經濟導報記者 劉勇
“春節過后這20多天，我們店里已經成交了5套二手房，比去年同期要好一些。”2月20日，濟南鑫匯房地產經紀公司負責人初鑫在接受經濟導報記者采訪時表示。
經濟導報記者在調查中發現，隨著一系列利好政策落地，濟南二手房市場回暖跡象明顯，不少中介公司的看房量和成交量也有所回升。
受訪的業內人士認為，目前二手房市場只是有了回暖跡象，但真正恢復正常交易量尚需再添一把火。“二手房市場的回暖是一個緩慢的修復過程，因此需要政策進一步支持，例如可以考慮在稅費上出臺優惠政策。”濟南華誠房地產中介公司負責人徐華鵬表示。
客戶目標較明確
2月20日，經濟導報記者走進初鑫的店里發現，偌大的店鋪只有他一個人。
“現在看房的人比較多，目前只有我1個人在看店，其他同事不是在帶看的路上，就是在簽合同的路上，市場回暖了。”初鑫告訴經濟導報記者，春節前，他們整個店一個星期也就能帶看3-4組客戶。過完年上班后，一天至少能帶看3-4組客戶，有時晚上8點了還在帶看。“從去年下半年開始，門店的簽單量一直維持在一個月2-3單。春節后到現在，門店已經簽下了4單。”
“現在客戶不管是買房還是租房，已經出現了一個比較明確的心理活動，他們不是隨便出來看看，而是目標比較明確，價格如果感覺比較合適，就可以隨時去定。”徐華鵬說。
“春節過后我已經賣了2套房了，一套是洪樓片區的山大宿舍，一套是洪北社區的。”位于洪樓南路的一家中介公司的銷售顧問孫淑剛說，“之前我每天都是找房源發給客戶看，現在很多客戶主動來咨詢。”
“春節假期過后，簽單量相比去年同期增長不少，平均一天能簽約100多單。”濟南房產網簽約中心經理程林表示。
在徐華鵬看來，無論是購房者還是賣方，在心理預期上已經發生了一些變化。一方面帶看量呈現上升趨勢，看房的客戶正在集中看房、快速決策；與此同時，由于掛牌房源比較充足，掛牌業主的心態也比較平穩，對于是否能簽約表現得也很冷靜。“不過真想賣房的話，賣家一定會降價的。”
對于二手房市場回暖的原因，上述人士均給出了自己的看法。徐華鵬認為，原因在于這幾年積壓的購房需求集中釋放。在初鑫看來，除了需求釋放外，去年底及今年初出臺了不少購房支持政策，如降利率、享購房補貼、提高公積金貸款額度等，這些都大大刺激了市民的購房欲望。
打通新房與二手房通道
經濟導報記者統計發現，2019年3月份，濟南二手房鏈家掛牌數量為2.8萬套左右；當年年底濟南二手房鏈家掛牌數量漲到4.4萬套左右；到了2020年5月，濟南二手房鏈家掛牌數量突破了5萬套。今年2月23日，濟南二手房鏈家掛牌數量達到了58777套。
“這只是這個平臺的數字，如果算上其他平臺和一些未上平臺的房源，數量肯定還要高不少。”初鑫說，“目前濟南的二手房存量應該在7萬套以上，尤其是去年5月份濟南調整二手房限售政策后，由此前取得不動產證滿2年調整為限購區域內住房網簽滿2年可持證交易，大量準新房上市讓二手房的存量有所上升。”初鑫說道。
貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，從長期來看，限售調整后二手房掛牌房源增加，剛需群體可以有更多的選擇；經過一定時間的去化，改善性群體賣掉現有住房并新購住房，這其中有一部分人會進入新房市場，從而帶動新房市場銷售改善，房企回款加快，拿地投資信心提高，土地市場修復，最終實現房地產市場良性循環。
但在徐華鵬看來，理論上說，一些改善性群體賣掉現有住房并新購住房，這其中有一部分人會進入新房市場，會促進行業正常發展，但實際上這并不是閉環。
“證不滿兩年，房子雖然可以出售，但還是需要繳納較高的稅。高額的交易費用，阻擋了不少購房者的需求。”徐華鵬解釋說，“一套超過90平方米、市值200萬元的房子，分為滿二不滿五，滿五唯一，首套二套多種情況，最高需要繳納6萬元左右的稅費，最低也要繳納3萬元左右的稅費。高額的稅費讓不少購房者將目標轉向了新房市場。”在徐華鵬看來，舊的賣不掉就沒資格或者資金去購買新房，這就造成了賣不掉、買不了的尷尬情況。
“想讓二手房市場交易‘活躍’起來，應該再添一把火。”徐華鵬建議，“在現有的各種政策下，適當降低二手房的稅費，對提振房地產市場信心也有益處。”
初鑫則建議，市民購買二手房也能享受補貼政策。“不久前，濟南拿出了5000萬元的置業消費券，剛開始還以為二手房也能用，但仔細了解后我才發現，只有購買新房才有資格領取。我認為，二手房交易應享受同等補貼政策，只要買房就有補貼和消費券。”
徐華鵬表示，只有將新房、二手房交易打造成一個閉環，才能讓房地產市場平穩發展，實現良性循環。
