濟導報記者說。
　　濟南的房企人士也頗為關注土地市場政策的變化。“聽說供地政策調整消息傳出后，我們都挺高興，也期待著濟南盡快出臺相關政策。”某大型開發商濟南項目公司從事拿地業務的李先生對經濟導報記者說。
　　對于近年來土地市場的變冷，李先生也有著切身體會。“這幾年過得太難了，也不敢拿地。往往是，突然掛出來很多土地，有些看上的土地，想拿，但資金周轉不過來，拍不了地。開發商的壓力很大。”李先生對經濟導報記者感慨說，“有時候真是閑得心里發慌。”
　　“現在優化調整供地政策，更公開更充分，讓開發商有更多的時間去準備，更有利于開發商去準備籌集資金，地塊推出來以后，能更有意愿拿地。我們也希望政策趕緊落地，對我們拿地來說，是有積極意義的。”李先生對經濟導報記者說。
　　“抑制市場的大起大落”
　　土地供應端規則的調整，在一定程度上有利于促進土地的成交。
　　與此同時，接受經濟導報記者采訪的房地產業內人士表示，上述政策的調整并不會導致整個市場的立即回暖，同時，市場是有壓力的，如果將來需求出現上升，房價可能會出現大起大落，而相關政策的調整有利于促進土地成交、增加供給，也是為了抑制房價的大起大落。
　　“這個政策本身不會導致土地市場馬上回暖，現在不光是把地賣出去的問題。”許傳明對經濟導報記者說。
　　“包括濟南、青島在內，我們監測的重點大城市土地市場的表現都比較冷，比較冷的背后是市場的大起大落。雖然現在老百姓不想買房，但市場的有效供給也很低。一旦需求端轉暖，整個樓市供應不足的矛盾就立刻出現了，這樣一來，市場是‘坐過山車’的。”許傳明分析說。
　　“不同城市之間的壓力不一樣，大多數城市都面臨這一擔心。尤其去年，供應量太少。市場的冷暖起伏變化會比較劇烈。”許傳明提到，“冷暖變化的供需壓力，不需要需求極大的釋放，只要需求恢復到2021年下半年的狀態，可能整個樓市供應不足的矛盾就凸顯了。”
　　在他看來，“這個時候抓緊把土地市場的有效供給恢復，以后一旦消費端抬頭的時候，供給端這邊是順暢的，這也是維持市場平穩非常重要的舉措。”
　　(應受訪者要求，文中“劉兵”為化名)

編輯：史飛雪

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