經濟導報記者 劉勇 見習記者 石瀟懿
近日，山東省發布了《關于促進經濟加快恢復發展的若干政策措施暨2023年“穩中向好、進中提質”政策清單(第二批)》，其中明確提出要全面推行二手房交易“帶押過戶”登記模式，優化二手房交易流程。與此同時，濟南市從2月8日起發放5000萬元的置業消費券。
在此背景下，2月8日，2023齊魯(濟南)春季房展會拉開帷幕。經濟導報記者在現場看到，不少市民在房展會上向開發商詳細咨詢樓盤的情況，有的還進行了現場簽約。
受訪的業內人士指出，隨著一系列利好政策落地，濟南樓市的“陽春”之勢已經有了苗頭。“樓市初顯回暖現象，但市場修復仍需信心，整體大范圍回暖還需要時間。同時，不排除未來還會有利好政策出臺。”山東錦美房產營銷有限公司副總經理袁杰在接受經濟導報記者采訪時表示。
初顯回暖跡象
2月11日上午9點，當經濟導報記者走進房展會現場時，發現已經有不少市民圍繞著各房企的展臺咨詢問房，有的在問容積率和公攤面積的問題，有的在詢問學校等配套資源設施的情況。雖然大家的關注點不同，但都比較關注交房時間，希望盡快交房。
隨著濟南樓市出現回暖跡象，各參展房企也使出了“渾身解數”。有樓盤推出最低優惠10萬元/套的政策，也有樓盤推出指定房源最高優惠26萬/套的政策。除了直接降價外，多個項目還給出了折扣促銷，有的樓盤在展會期間推出95折購房優惠，也有推出專屬優惠2%的樓盤。同時，不少樓盤推出了特價房源活動，甚至有樓盤推出了近百套的特價房。
此外，也有樓盤推出了贈送家電包、免除一定期限的物業費和購買地下室立減3萬元的活動。還有樓盤推出了吸引準購房者的福利，比如對帶訪成交的市民獎勵總房款1.5%；推薦成交，獎勵3萬元(稅前)；甚至有新項目推出了老帶新帶訪疊拼成交優惠措施，額外優惠10萬元，同時，老業主還享受2.5%獎勵。
“這幾天來房展會咨詢的準購房者就一直沒有斷過，有時置業顧問都來不及接待。”在一房企展臺前，工作人員向經濟導報記者說道，“總體到訪量比較高，能夠坐下深入了解樓盤的準購房者更不在少數。”
在另外一家房企的展臺前，經濟導報記者在采訪時注意到，置業顧問一直在不停忙碌著。一名置業顧問告訴經濟導報記者，從8日開幕到現在，展廳內的5名置業顧問每天都是這種狀態。“這兩天，我們售樓處每天的待客量也在增加，很多都是沖著展會優惠來的。”
實際上，樓市回暖并非僅僅體現在房展會上。
日前在濟南天橋區北園大街附近的一家樓盤，經濟導報記者看到，不少市民前來咨詢。在沙盤前，置業顧問對市民進行講解。該樓盤營銷總監張凱告訴經濟導報記者，春節前后，來看房的人明顯多了起來。樓盤到訪量較去年底提升顯著，看房熱情更為高漲。“春節期間樓盤日均到訪量基本維持在20組左右，最多的一天能達到30組。”張凱表示。
在濟南東部一樓盤，項目部經理馮澤瑞告訴經濟導報記者，雖然他們沒有參加房展會，但同樣給出了不少優惠。“從現在的情況看，與去年相比，今年樓盤到訪量有顯著提升，基本能維持在日均15組左右。售樓處確實也沒有以往那樣冷清，人氣還算可以。”
袁杰告訴經濟導報記者，濟南多數樓盤的到訪量都出現了增長，“大多數樓盤的到訪量在20組到30組之間，個別熱銷的項目，日均到訪量能達到50組。”
購房者買房門檻越來越寬松
“2月8日我從手機上看到房展的消息，今天(2月11日)趁著休息趕緊過來看看具體是什么情況。”在展會現場，市民孫長斌表示，自己從去年就開始關注樓市的信息了，正好又看到了政府要發放5000萬置業消費券的新聞，覺得自己是時候“下手”了。“展會上能有這么多優惠，買房后送的消費券還能用來后期裝修和買家電，這時候買房再合適不過了。這幾天就把看好的房子簽了。”
同樣，在展會現場，市民陳女士告訴經濟導報記者，此次來房展會是想幫孩子買一套改善型住房。“孩子大了，現在的房子住不開，想購買一套三居室或者四居室的房子。”
實際上，濟南舉辦房展會和發放置業消費券，只是助力房地產市場的舉措之一。從去年上半年開始，地產調控政策就發生重大變化。
近日，山東省政府印發的《關于促進經濟加快恢復發展的若干政策措施暨2023年“穩中向好、進中提質”政策清單(第二批)》提出，支持各市采取發放購房消費券等多種形式促進住房消費。
除了支持發放購房消費券，山東還在政策端、市場端、金融工具端促進住房消費。樓市政策方面，對新購買家庭唯一住房或第二套改善性住房，可通過適當方式予以支持。為促進市場活力，全面推行二手房交易“帶押過戶”登記模式，優化二手房交易流程。對多子女家庭購買首套自住住房的，允許各市適當上浮公積金可貸額度。此前，已有濰坊、濟寧兩市提高了公貸額度，濟南市對于二孩、三孩的繳存職工家庭，申請住房公積金貸款購買首套自住住房的，最高可貸額度分別提高至90萬元、100萬元。
以濟南為例，去年5月份，對優化個人購房信貸政策、調整限售條件、調整限購范圍、優化非本市戶籍家庭購房條件等方面政策進行了適度調整。8月17日，濟南在全國首推二手房“帶押過戶”登記新模式，實現了不用先歸還原來的房貸就可以完成過戶、抵押、發放新的貸款。9月15日，濟南持續優化房地產政策措施，繼續對二環以內的歷下區、市中區區域實施限購。11月12日，濟南又調整了住房公積金貸款最高額度。
2023年開端，濟南樓市就開始了“自上而下”的活躍。
元旦剛過，濟南房產第一個新政出臺，這次的政策主要是針對公積金首套貸款的政策(二套無變化)配合家庭孩子數帶來了史無前例的優惠。首先，在利率上維持5年期以上首套利率3.1%。此外，一個及以下孩子的家庭，個人公積金貸款額度最高50萬，兩個人最高80萬；兩個孩子家庭，個人公積金貸款額度最高60萬，兩個人最高90萬；三個及以上孩子家庭，個人公積金貸款額度最高60萬，兩個人最高100萬。同時出臺了每月600元、連續三年的二胎生育津貼政策。
1月18日，濟南進一步優化房地產市場政策措施，對限購區域內已有3套及以上住房的，出售1套后，可于半年內在限購區域再購買1套住房。針對非本市戶籍家庭購房需求，在限購區域內不用再提供個人所得稅或社會保險證明。
2月8日，為進一步支持剛性和改善性住房需求，濟南市發放5000萬元置業消費券。同日，濟南市住房和城鄉建設局發布《濟南市商品房預售資金監管辦法(征求意見稿)》，面向社會各界征求意見。新辦法延長了預售資金監管期限為，“自取得《商品房預售許可證》開始，至取得水電氣熱配套設施驗收(備案)證明、檔案移交證明，完成公共維修基金繳存和房屋所有權首次登記后終止”。這在一定程度上保證了爛尾樓不再出現的可能。
在袁杰看來，政策的多次調整，極大程度釋放了購房需求，涵蓋了剛需和改善群體，可以說給還在猶豫或被限制的購房群體以便利。“給每個購房者發放1萬元消費券看似不多，但更多是給消費者信心。”
完全復蘇尚需時日
“樓市初顯回暖現象，但市場修復仍需信心和時間。”袁杰告訴經濟導報記者，從各家房企反饋的市場現狀來看，濟南樓市春節檔的熱度尚可，但各家樓盤實際成交數據不一，區域分化現象較為明顯。相較于年前市場的“冷清”，如今市場已經出現了局部回溫的現象，但從整體來看尚未呈現大范圍回暖。
“高漲的看房熱情并沒有在各家售樓處轉化成實際的成交量。對于現在的樓市來說，熱情有，但變現依舊慢。”袁杰表示，“就目前來看，市場修復仍需要時間。”
山東師范大學城市與房地產研究中心主任程道平表示，近一兩個月以來，山東各地方政府為了促進房地產市場消費，發布實施了許多促進政策。“發放購房置業消費券、降低購房首付成數、激活公積金用于支付首付款或是支付房租，還有二手房帶押過戶等等，這都能為購房置業者帶來切實的幫助，將有效促進市場的回暖。由于利好政策的作用，房地產市場在2023年春夏季必然會回暖，事實上，濟南樓市最近幾天就明顯回暖。但政策的釋放效應有一個過程，要有耐心等待。”
濟南市房地產業協會執行副會長李剛預測，2023年商品住宅銷售規模相對穩定，新建住宅保持在約1000萬-1200萬平方米左右，二手住宅保持在約400萬平方米左右。隨著經濟的復蘇，2023年濟南房地產市場表現應會好于2022年，預計上半年將呈現逐漸平穩回升的狀態。
“目前來看，只有消費者積極出手，企業真正把房子賣出去，收到回款，銷售逐步企穩回升，房地產的投資才有望隨之復蘇，從而使市場進一步實現良性循環。因此，房地產市場的企穩向好，需要供需兩端形成合力。”長期關注濟南樓市的分析人士張峰分析道，“房企供給端的風險已基本消散，市場的關注重點已經轉移到需求端的復蘇和刺激政策的出臺上。”
在袁杰看來，不排除未來還會有利好政策的出臺。持有同樣意見的還有張峰，在他看來，一方面是稅費的調整，如二手房的契稅調整；另一方面則是房貸利率的調整。“現在已經實現首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制，現在濟南首套房貸利率是4.1% ，未來不排除會降至4%以下。”
就在前幾天，一家商業銀行的客戶經理就向經濟導報記者表示，未來濟南的首套房貸利率很有可能會跌破4%。
今年1月31日，在山東省住房和城鄉建設工作會議上，山東省住房和城鄉建設廳廳長王玉志表示，今后五年，房地產業向新發展模式過渡要取得顯著進展。堅持“房住不炒”定位，因城施策穩地價、穩房價、穩預期，提升住房品質，加快住房供給側結構性改革，房地產業實現良性循環和健康發展。同時明確，各地要進一步落實城市政府主體責任，一城一策、分類調控，用足用好最新政策工具，從供需兩端協同發力，同步激活新房和二手房市場，促進住房消費合理需求平穩釋放。
在張峰看來，房地產市場需要一個較長的復蘇周期，2023年在需求端政策持續發力下已開始“回暖”。“購房者信心完全恢復需要時間，樓市的療傷也需要時間。”張峰表示。
