住房租賃“金融17條”出爐。
2月24日，人民銀行、銀保監會起草了《關于金融支持住房租賃市場發展的意見(征求意見稿)》(下稱《意見稿》)，培育發展住房租賃市場，促進房地產市場平穩健康發展。
《意見稿》圍繞住房租賃供給側結構性改革方向，以商業可持續為基本前提，重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展，為租賃住房的投資、開發、運營和管理提 供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系，共17條，意見反饋時間截止到3月26日。
內容涉及加強住房租賃信貸產品和服務模式創新；拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道和加強和完善住房租賃金融管理等重要內容。
在易居研究院研究總監嚴躍進看來，此次政策最核心的要點，即要建立健全住房租賃金融支持體系。
探索加大租賃住房供給
近年來，相關部門出臺了多項支持住房租賃市場發展的政策措施，地方政府、市場主體積極參與，探索加大租賃住房供給。
早在2015年末的中央經濟工作會議上首次提出發展住房租賃市場。2016年《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》提出，培育和發展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度。
2021年《關于加快發展保障性租賃住房的意見》明確擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，稱保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題。
2022年住房租賃相關政策更是密集出臺。據中國指數研究院統計，截至2022年6月份，全國有超80個省市出臺了關于推動保障性租賃住房發展的地方性文件。“十四五”期間，全國40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套(間)，其中，2021年已完成94.2萬套(間)，2022年計劃籌集240萬套(間)。除40個重點城市之外，另有34個城市公布了“十四五”期間保障性租賃住房籌集計劃，共約123萬套(間)。
而住建部統計數據顯示，2022年1-10月全國保障性租賃住房已開工建設和籌集233.6萬套(間)，占年度計劃的98.8%。
中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進指出，“租購并舉”是我國住房制度建設的重要目標之一，也是房地產業新發展模式的重要組成部分。此次《意見稿》的發布，將有利于加強和改善針對住房租賃市場的金融支持與服務，促進住房租賃市場快速發展。
建立健全住房租賃金融支持體系
《意見稿》共計17條，以商業可持續為基本前提，建立健全住房租賃金融支持體系。
在加強住房租賃信貸產品和服務模式創新上，《意見稿》指出，支持商業銀行向各類主體新建、改建長期租賃住房發放開發建設貸款，期限一般3年，最長不超過5年，租賃住房建設的項目資本金比例應不低于開發項目總投資的20%;
鼓勵商業銀行向符合條件的主體發放租賃住房團體購房貸款，期限最長不超過30年，款原則上不超過物業評估價值的80%；
支持向自有產權的住房租賃企業發放住房租賃經營性貸款，允許經營性貸款置換開發貸款，期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%；
對向非自有產權的住房租賃企業發放的經營性貸款，期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期內應收租金總額的70%。
“這在總結相關金融機構實踐經驗的基礎上，給出了較為明確的引導和規范。同時對自持物業的住房租賃企業支持力度較大。”徐躍進表示。
在拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道方面，《意見稿》支持商業銀行發行用于住房租賃的金融債券，拓寬住房租賃企業債券融資渠道，創新住房租賃擔保債券，穩步發展房地產投資信托基金(REITs)，引導各類社會資金有序投資住房租賃領域。
此外，在加強和完善住房租賃金融管理上，《意見稿》嚴格住房租賃金融業務邊界，嚴禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資。加強信貸資金管理，規范直接融資產品創新，建立住房租賃金融監測評估體系，防范住房租賃金融風險。
“此次政策針對銀行房貸業務，提出了四大業務發力點，包括開發建設領域、收購房源業務、租賃經營業務、綜合金融服務等。”嚴躍進表示，此類業務內容豐富，覆蓋了住房租賃的各個環節，比如說此次政策明確，發放租賃住房團體購房貸款。類似表述有助于后續相關企業加快收儲閑置房源。
“在綜合金融服務方面，政策明確了銀行后續可開展開戶、結算、咨詢、現金管理等業務。此類表述對于銀行后續業務創新，在原先傳統的購房金融服務基礎上增加新業務，都有積極的啟發意義。”嚴躍進表示。
博通咨詢金融行業首席分析師王蓬博表示，實際上大力發展租房市場，特別是長租房市場，亟待金融和住建部等管理部門切實落地相關的配套政策予以支持，才能有效的遏制目前“一管就死，一放就漲”的局面，也能滿足多元化的住房需求。
不過嚴躍進提醒到，相關金融創新即堅持資金流向明確的導向，也堅持風險規避的導向。“其中資金流向明確是指，相關資金要用于租賃住房的開發建設和經營層面的內容。而風險規避方面的導向則是指，要引導相關機構善于對沖金融風險，并通過金融產品的流通來促進長期穩定經營。”（來源：華夏時報）
